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Meet the Money® 2016 – May 2-4, 2016:  26th National Hotel Finance & Investment Conference in Los Angeles

Jim Butler (金百德) 律师及美国杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队

加入赢家的圈子 – 马拉松?短跑?还是跨越障碍挑战赛?

洛杉矶消息 —— 第26届全美酒店行业融资和投资洽谈会将于2016年5月2日至4日在洛杉矶喜来登大酒店(Sheraton LAX)举行。参加大会的来宾有酒店业主、开发商、酒店管理公司、酒店品牌公司、贷款人、投资人和其他资金提供者。

大会将探讨融资、再融资、开发和交易等,并回答下列问题:现在我们是处于投资周期的什么阶段?相应的,我们应该做什么?

杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队负责人Jim Butler(金百德)律师说 “行业的基础继续向好,但近几个月来投资者的观点似乎有些摇摆不定。一些业内人士感到 “山雨欲来风满楼”,因此竭力寻觅投资风险的避难所。但是由于一些房地产投资信托基金(即Real Estate Investment Trusts,简称REIT)举棋不定,持两端观望的态度,这恰恰让另一些业内人士觉得目前是极好的收购时机。在这种不确定的形势下,最重要的是,作出什么样的战略抉择才能使您最终站到赢家的圈子里。”

融投资大会将由100多位房地产行业的领军人物,做25个专题讲演,包括:

  • 地产界领袖对当前形势的分析
  • 中国投资者对美国酒店投资时,策略上有何调整
  • 变化市场的投资战略
  • 贷款人、证券投资人和其他资金提供者的分组讨论
  • 建设施工的融资
  • 民生项目融资
  • EB-5融资
  • 收购和出售酒店
  • 用品牌和管理来将酒店价值达到最大化
  • 网络安全侵权和防范措施
  • 低迷市场中避免陷阱和寻找机遇

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EB-5 financing accelerates in 2016 and favors (1) Hotels, (2) Mixed-Use and (3) Multifamily as top 3 targets for EB-5 funding.

2016年2月8日

酒店律师在洛杉矶EB-5峰会上的第一手资料:

如果您打算为您的开发项目进行EB-5融资,现在就是做出决定并尽快付诸行动的最佳时机。如果您要了解什么是EB-5程序、几年来它如何成为机构投资者的主流、以及当前它如何提供稳定的可靠资金流等背景知识,请点击屏幕右侧的EB-5专栏。

我们认为,杰美百明律师所(JMBM)的环球酒店EB-5融资团队对于EB-5的机遇、风险具有很强的洞察力,并且能够干净利索地执行客户的要求。截止2015年12月底之前的18个月期间,我们团队完成超过10亿美元的EB-5融资贷款,其中从我们的资源为客户筹得7亿多美元。

如果您错失了我们此前提到的EB-5法案的重大动态,您应该知道,EB-5法案在不进行任何改动的情况下延期一年,直到2016年9月30日。

但是,因为在近两年期间,每年都达到了签证的最大限额,所以专家预测,2016年将会更快地用尽最高1万份的签证限额。用尽签证限额的时间很可能提前到2016年的五月份或六月份。

而那些手持EB-5改革议案的“改革者”仍活跃在人们的视野里,等待下一个提案时间到来。所以,对于拥有高品质项目和良好记录的顶级开发商来说,趁着还能继续获得EB-5融资,应该立即行动起来。

我们确信,大多数仍在犹豫不决的投资者,将来很可能会后悔自己未能早些利用Eb-5这种代价相对低廉的融资资源。

NES 金融公司举办的 EB-5 融资2016峰会在洛杉矶落幕

NES 金融公司是为EB-5融资提供管理服务的顶级公司之一。他们采用第三方保管以及其他有效技术服务,对EB-5融资的转移、1031税务递延交换和基金管理提供有效的监管。

杰美百明律师所(JMBM)的EB-5融资团队参加了NES金融公司于2月4日在洛杉矶城市俱乐部举办的峰会。这是一个非常好的活动,我个人很欣赏NES 金融公司执行副总裁Reid Thomas先生关于“行业状况”的讲演。

区域中心继续扩展。现在全美国有将近800个可以为开发商筹措EB-5资金的区域中心。我们仍然认为,绝大部分的EB-5资金实际上是由少于10%的区域中心筹集到的。所以,开发商一定要选择“正确”的区域中心。否则,开发商可能花费大把时间和金钱而收获甚微。

EB-5项目在哪里落户?毫不奇怪,大多数EB-5活动是在加州、纽约、德克萨斯和佛罗里达。在加州地区,南加州占据主导地位。但也不尽然,比如我们在12月份完成的一个4000万美元的EB-5融资项目就位于内布拉斯加州(Nebraska州)。所以,拥有高品质项目并得到正确指导的优秀开发商,也可以在洛杉矶和纽约之外获得成功。

下图显示了2015年EB-5项目在各州分布的情况。
图例:冷颜色端部代表0.2个项目及以下的较少分布;暖颜色端部代表12.2个项目及以上较多分布。5

什么人在筹资——聚焦最活跃的开发商。2-8规则适用于EB-5融资。20%的EB-5项目融到了80%的资金总额;80%的项目只占据20%的融资总额。

2015年EB-5项目的平均融资额是5000万美元。 继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 Immigrant Visa program extension signed into law — without any changes. EB-5 financing continues for new development projects.

作者:Jim Butler (金百德)律师 环球酒店专业律师团队

2015年12月18日

酒店律师有好消息告诉开发商们: EB-5移民签证法案已经更新,获得国会通过及总统签署。法案在内容上未做修改,可继续使用至2016年9月30日。

上周审议2016年联邦预算时发生了一件有趣的事情。混合经费法案的“附款”之一就是参议员Senators Leahy 和 Grassley发起的EB-5立法议案。在国会议程进行的几个月中,EB-5行业的商界领袖就法案的具体条例夜以继日地进行磋商,并交换了多份草稿。终稿获得了“投资美国”等贸易组织的一致同意。对存在甚多争议的议案来说,这实在是一个难能可贵的共识。

谁知就在2015年12月16日旧法截止之前的一个小时,精心推敲的提案被彻底废弃。取而代之的是简单地将原区域中心法案的有效期延至2016年9月30日,此外未做任何修改。

EB-5区域中心法案仅仅延期,没有做任何其他修改。

没错,就是这样。在所有的讨论和提案之后,对法案的修改仅仅是将其有效日期延长到明年九月底。

这次法案延期根本没有涉及到以下项目:

  • 外国移民最低投资门槛并未增长到80万美元,仍保持在50万美元。
  • 未能出台新法以监管如何划分 “就业目标区域”(TEA–Targeted Employment Area )。
  • 未能对每个区域中心征收最低年度费用做出规定。
  • 未提及增加监管文件、认证、审查和报告。

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Extension of EB-5 to 12-11-2015

Jim Butler (金百德) 律师 及 环球酒店专业律师团队

我们非常高兴地看到,国会昨天通过一项决议,将EB-5区域中心临时法案的有效期延长至2015年12月11日。在这个延长期里,项目可继续获得来自国外的直接投资并且继续为美国人民创造就业机会。

除此以外,这个决议还给国会一些额外时间来考虑一个长期的重新授权议案。其中包括一些改革措施,以强化联邦政府对项目的监管并保证项目的真实和公正。国会参众两院和各党派成员将认真地就此进行协商。

本周,已经提交了两份有关修改EB-5项目法案的参议员议案。

上周,我们律师团队为开发商客户总共完成了3.5亿美元的EB-5融资。我们还为开发商客户准备好了超过7亿美元的EB-5融资渠道。我们相信,EB-5一定会继续成为优质项目的重要的资金来源。

随着事态的进展,我们将继续向大家报告有关EB-5立法的最新发展。

2015年美国增加工作岗位和促进投资改革的议案—第S.1501 号

第S.1501 号议案是由Patrick Leahy 和 Chuck Grassley两位参议员于6月份提交的。这个重要的议案在重新授予区域中心项目5年期限的同时,要求进行改革,加强监管和安全措施,使得项目更加透明。 继续阅读 / Continue reading →

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Hot Topics for Restaurants: EB-5 and Crowdfunding Investment, Licensing, and Gift Card Programs

金百德律师及环球酒店房地产专业律师团队

环球酒店专业律师团队对酒店和度假村事务富有专业经验已经广为人知。实际上,我们在餐饮业的业务也是十分活跃的。与酒店类似,饭店也是业务经营与特定用途的房地产相结合的业态形式。我们经常为饭店店主或经理提供有关劳动和雇佣关系、残疾人法案合规、管理以及融资、许可证等方面的咨询。我们还擅长处理饭店与知名大厨的协议。

环球酒店专业律师团队的高级成员David Sudeck律师不久前在洛杉矶参加了一个关于餐饮行业的圆桌讨论会。洛杉矶商报对讨论会做了专题报道。下面谈到的有关许可事务、EB-5和饭店项目集资、礼品卡和忠诚优惠程序、税务规划策略等都是基于该圆桌讨论会的内容,并且作了一些说明和更新。

 

洛杉矶餐饮业圆桌讨论会

对洛杉矶商报的补充

从许多方面来看,餐饮业都是独具特色的。在洛杉矶这里,我们不但有国内最好的餐厅和可供选择的菜肴,还有一套精雕细琢的成功之道。尽管经济形势飘忽不定,大家还是认为,南加州的业务发展仍然快于多数其他地区。为了深入了解这块充满激情却又难以揣摩的沃土,洛杉矶商报转向金融、法律和商业等各领域的权威专家,让他们对洛杉矶人生活须臾离不开的餐饮业,进行评价。

什么是餐饮业独有的成功因素? 继续阅读 / Continue reading →

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Jim Butler (金百德)律师 及 环球酒店房地产专业律师团队®
2015年9月9日

在未来的三个星期里,现行的EB-5区域中心临时法案将进入倒计时,即将于2015年9月30号到期失效。多数人的共识是这个重要的法案能够在国会审议通过,从而更新延续下去,甚至可能升级为永久性法案。但是坊间也有不少人认为,国会很可能对现行法案进行修改。

我们愿意与读者分享刚刚收到的有关此事件各方的敏锐见解。

行业内部人士关于EB-5法案更新修改案的见解

下面是CMB总裁,Pat Hogan 先生最近发给业界同行的一封信。Hogan先生不但是EB-5 投资移民事业坚定的支持者和领军人物之一,而且也是投资美国协会 (Invest In the USA) 的创始人和董事。该组织是美国全国性的EB-5区域中心项目的行业协会。以下是Hogan先生与大家分享的信息:

大家好,

在这里我想和大家一起分享在过去的40天来我走访的不少于60个美国参众议院办公室后的一些感想。我也是刚刚参加了上个周末在拉斯维加斯举办的美国移民律师协会(AILA)EB-5投资人峰会。

正如人们所预料的,EB-5项目的重新授权和延期仍然是本次会议的重点主题。另外,EB-5项目在重新授权或短期延期的情况下将会有什么样的变化也备受瞩目。有所共识的是,现在,没有人知道内幕。如果有人告诉你他们知道所有的细节,这个人并不是你该听信的。然而一般来说,有几个变化几乎是势在必行的。

我想在这里与大家分享国会议员达成的共识。在去参加AILA会议的前几个星期,我和前国会众议员Bobby Schilling花时间拜访很多国会议员的办公室。很多人也都知道众议员Bobby Schilling是CMB的重要成员之一。

众议员Bobby Schilling和我得知,美国国会认为投资成本应该调升,而且常被讨论到的金额是 $800,000。国会议员也讨论了未来怎么 “纳入” EB-5项目和EB-5投资人的相关议题,目前还没有就是否会有改变达成共识。

现在移民局已经积案了很多的I-924申请,因此国会能否兑现I-924备案将值得怀疑。但拥有I-924备案毕竟比没有备案要强。

相形之下,I-526的备案是更为稳妥的办法。在新的EB-5立法来临之前,如果能力允许,应当尽量递交I-526申请。

几乎可以确定的是,新的立法当中,在计算10,000签证名额的问题上,不大可能仅仅把EB-5投资者计算在10,000签证名额之内(也就是说,10,000签证名额仍然包括配偶和未成年子女)。

还有很多其他更改的建议也被提出,但是对那些潜在的EB-5投资者最为重要的似乎是:

  1. 什么时候新立法将会到来?眼下的EB-5法律将于2015年9月30日日落(即失效之意),目前还不清楚是否会有新的立法来取代旧法,抑或EB-5的法律将彻底消失(这是大家最不愿意看到的情况)。目前看来,众议院和参议院将会有自己的提案,但似乎一个短期的延期(即短期之内延续旧法)是最有可能的出路。
  2. 投资成本?这个议题也是讨论最多的,几乎所有议员都有调升投资金额的共识,$800,000是最常被讨论到的。
  3. 签证的分配?现在看来,签证的上限将保持不变。10,000签证名额仍然包括配偶和未成年子女。虽然有许多人赞成调整,但今年应该不太可能会发生任何变化。
  4. I-526的申请?这个主题有相当多的讨论,但尚未有明确的答案。每个人都有的共识是最好能在现行的法律下递交I-526的申请。参议院法案S.1501所提到已经递交I-924的EB-5项目将会纳入原来法例的提案,但目前还没有明确的迹象。我们被告知这是因为太多的 “空壳I-924” 申请已经送到美国移民局备案了。我们在上周和律师们谈到的是他们正把EB-5投资人的文件依现行的法律递交。

我个人坚定地支持EB-5项目。长期以来,我致力于帮助国会了解EB-5的实际情况,从而改善现行法律。我不知道EB-5的未来改革究竟如何,但CMB已经看到了前进之路。我们会一如既往,认真分析每一个EB-5合伙公司。我们所递交的I-924申请,都是基于真实的项目。并且,这些项目的开发目的也绝不仅仅为了递交I-924申请。

我给任何现在考虑申请EB-5项目的个人的建议是:现在赶快做出决定!投资金额很可能将上调,您现在递交申请也许将为您省下$300,000。在我看来,这个风险值得一试,任何一个项目都必须创造相应的就业机会。请记住,这不是一个真正的纯投资项目,而是一个创造就业的项目并夹带移民福利。

最温馨的问候,

Patrick F. Hogan

总裁

CMB区域中心

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作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年4月20日

点击获得关于EB-5项目融资的最新文章

以下的文章首先在EB5Investors.com上作为头条新闻发布:
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作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年4月13日

为新建设项目获取EB-5融资的热潮仍进行中

对酒店,以酒店为中心的多功能建筑设施,以及其他建设项目而言,EB-5项目融资是一项非常重要和切实可行的方式。而在五年前,当JMBM法律事务所开始帮助酒店开发商获取EB-5项目资金时,有许多人还在担心这是否是一个合法可行的渠道。

现在,超过数十亿的资金通过EB-5项目方式筹集注入数以万计的建设项目,这一种融资方式不仅被业内人士认为是主流筹资方式,并且许多酒店业的高端重要参与者,如美国政府的港口部门,主要品牌酒店公司如万豪,希尔顿等,以及许多举止轻重的酒店业主公司如Related Companies和Silverstein Properties等都广泛采用这一筹资模式。

JMBM律师事务所作为被许多酒店开发商信赖的EB-5项目融资顾问,我们在此,将会借由过去的几年中我们所成功完成的EB-5项目中取得的广泛经验为各位读者提供有效的信息。以下为JMBM环球酒店集团主席®Jim Butler和EB-5融资项目专家Jonathan Bloch就最近EB-5项目的发展为读者解答有关问题。

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作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年3月30日

一个切实可行的资本来源以及主流资本来源
EB-5投资移民计划为酒店建设项目提供了另外一个筹资的渠道,在美国,JMBM的环球酒店集团®以及华人投资集团TM已经成功完成了超过六十个EB-5项目。

仅仅是在过去的3年内,EB-5项目迅速地获得了一些全美最大和最优秀的酒店开发商以及酒店品牌的支持。或许有点晚,但是许多开发商也发现了这一显著的商机并且立即开展了他们的计划,期望能赶上其他在这个项目上抢占先机的开发商。
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作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年3月9日

为什么那么多人在讨论EB-5项目融资?
在过去的五年内,EB-5项目融资计划在新项目建设中受到广泛使用,并且已经成为主流筹资渠道。许多行业巨头,包括政府部门如海港建设局,主要的酒店品牌商如万豪和希尔顿,以及其他酒店业和餐饮业的大型业主都乐意采用这一筹资方式。EB-5融资项目为他们提供了低成本,无追索权,五年至六年的融资期,为新项目建设创造大量的优势。

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