Articles Posted in EB-5 Financing

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Meet the Money 2017 presentations now available for download!

金百德律师及其环球酒店律师专业团队

2017年5月15日

2017酒店融资大会上周在洛杉矶凯悦酒店落幕了。这是我们多年来举办的最成功的大会之一。350多位酒店行业领军人物聚在一起,共同聆听了130多位讲演者对当前酒店市场、国内和国际经济、2018年趋势的专家预测。

下一届大会将在2018年的五月七日到九日举行,有关日程和注册等事项请登录大会网站www.MeetTheMoney.com

自即日起,您可以从我们酒店律师博客www.Hotel.Lawyer.com的信息中心(RESOURCE CENTER)下载上周大会的全套讲演汇总,或者个人的讲演稿件,详列如下:

2017 住宿行业投资委员会(LIIC)10大新闻https://www.hotellawyer.com/files/lodging_investment_industry_council.pdf 这是Mike Cahill先生,酒店不动产咨询公司的CEO和创始人,对住宿行业委员会进行的年度调查结果。你需要避开什么样的市场?我们处在酒店不动产周期的哪个阶段?该十大新闻告诉我们,本年度的挑战和潮流是什么。

酒店潮流:公共市场预测。 https://www.hotellawyer.com/files/hotel_trends_public_market_perspective.pdf Michael J. Bellisario先生是Baird投资公司的高级研究分析专家。他的演讲谈到对美国酒店资本市场的总体看法,包括股票行情、行业基金、估值、资本配置策略等,以及对当前的交易、潮流和走向的观点。

酒店价值和投资回报率(hotel capitalization rates)https://www.hotellawyer.com/files/hotels_values_cap_rates_2017.pdf Suzanne Mellen先生,HVS高级管理董事,为我们提供了2016年到2017年极有价值的酒店销售历史数据(美元计算的总价和每个房间的单价)、酒店交易价值(各年的季度数据)、最近三年中最活跃的市场、最火的城市市场、最著名的买卖以及酒店投资回报率有关情况。

加利福尼亚酒店市场前瞻。 https://www.hotellawyer.com/files/hotel_trends_public_market_perspective.pdf Alan X. Reay先生,Atlas酒店公司总裁,给我们提供了对加州酒店市场的总体看法 —- 通过对当前和历史销售数据分析、地方市场的中间价格及业绩、自2001年开始的有关历史数据。Alan先生发现2016年的加州酒店市场与2007年相比,存在许多有趣的相似点和不同点。历史难道会重演吗? 继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 funding for new development: JMBM has closed more than $1.5 billion of EB-5 financing

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2017年5月8日

点击这里查看最新的EB-5融资文章:https://hotellaw.jmbm.com/category/eb-5-financing

截止2017131日,杰美百明律师团队已经帮助客户完成了超过15亿美元的EB-5融资,其中的一半以上是为我们的客户联系的。

EB-5被证明是开发项目非常有效的融资手段

对于酒店建设融资、混合用途酒店和其他开发项目来说,EB-5是一个非常重要而且可行的融资渠道。七八年前,当杰美百明律所开始使用EB-5来帮助酒店开发商融资的时候,许多人还质疑它的合法性和可靠性。

现在,当数十亿美元的开发项目获得EB-5融资之后,这种形式已经被认为是融资的主要潮流了。甚至许多机构也在使用这种方法,包括政府部门如港口当局、一流酒店品牌如万豪和希尔顿,以及某些美国最成功和最受尊敬的公司,例如Great Wolf Resorts、the Related Companies和Silverstein Properties等等。

业务繁忙的杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队,对于我们精心筛选的开发商而言,是一个非常活跃的EB-5资金来源。我们抓住机会请金百德(Jim Butler)律师和David Sudeck律师就这个领域的最新发展做一个概括,并以问答的形式叙述如下:

问:杰美百明律师所给客户提供了多少金额的EB-5融资?

答:截止2017年1月31日,我们团队已经为客户完成了超过15亿美元的EB-5融资,其中的一半以上是我们为客户联系的。

过去8年来,我们参与数十个EB-5项目的工作,主要是为开发商寻找并完成EB-5融资。这些项目遍及美国,既包括加州、纽约州和德克萨斯州较好的地点,也包括乔治亚州、马里兰州和内布拉斯加州普通的地点。

问:为客户完成了超过15亿美元的EB-5融资,其中的一半以上是杰美百明律师所为客户“联系”的!为客户“联系”是什么意思? 继续阅读 / Continue reading →

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JMBM’s 27th Annual Meet the Money® National Hotel Finance and Investment Conference

2017年4月12日

洛杉矶消息 —— 汇聚酒店行业领袖的2017年度全美酒店投融资大会(Meet the Money®),将于5月8日-10日在洛杉矶国际机场附近的凯悦酒店举行。这是第27届年度大会,酒店业主、经营者、开发商、顾问、投资者、品牌商、房地产主以及其他资金提供者将汇聚一堂,进行讨论、了解有关酒店行业的最新消息或机遇。

“今年的大会特别重要,”杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队负责人金百德(Jim Butler)律师说。“酒店行业在2017年的中期处于一个非常有趣的节点。那些勤奋且具有良好人脉关系者可能获得诱人的机遇。但是投资者也会遭到严重的挑战。本次大会将有许多专家作出预测,市场上什么资产将兴旺繁荣,或者什么资产将日益衰落。这是造就酒店行业企业家的伟大时代。”

本年度大会的主题是“机遇或陷阱?找到正确的钥匙,开启正确的大门。”来自全国顶级品牌的行业专家们将关注那些可以帮助大家发现机遇并且避免风险的行业主管部门及其政策。专门小组成员将参与讨论有关成功的发展战略、当前资本市场、现存资产的创新解决方案、外国投资以及广泛的其他话题。现在已经可以从网上获取大会的全部议程了。https://meetthemoney.hotellawyer.com/meet-the-money-2017-program/

从1990年开始,Meet the Money®酒店行业投融资大会已经联系了上千名高级酒店融资专家、开发商和酒店业内人士。主旨讲演人Richard K. Green博士,南加州大学Lusk不动产中心主任,以及其他130多个行业内有影响的重量级人物,将向大会提出有关当前市场趋势的观点。其他亮点将包括对川普酒店CEO Eric Danziger先生的采访,以及来自Condor Hospitality Trust, Monday Properties, Interval International, CMB Regional Centers和Aimbridge Hospitality的执行高管所组成的CEO小组的会谈。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer: What’s happening with EB-5 financing for new development projects? Is it still available?

2017年3月22日

除非国会及时行动,EB-5融资法案将在2017428日面临绝境。

区域中心法规于1991年颁布实施。此后,国会多次予以延期。最近的一次展期将于2017年4月28日届满。在听到一些反对该法规人士的负面评价之后,人们开始心存疑虑,不知是否EB-5融资的末日迫在眉睫了。而且,如果国会还不马上开始行动,确实会给该法规造成严重的后果。

如果国会听任EB-5法规在428日后终止,将会发生什么。

参与EB-5行业的大多数人认为,该法规必将展期,或者成为永久性法规。因为这个法案已经被展期了20多年,而且最近5年来已经为美国公民提供了数十万个工作岗位,为公众和私人机构提供了急需的数十亿美元资金。

下周将可能出现突破性的解决方案(327日的一周)

自川普总统就职以来,白宫和国会一直都在集中精力于权力交接、任命和确认重要职务等相关事务。但有内部人士认为,在三月的最后一周,EB-5行业的利益集团将能够与国会议员们会面并且达成有效的解决方案。所以,新的议案可能很快浮出水面。

经过一些内部的争议之后,我认为EB-5行业很可能最终获得各方共同的授权和推荐。某些顶级专家曾经说过,对达成一致意见获得解决方案来讲,当下的环境比以往几年的任何时候都更为有利。

EB-5资金给开发商带来的好处

尽管EB-5资金能够整合成多种形态的资本形式(例如夹层贷款、第一顺位抵押权的高级抵押贷款、或者其他种类的优先债权),但多年来EB-5大多是以一种特殊的低成本夹层贷款的形式存在的。EB-5对酒店开发商特别有帮助。因为酒店项目比其他开发项目更难以获得足够的建筑工程贷款。举例来说,对于贷款方而言,他们即使能够获得优先债权,他们也不愿意提供超过建筑成本50-60%的贷款。如果连清偿的优先权都拿不到(例如传统的夹层贷款),则贷款方更不愿轻易放贷;即使放贷,利息也在10%-20%之间。对于优质的开发项目,EB-5资金可以帮助解决资金链的缺口,显著降低项目融资成本,并释放担保物。

如果国会不予延期,则EB-5法规的丧失将重创酒店业

废止EB-5法规(或者作出重大修改使其难以施行)将对新酒店的建设和工作岗位带来巨大的不利影响 —– 特别是对那些超过5千万美元投资的大型酒店和混合用途酒店项目更是如此。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer: Where is the hospitality industry headed in 2017?

2017年2月22日

编写:金百德律师(Jim Butler)及其环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师

在2017美国住宿行业投资峰会(英文American Lodging Investment Summit) 进行期间,我们这些住宿行业投资委员会(LIIC)的委员们与来自“酒店即时新闻”(HNN) 的朋友在洛杉矶小聚。

“酒店即时新闻”媒体采访了我们之中的一些人,追问2017年酒店业将何去何从。被采访的对象包括我的朋友Mike Cahill先生。他将在本年度全美酒店融资和投资大会(Meet the Money®)发表“酒店业十大事件”的演讲。若想阅读我在会议上对2017做出的一些列预测,请参考以下链接:http://www.hotelnewsnow.com/Articles/115237/LIIC-Hot-takes-on-industry-hot-button-issues

另外,该链接上还有我的同事邓威律师就中国人民币走低对行业可能产生的影响的评论。

该链接上除了登载了采访我的文章,还有我预测2017年度酒店行业收购与并购(英文缩写M&A )动向的视频(接受采访的还有我的几位好朋友——德意志银行的Phil Ribolow先生、酒店不动产投资家Mike Cahill先生、Marcus 酒店的Andrea Foster先生,以及24/7酒店的Gary Gray先生)。我的评论如下:

“大约20年前,在我们的Meet The Money®(融资大会)上,一位行业领袖预测说,在未来几年内,行业将会出现大范围的并购、收购潮流,最终将只剩下两家酒店公司。我记不得它们是哪两家,我想应该是希尔顿和万豪吧。非常有意思的是,该预言已经在一定程度上成真了。而且近年来收购并购的势头愈发猛烈了。但我个人觉得一些较小品牌——如凯悦、温德姆——并不会像很多人想的那样会被轻易收购。但是整体而言,在当前的形势下,可运用的资本规模之大,足以买下整个酒店业。因此并购潮流是不可避免的。”

2017毫无疑问地将成为机遇与挑战并存的一年。要想知道行业高层如何领导酒店业度过这一不确定的时期,欢迎您参加我们今年5月8-10日在洛杉矶举办的第27届全美酒店融资和投资大会(Meet the Money® ),主题是“挑战和机遇:找到开门的钥匙”。

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GlobeSt.com interviews Jim Butler on Chinese Investment and US Economic Issues

金百德律师 (Jim Butler) 及其环球酒店专业律师团队

2016年12月12日

我最近接受了GlobeSt.com(美国著名商业房地产网站)的采访,谈到了中国对美国的投资形势、美国对中国资金有何吸引力、这对中国市场有什么意义等。下面是一些精选的谈话片段。

驱动中国对美国投资的因素:

中国投资者在国外的投资已经达到创纪录的2127亿美元。这个潮流受到了多种因素的驱动:中国房地产和股票市场泡沫正在破裂;中国经济放缓,使得对外投资(例如美国)更有吸引力;人民币元对美元持续贬值,使得以美元计价的投资更受青睐。许多中国投资者,(无论是高净值的个人,还是保险公司)因拥有大量的现金,所以需要进行大手笔、高回报的投资。而美国的商业不动产是少有的市场及资产类型,恰恰能够满足这些需求。

中国对外投资向来受到中国政府的鼓励,以打造中国形象的“软实力”并扩大其影响。此外,许多中国投资者还打算配合使用其境外投资(synergies),在中国市场上获得利益。2016年,中国的旅游者预期在国内外消费超过720亿美元。所以任何与旅行、旅游、住宿和娱乐相关的项目都可以在这个迅速发展的市场中占有一席之地。

美国最吸引中国投资者的是什么:

美国享有的政治和经济环境的稳定性,令其成为外国投资的天堂。美国已经成为中国投资者“友好的”终点站,既容易开展投资,又可以将子女送进学校就读或者让家人享受健康医保;当然,特殊情况下,还可以寻求政治避难。

中国对向境外投资的限制:

自2014年中国政府放松对境外投资的限制以来,中国对美国和其他国家的投资有了巨大的扩展。但是,北京出于限制大量资金外流的考虑,近期发布了新的规则,以便对某些投资进行更加严格的审查。例如,外国获得超过100亿美元的“超大型”投资、国有企业超过10亿美元的投资、任何中国公司超过10亿美元且与其核心业务无关的投资等,都将受到审查。这些规则可能造成的影响尚不得而知,但可能极大地减少来自中国的投资。另一种可能性是效果适得其反,反而吓得中国投资者更快地将更多的钱转出境外继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 financing for developers extended. Obama signs “Continuing Resolution”

2016年12月12日

2016年12月9日,奥巴马总统签署了由国会通过的“延期决议”,将联邦政府使用的资金延期到2017年4月28日。届时,预计国会将通过新财年的全年预算。

EB-5区域中心法案也延期到2017年4月28日

如同以前几次的预算延期一样,这次延期决议也涵盖了有关EB-5区域中心的法律规定,证实了行业专家的预测。
本次延期,意味着那些听从我们的建议,在秋天(当时EB-5项目改革甚嚣尘上)就启动项目的开发商,现在应该已经筹集到了他们的EB-5资金。即使资金尚未到位,也可以在奥巴马总统签署的延期决议四月底到期之前,有充裕的时间完成融资。

为什么现在是开发商启动EB-5融资的最佳时机

在秋天遵循我们的建议开始行动的开发商已经获得先机。今年8月16日我们在博客上发表了一篇文章,题目是“为什么现在是开发商启动EB-5融资的最佳时机”。我们的观点至今不变。

在我们先前的文章中,我们警告说,在预测国会如何决定时,总会有一些不确定性。但是,我们认识的所有了解EB-5项目和政治环境的人都相信,EB-5将会进行改革并且可持续生存下去。有些开发商对短期的延期所产生的不确定性感觉不舒服,同时对我们从1992年起(25年来)一直坚持预测国会将继续实施EB-5法案的说法持一些怀疑态度。这些开发商打算等到所有事情都尘埃落定、所有情况都确认无疑的那一天,再开始融资。

我们认为,“等待尘埃落定” 对于许多开发商是错误的选择。特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更有可能贻误战机。理由如下:

理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  2. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  3. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

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JMBM’s Global Hospitality Group® announces EB-5 financing and closing of two recent deals for Great Wolf Resorts and Wurzak Hotel Group

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月7日

位于洛杉矶的杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队非常高兴地宣布:在团队总负责人金百德(Jim Butler)律师及高级合伙人 David Sudeck 律师的指导和协调下,团队最近为客户 Great Wolf  度假村公司和 Wurzak 酒店集团完成了两笔酒店交易,并成功地进行了 EB-5 融资。

Great Wolf度假村公司最近在亚特兰大的 LaGrange 收购了一个度假村,包括一个93,000平方英尺的室内水上娱乐园、几处饭店以及456个套房。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助客户通过 EB-5 投资移民项目进行了融资。

另一个杰美百明律师事务所的客户,费城的 Wurzak 酒店集团,最近收购了佛罗里达州Fort Lauderdale市中心的一处24层楼的在建房地产工程。该项目共有323个房间,包括一个 Dalmar 酒店,属于喜达屋的Tribute系列;还有一个Element系酒店,具有零售、会议设施和屋顶散步场。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助 Wurzak 酒店集团寻找到了 EB-5 融资,并进行谈判,从而确保交易条款最有利于客户。 继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 Regional Center program extended until December 9, 2016 by Continuing Resolution

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月3日

上星期四,奥巴马总统签署了业经国会通过的一份延续决议,或简称为CR。其目的是为了避免联邦政府关门。决议通过了国会继续为政府各部门的正常运作提供资金,维持相当于2016年的水平。法案将政府关门延期到2016年12月9日。希望到了那个时候,国会和总统能够就将于2017年9月30日届满的整个2016财年的预算达成一致。

和去年一样,本决议是一个临时决议,只提供资金到2016年12月9日。一大批项目都包括在延续决议之内,其中便包含EB-5区域中心项目。

这对EB-5有什么意义?

延续决议将保证EB-5区域中心继续运行到11月份的大选之后。大选后,国会重新开会,将能全力以赴地清理所有预算问题。

虽然在国会内,EB-5继续获得了广泛地支持。但现在开始有少数参众议员打算极为严格地限制甚至终止EB-5项目。在这种局面下,许多业界领袖都在积极联络他们在国会的代表,希望能够将EB-5项目长期保持下去,而不成为政治的牺牲品。

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Is there a serious risk that EB-5 will expire September 30, 2016?

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

16 August 2016

2016年8月16日

EB-5法案会在2016930日失效吗?

当国会开会期间,任何事情都可能发生。但是在与我们交谈的所有专家中,没有一个人认为 EB-5 将会失效。

正如下面要讨论的,EB-5法案的某些关键的区域中心条款,将在2016年9月30日 “日落西山”(译者注:即到期失效)。为了争取区域中心政策延期,国会已经有不少议员提出了对 EB-5 法案进行修改的议案。

人们对国会的 “展期” 不该有过高期望。但整个行业预计 EB-5 法案将得到重新授权并保持原有的活力。不同的提案都有不同的关注点,但是我们预计可以最终看到一个令人满意的解决方案。

鉴于国会可能很快行动起来,开发商应该立即启动EB-5融资吗?是的!

当EB-5改革立法悬而未决之时,一些开发商对EB-5融资按兵不动,直到尘埃落定。

想利用EB-5资金的开发商现在该出手了。

许多人预期国会在2016年9月30日之前行动。另一些人考虑到 “大选年” 的混乱,就像去年造成预算僵局那样,国会可能 “将罐子继续往前踢”,使用一个或多个临时决议将EB-5法案延期。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更不应该等待。理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  1. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  1. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

把美国节假日和中国的春节都考虑进去,现在启动EB-5融资,意味着你可以比那些持“静观待变策略”的人们早几个月锁定你的EB-5资金。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些只待开工的开发商。

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