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The Lodging Industry Investment Council’s Top Ten: investment trends and challenges

注:住宿行业投资委员会即Lodging Industry Investment Counsel LIIC

金百德律师及其酒店专业律师团队

2017510

酒店不动产:天气预报 晴,少云,气温稍降。

十年来,酒店行业卓越的智库住宿行业投资委员会一直进行年度调查,并编制一份有关下一年的重大的酒店投资机会和面临挑战的清单。这个详尽调查的结论就是《美国住宿行业投资委员会Top10》。这是对住宿行业未来12个月投资的情绪和态度的描述,故此受到业界高度关注。住宿行业投资委员会成员总共代表了直接享有产权和控制权的超过400亿美元的住宿不动产。

委员会成员极为活跃并把握着市场脉搏。其45%的成员在过去的12个月里成功地收购了酒店,另有16%的成员曾经发出过要约(offer),但未能成交。此外,76%的成员计划在未来的24个月内出售酒店。

住宿行业投资委员会代表了酒店行业最具影响力的投资者、土地业主、法人不动产执行委员会、房地产投资信托基金(REIT)、公共酒店公司、经纪人和重要的住宿实体。住宿行业投资委员会是领导住宿行业的智库 (www.liic.org)

Cahill先生,美国住宿行业投资委员会副主席,编制了今年的调查报告(www.mikecahill.com)Mike Cahill先生还是酒店不动产咨询公司(Hospitality Real Estate Advisors — HREC)的创始人和CEOHREC公司是一家领先的国际酒店和娱乐场的咨询及经纪公司(全美有16个办公室),专注于住宿类资产买卖、债务融资、咨询、评估和诉讼辅助等领域(www.hrec.com)。其丹佛办公室的同事Nate Shartar先生和Alexander Cammarata先生,予以全程协助。

2017美国住宿行业投资委员会Top10调查报告:

酒店不动产:天气预报 晴,少云,气温稍降。总的来看,2017年调查报告较2016年报告释放更多积极的信号,但与巅峰期的2015年报告完全不同。相对于20164月各处弥漫的紧张不安情绪,这个报告显得镇定沉着。预计来自中国的投资为36%,略有放缓;英国脱欧对美国酒店行业影响甚微。私人实体及紧跟其后的不动产投资信托公司(REITReal Estate Investment Trust)预计成为收购豪华高档酒店的主力军;而在收购中上档经济型酒店的业务中,地方性的业主和经营者将占大多数。

1. 酒店不动产周期的运动?大多数投资者(68%)认为我们仍然处于自2009年开始的当前周期的一个附加阶段。可是,一些非常机敏、智慧的少数派(32%)认为我们已经开始了一轮新的周期。对未来24个月美国经济的预期是正面的,60%的人对GDP增长率预测的平均数高于2%

2. 资产价格的询价/报价波澜不惊,资产价值将持平或有上升54%的人预测未来12个月的住宿不动产价值将与2016年持平。可是,相当大的一部分人(36%)预计会有小幅的微升(约5%)。最受青睐的投资目标是高档高级住宿物业。

3. 2017年对酒店投资的最大威胁是什么?可预见的三大威胁是:

 

  • 新增住宿供应量:90%的委员会成员都将新增酒店供应量视为当前最重要的投资考虑因素。言不由衷的是,有81%的成员正在建设新的住宿设施。
  • 利率上涨:在过去的24个月里,利率逐渐增长了100个点(即100个利率计算单位。每个计算单位为百分之一或0.01%)。卖方必须知道,利率增长对其打算出售的酒店的资产价格会产生什么影响。
  • 政府法定最低工资上涨:投资者(28%;较去年降低了)认为,政府上调法定最低工资标准及其对酒店运营成本的影响是最大威胁(74%的人认为,在未来五年里都会有渐进的负面影响)。

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How many millions could “Prevailing Wage” cost your hotel?

金百德律师及环球酒店专业律师团队

“普适工资法” 是加州的一种变相的最低工资标准。该法律要求在 “公共资金” 投资的建设工程项目中,按照 “工会工资标准”,支付工人的薪酬。但最近几年,该法律适用范围已经被极大地扩展,远远超出其立法初衷,而成为工人索取高额工资的借口。如今加州几乎所有的建设工程项目中,工人都要求按照该标准支付其工会工资,使大型工程的成本往往激增好几百万美元。即使建设工程已经竣工多年,工人仍可追索工资差额。

法院终审判希尔顿须为其2011年圣地亚哥酒店建设工程赔偿8百万美元

作者Jon Welner,酒店专业律师

租金贷款触发了普适工资法;酒店方被迫支付了8百万美元的迟付工资

在加州普适工资法中,“公共资金” 的来源有多种多样。在希尔顿圣地亚哥Bayfront酒店一案中,酒店方简直做梦都难以想象,为什么一个3亿5000万美元的私人投资项目,仅仅因为使用了“租金贷款”,就摇身一变而被认定为 “公共工程”。

2005年,酒店方与圣地亚哥港口签订了土地租赁协议。该协议规定,在2008年底前建成一个酒店和会议中心。在建设期内,酒店方支付港口每年225万美元的租金;其后的酒店经营期间,每年租金为450万美元。为支持这个项目,港口同意在租期前11年给予 “租金贷款”,共计4650万美元。

租金贷款 = 用公共资金付款吗?

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