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This is Jim Butler, author of www.HotelLawBlog.com and hotel lawyer. Please contact me at Jim Butler at jbutler@jmbm.com or 310.201.3526.

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GlobeSt.com interviews Jim Butler on Chinese Investment and US Economic Issues

金百德律师 (Jim Butler) 及其环球酒店专业律师团队

2016年12月12日

我最近接受了GlobeSt.com(美国著名商业房地产网站)的采访,谈到了中国对美国的投资形势、美国对中国资金有何吸引力、这对中国市场有什么意义等。下面是一些精选的谈话片段。

驱动中国对美国投资的因素:

中国投资者在国外的投资已经达到创纪录的2127亿美元。这个潮流受到了多种因素的驱动:中国房地产和股票市场泡沫正在破裂;中国经济放缓,使得对外投资(例如美国)更有吸引力;人民币元对美元持续贬值,使得以美元计价的投资更受青睐。许多中国投资者,(无论是高净值的个人,还是保险公司)因拥有大量的现金,所以需要进行大手笔、高回报的投资。而美国的商业不动产是少有的市场及资产类型,恰恰能够满足这些需求。

中国对外投资向来受到中国政府的鼓励,以打造中国形象的“软实力”并扩大其影响。此外,许多中国投资者还打算配合使用其境外投资(synergies),在中国市场上获得利益。2016年,中国的旅游者预期在国内外消费超过720亿美元。所以任何与旅行、旅游、住宿和娱乐相关的项目都可以在这个迅速发展的市场中占有一席之地。

美国最吸引中国投资者的是什么:

美国享有的政治和经济环境的稳定性,令其成为外国投资的天堂。美国已经成为中国投资者“友好的”终点站,既容易开展投资,又可以将子女送进学校就读或者让家人享受健康医保;当然,特殊情况下,还可以寻求政治避难。

中国对向境外投资的限制:

自2014年中国政府放松对境外投资的限制以来,中国对美国和其他国家的投资有了巨大的扩展。但是,北京出于限制大量资金外流的考虑,近期发布了新的规则,以便对某些投资进行更加严格的审查。例如,外国获得超过100亿美元的“超大型”投资、国有企业超过10亿美元的投资、任何中国公司超过10亿美元且与其核心业务无关的投资等,都将受到审查。这些规则可能造成的影响尚不得而知,但可能极大地减少来自中国的投资。另一种可能性是效果适得其反,反而吓得中国投资者更快地将更多的钱转出境外继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 financing for developers extended. Obama signs “Continuing Resolution”

2016年12月12日

2016年12月9日,奥巴马总统签署了由国会通过的“延期决议”,将联邦政府使用的资金延期到2017年4月28日。届时,预计国会将通过新财年的全年预算。

EB-5区域中心法案也延期到2017年4月28日

如同以前几次的预算延期一样,这次延期决议也涵盖了有关EB-5区域中心的法律规定,证实了行业专家的预测。
本次延期,意味着那些听从我们的建议,在秋天(当时EB-5项目改革甚嚣尘上)就启动项目的开发商,现在应该已经筹集到了他们的EB-5资金。即使资金尚未到位,也可以在奥巴马总统签署的延期决议四月底到期之前,有充裕的时间完成融资。

为什么现在是开发商启动EB-5融资的最佳时机

在秋天遵循我们的建议开始行动的开发商已经获得先机。今年8月16日我们在博客上发表了一篇文章,题目是“为什么现在是开发商启动EB-5融资的最佳时机”。我们的观点至今不变。

在我们先前的文章中,我们警告说,在预测国会如何决定时,总会有一些不确定性。但是,我们认识的所有了解EB-5项目和政治环境的人都相信,EB-5将会进行改革并且可持续生存下去。有些开发商对短期的延期所产生的不确定性感觉不舒服,同时对我们从1992年起(25年来)一直坚持预测国会将继续实施EB-5法案的说法持一些怀疑态度。这些开发商打算等到所有事情都尘埃落定、所有情况都确认无疑的那一天,再开始融资。

我们认为,“等待尘埃落定” 对于许多开发商是错误的选择。特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更有可能贻误战机。理由如下:

理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  2. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  3. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

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Hotel Lawyer: How the Marriott-Starwood merger will affect you. . .

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2016年11月10日

环球酒店律师团队的调查:最近酒店行业内发生的大合并对业内人有什么影响?

雅高酒店集团(Accor)在2016年7月12日收购了费尔蒙(Fairmont)/来福酒店集团(Raffles);紧随其后,万豪集团在2016年9月完成了对喜达屋酒店集团(Starwood)的并购。相信其他某些品牌的合并已在紧锣密鼓进行中。无论如何,酒店业内的多数人都觉得这些大规模交易必然会对整个行业产生某些重大的影响。

杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队认为,把那些最可能受到并购影响的业内人士的想法收集起来是非常有价值的。所以,在万豪—喜达屋合并即将完成之际,我们对酒店行业的朋友和同事们,以及酒店律师博客(HotelLawBlog.com)的读者们,进行了一个简短的调查。

我们将这个调查结果进行了量化,发布如下,另附加了一些评论。

酒店合并对您的业务产生什么影响

万豪与喜达屋酒店集团或者其他酒店公司的合并对你的业务产生什么影响?

  • 无影响28%;
  • 正面影响43%;
  • 负面影响29%。

评论:

  • 我读过并认可Bill Marriott先生关于这次并购的理由。
  • 品牌合并或一些品牌被淘汰必将导致我们获得新品牌和产品多样化的机会减少了。
  • 万豪和喜达屋这两公司原有的品牌大量重叠,而且有关培养客户忠实度的规则完全不同。
  • 原则上讲,合并通常是建设性的,具有积极意义。但是,万豪—喜达屋的合并是把酒店行业的很大份额置于一家公司的控制之下,对整个酒店行业也未必就是好事。
  • 管理公司可以谈判的酒店集团更少了,很可能导致在某些市场形成垄断。
  • 竞争对手减少 = 开发商没有选择。未来的酒店业主将受到负面影响。
  • 从业主的立场出发,竞争力被削弱,特别是在管理费和服务方面。当万豪并购丽思卡尔顿的时候,丽思卡尔顿的标准和客户观念失去了其标识性、高端品位。我相信,早晚有一天,万豪与喜达屋的商业文化会发生冲突。
  • 对这些品牌的控股公司有正面影响。对于其他品牌,如果不能在服务和产品方面与
  • 并购的公司进行区分,则会很难吸引客户。
  • 合并后的公司将获得对网上旅行社(OTAs — Online Travel Agents)更大的优势,因此可获得更好的预订条件和费用。可是,对品牌连锁的谈判来说,业主丧失了与一家品牌谈判,从而打压或对抗另一品牌的机会。因此,连锁费将很可能上涨。没有竞争通常导致费用高起。
  • 以前常见喜达屋可与万豪进行区域性竞争,而今后这种情形难以重现,当地的产业链也可能疲软。

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Hotel Lawyer: The PROs and CONs of multi-branded hotels

2016年11月7日

多品牌酒店

使用多品牌(一个以上品牌)的酒店越来越普遍,但也有特例。尽管多品牌酒店的一些竞争优势推动着这个潮流,可是开发商和业主仍然应该考虑多品牌酒店潜在的不足之处,从而进行权衡。

我的合伙人Bob Braun律师,是环球酒店专业律师团队的资深成员,拥有与所有主流、传统品牌打交道的第一手的经验,为数百家酒店谈判过管理和品牌连锁协议,这其中不乏多品牌酒店。Braun律师还是我们《酒店管理协议和品牌连锁协议手册(第三版)》的作者之一。今天,他将给我们详细地解释这个多品牌酒店现象。

双品牌和多品牌酒店  机遇和挑战

Bob Braun,酒店专业律师

双品牌和多品牌酒店的潮流

过去几年来,多品牌酒店越来越时髦。不到十年前,双品牌酒店还非常罕见。后来,双品牌逐渐多起来,有些甚至开始使用两个以上的品牌。这样一来,“多品牌”酒店就在行业里诞生了。在早年间,多品牌是特殊环境下的产物。今天,已经有将近100家多品牌酒店面世了,另有几乎相同数量的多品牌酒店正在建设中。下面我们就来说说多品牌酒店的利弊。 继续阅读 / Continue reading →

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ADA Compliance & Defense Lawyer: ADA Website Accessibility lawsuits escalate

金百德 (Jim Butler) 律师及环球酒店专业律师团队

杰美百明律师事务所的残疾人法案(简称ADA)辩护律师团队建议:我们的客户们应该早点儿行动起来,辨别和解决潜在的问题,千万别坐等案子找上门。多年来,我们一直呼吁对网站的ADA合规予以足够的重视,但是许多酒店、度假村、饭店、银行、零食店和其他商业不动产的业主或经营者在面对最近汹涌而来的ADA指控时,仍然不堪一击。

今天,我的合伙人Marty Orlick律师将给大家谈谈网站便利性指控。对着这类问题,除了迎头解决以外,别无他法。这类问题是不会自己消失的。

酒店网站和预订系统是否满足盲人的要求

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所ADA合规及辩护律师团队负责人

本文曾被加州银行家协会在期刊上发表

如果你收到一封律师函,宣称你酒店的网站违反了美国残疾人法案(ADA),因为它歧视那些有视觉障碍的人士,你作何反应?

如果你的反应是认真对待这封律师函,你就做对了。

如果你发现,你收到的律师函,也被同一家律所发给了上百家其他酒店、饭店和别的行业,你又作何反应?

如果你的反应是,你收到的是用一个模子扣出来的函件,原告用漫天撒网的手段来寻找可以诉为被告的对象,那么恭喜你,又答对了。

如果律师函要求你将酒店网站建设得符合网站便利性的国际标准,你该怎么办呢?

如果你的反应是,抄起电话打给具有ADA经验的法律顾问,你将既节省时间又节省金钱。

2016年1月,Carlson Lynch Sweet & Kilpela 律师事务所(CLSK)向全国上百家酒店、饭店、金融机构和其他行业发出了几乎相同格式的律师函,宣称司法部要求所有营业性网站必须遵循ADA法案。(注:司法部是负责制定ADA标准的联邦机构,那时还没有正式制定任何网站便利性的指南。)

几个月后,同一家律师所至少又发出了两轮律师函,一再要求网站必须整改,来符合ADA便利性标准。这些律师函是在谋求民事调解(美国法律术语 — structured settlements),并对那些不马上束手就擒的公司以诉讼相威胁。 继续阅读 / Continue reading →

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ADA Compliance & Defense Lawyer: Court hits Uber and Lyft for ADA Violations

金百德律师及环球酒店专业律师团队

2016年10月19日

残疾人保护法辩护律师关于Uber Lyft的新案件

Uber 和 Lyft 又一次上了新闻头条。但与以往的约车业务无关,这次法庭认定它们违反了美国残疾人保护法(简称ADA)。下面是我的合伙人,我们所 ADA 合规及辩护律师团队负责人 Marty Orlick 律师对案件最新发展情况的介绍。

从东海岸到西海岸,Uber 和 Lyft 网上约车公司遭受残疾人权利组织日益猛烈的抨击,而且面临法律诉讼,因为他们的网上约车软件在实践中涉嫌歧视残疾人士。在旧金山,Uber 和 Lyft 网上约车公司已经被诉至联邦法院。

费城中级民事法庭于 2016年10月6日作出了截止目前为止最严厉的判决:认定 Uber 和 Lyft 网上约车公司屡屡违反 1990 年颁布的美国残疾人法案。同时,法庭下令暂时中止两公司在 Brotherly Love 市开展网约服务。该法令可能波及全美国各州和加拿大,因为这些地区的保护残疾人的民事权利的法律非常相似。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Capital Markets Update: David Loeb, RW Baird

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2016年10月20日

作为贝雅资本事务所的高级分析师,David Loeb先生最近在2017年酒店融资大会的规划会议上,发表了他的最新研究成果。他分析了目前影响酒店业的因素,包括股票市场、资金净收入比率的变化、酒店不动产投资信托(Real Estate Investment Trust)和最新技术等。

我认为,David Loeb 先生的分析非常有借鉴价值,特别是以下几点:

  • 酒店的供应和需求接近于饱和。但短期内将继续正增长。
  • 许多投资人正在观望,等待下一轮的市场下行。
  • 二级和三级市场比预期要好。
  • Select service continues to grow in popularity and is getting a premium valuation
  • 精选服务酒店的数量继续增长,并且估值提升。
  • 从市场估价的角度分析,酒店行业由“一个主人和14个小矮人”构成。当与非酒店不动产投资信托(例如零售业的巨人西蒙资产集团)相比时,市场几乎是由15个小矮人构成。
  • 酒店价格的透明和新技术正在对酒店行业的走势发生着意义深远的影响。
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Hotel fights back: Judge dismisses high frequency litigant’s ADA pool lift case

2016年10月13日

杰美百明律师事务所的残疾人法案(ADA)合规及诉讼律师团队对处理 ADA 法案的事务有着极为丰富的经验。我们建议我们的客户一定要及时行动起来,发现潜在的问题并及时解决它们,将问题遏制于萌芽,避免其发展成为 ADA 诉讼案件。有些时候,一些原告采取滥诉的手段,不但难以提出充分的法律证据,而且违反了ADA法案的立法精神。今天,我的合伙人Marty Orlick 律师将给大家介绍一个最新的案例,可以让酒店的业主和经营者对这类骚扰案件松一口气。

驳回起诉:联邦法院驳回原告关于游泳池缺乏升降机而侵犯残疾人利益的案件

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所残疾人法案诉讼律师团队负责人

最近这星期,美国联邦法院针对亚利桑那州的 “高频滥诉残疾人法案诉讼人” 作出最终判决,驳回类似 Brooke vs. Perry Family Trus, et al 案子的起诉。

原告 Theresa Brooke 对亚利桑那州和加利福尼亚州的几百家酒店提起了残疾人法案合规的诉讼。她仅在上星期就起诉了六家酒店。原告是亚利桑那州的一个残疾居民,声称她因残疾而遭受到上百个酒店的歧视。她指责这些酒店违反了2010年实施的残疾人法案标准,因为他们没有在游泳池或者温泉中心提供永久性的升降机。 继续阅读 / Continue reading →

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JMBM’s Global Hospitality Group® announces EB-5 financing and closing of two recent deals for Great Wolf Resorts and Wurzak Hotel Group

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月7日

位于洛杉矶的杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队非常高兴地宣布:在团队总负责人金百德(Jim Butler)律师及高级合伙人 David Sudeck 律师的指导和协调下,团队最近为客户 Great Wolf  度假村公司和 Wurzak 酒店集团完成了两笔酒店交易,并成功地进行了 EB-5 融资。

Great Wolf度假村公司最近在亚特兰大的 LaGrange 收购了一个度假村,包括一个93,000平方英尺的室内水上娱乐园、几处饭店以及456个套房。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助客户通过 EB-5 投资移民项目进行了融资。

另一个杰美百明律师事务所的客户,费城的 Wurzak 酒店集团,最近收购了佛罗里达州Fort Lauderdale市中心的一处24层楼的在建房地产工程。该项目共有323个房间,包括一个 Dalmar 酒店,属于喜达屋的Tribute系列;还有一个Element系酒店,具有零售、会议设施和屋顶散步场。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助 Wurzak 酒店集团寻找到了 EB-5 融资,并进行谈判,从而确保交易条款最有利于客户。 继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 Regional Center program extended until December 9, 2016 by Continuing Resolution

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月3日

上星期四,奥巴马总统签署了业经国会通过的一份延续决议,或简称为CR。其目的是为了避免联邦政府关门。决议通过了国会继续为政府各部门的正常运作提供资金,维持相当于2016年的水平。法案将政府关门延期到2016年12月9日。希望到了那个时候,国会和总统能够就将于2017年9月30日届满的整个2016财年的预算达成一致。

和去年一样,本决议是一个临时决议,只提供资金到2016年12月9日。一大批项目都包括在延续决议之内,其中便包含EB-5区域中心项目。

这对EB-5有什么意义?

延续决议将保证EB-5区域中心继续运行到11月份的大选之后。大选后,国会重新开会,将能全力以赴地清理所有预算问题。

虽然在国会内,EB-5继续获得了广泛地支持。但现在开始有少数参众议员打算极为严格地限制甚至终止EB-5项目。在这种局面下,许多业界领袖都在积极联络他们在国会的代表,希望能够将EB-5项目长期保持下去,而不成为政治的牺牲品。