Articles Posted in Buying and Selling a Hotel

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Interview of Stephen Rushmore

以下是酒店评估服务(Hospitality Valuation Services)董事长和执行总裁Stephen Rushmore先生 与 杰美百明律师所 David Sudeck 律师关于最近几年酒店评估的走向以及品牌扩散的谈话。

Stephen Rushmore执行总裁:我认为,从投资的角度,应将酒店当作市场供应的产品。那么,什么时候供应增长会超过市场的需求呢?毫无疑问,这完全取决于市场。而且这样的情况在某些市场已经发生了。人们应该密切关注这些情况以及利率等等。目前利率已经处于历史最低点,并且只留有上涨空间。这将对酒店评估产生负面影响。但是在可预见的未来,接下来的几年将有利于酒店的价值评估。当下一个下降周期开始时,我不认为它会比前一个下降周期更猛烈。我感觉,上一个周期留下的创伤依然清晰可见,所以下一个周期将会是一个比较温和平缓的着陆。

David Sudeck 律师:我希望这回能看到一个比较有节制的周期。

Stephen Rushmore执行总裁:是的,我也这么想。

David Sudeck 律师:确实,我们的贷款客户看起来更加谨慎,而且我可以说,贷款的结构更可靠了。

Stephen Rushmore 执行总裁:是的,这和我们看到的一样。

David Sudeck 律师:我们刚刚谈论了不景气和低迷。对酒店评估服务来说,最近五年过得怎样?你对未来怎么看?根据对周期的判断,现在你在忙什么工作?

Stephen Rushmore执行总裁:好的。自从2010年以来,我们公司处理了许多扣押财产、诉讼工作、重新包装等业务。因为人们试图弄明白如何给他们的资产重新定位以及怎样做才有效果。现在我们正在作比以往更多的可行性研究,那里涉及的财产有一大批。人们想了解,什么时候我们的替代成本,将低于识别制造机会的价值。

David Sudeck 律师:你看到很多新事物吗?

Stephen Rushmore执行总裁:很多有趣的新事物,人们的确开始变得更挑剔了。我们给出的预测是在某时候,2016年底或2017年初,供给量的增加将与需求量达到平衡。在此之后无需几年,供给量将超过需求量。 继续阅读 / Continue reading →

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Interview of Vail Brown

下面是 STR副总裁 Vail Brown女士对酒店市场多项指标空前飙高的详细评述。其中包括对未来几年的展望,以及有关 STR 向餐饮市场拓展业务的分析。

David Sudeck 律师:请告诉我,您对今年酒店市场有什么感觉?

Vail Brown 副总裁:今年的感觉相当好。今年酒店业真是欣欣向荣,让我们来看看行业的数据吧。在2014年底,全美有97个区域市场报告说客房平均收入(RevPAR)出现了正增长。到了2015年,这个势头和增量持续发展,并且创造了历史记录。全部重要的运行指标都创了记录,这个感觉真是太棒了。

David Sudeck 律师:您是说,多项指标创纪录了吗?

Vail Brown 副总裁:创纪录,而且是多项指标。就是说,我们的酒店客房增量创了纪录,我们可供应的客房数量比以往多了。更好的消息是,我们售出的客房数量也比以往更多了。12个月的环比平均客房率创了纪录,几乎达到65%。这对全国平均数来说,已经相当高了。客房平均收入也创了纪录,增长了3.5%以上。我认为可能是最强有力的数据,对年终报告具有良好影响的房间收入指标,在三月份也创了纪录,增长了9%。所以,形势非常一片大好。未来几年,还会继续保持良好态势。STR预测,今年我们的客房平均收入(RevPAR)将增长6.4%,非常强劲。主要是受平均日房价的驱动,超过了一般高收入年头。在2016年,我们预计客房平均收入(RevPAR)约增长5.9%,将近6%的增长率,仍然是受平均日房价的强劲驱动。我认为现在需要警惕的一个事情是,我们看到酒店供应增长开始到达顶峰了。我们尚未看到有酒店关闭的信息,以前我们一般能看到的。由此可知,我们正处在上升阶段。但我们还要意识到,此后在任一个时点都可能转变为下降。对于新的增量蜂拥而至的现象,我们必须有所警惕。

David Sudeck 律师:我们在杰美百明律师所为大量的新建工程提供服务,主要是精品酒店。

Vail Brown 副总裁:你说的没错。我们可以看到,在当前三月或整个三月份,在建的酒店房间大约有12.6万间,其中高档和中高档的大约有8.4万间。所以,在建工程中大约有67%是精品酒店。在建酒店增长量前25名的市场以及中等市场中,我们都可以看到大量的精品酒店。所以,这没有什么不正常。我认为,精品酒店占据的比例,比过去更加引人注目了。

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Interview of Alice Gao

Jim Butler (金百德) 律师及其环球酒店专业律师团队

以下是中国工商银行高级副总裁爱丽丝.高女士讲述中国工商银行的国际化进程及其在美国的贷款程序,并介绍最近完成的几个项目。

爱丽丝.高女士 与 杰美百明律师事务所(JMBM)的高级合伙人、环球酒店专业律师团队成员David Sudeck律师的谈话,是我们关于2015年酒店投融资机会系列采访的一部分。

David Sudeck律师:我们是在2015年酒店融资洽谈大会上,这是我们杰美百明律师所的第25届洽谈会了。现在我和中国工商银行的高级副总裁爱丽丝.高女士坐在一起。感谢您参加我们的洽谈会,很高兴见到您。

Alice Gao女士:嗨David,感谢您邀请我参加洽谈会。

Alice Gao女士:对于资产总额和市场资本。到2014年,我们银行的资产总额达到了3.2万亿美元。目前,我们已经在全球40多个国家建立了大约18000个分行。在美国,虽然我们最近几年才开展业务,但至今为止,为满足我们客户的需要,我们已经在东海岸和西海岸合理配置了15个营业场所。

David Sudeck律师:那么,您个人最重视的服务领域和产品类型是什么?

Alice Gao女士:我们银行的业务不受地域限制。在美国境内我们可以作任何贷款业务。在美国境外,我们可以借助我们的中国工商银行总行(parent bank)或者中国工商银行麾下的其他分支。 继续阅读 / Continue reading →

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Extension of EB-5 to 12-11-2015

Jim Butler (金百德) 律师 及 环球酒店专业律师团队

我们非常高兴地看到,国会昨天通过一项决议,将EB-5区域中心临时法案的有效期延长至2015年12月11日。在这个延长期里,项目可继续获得来自国外的直接投资并且继续为美国人民创造就业机会。

除此以外,这个决议还给国会一些额外时间来考虑一个长期的重新授权议案。其中包括一些改革措施,以强化联邦政府对项目的监管并保证项目的真实和公正。国会参众两院和各党派成员将认真地就此进行协商。

本周,已经提交了两份有关修改EB-5项目法案的参议员议案。

上周,我们律师团队为开发商客户总共完成了3.5亿美元的EB-5融资。我们还为开发商客户准备好了超过7亿美元的EB-5融资渠道。我们相信,EB-5一定会继续成为优质项目的重要的资金来源。

随着事态的进展,我们将继续向大家报告有关EB-5立法的最新发展。

2015年美国增加工作岗位和促进投资改革的议案—第S.1501 号

第S.1501 号议案是由Patrick Leahy 和 Chuck Grassley两位参议员于6月份提交的。这个重要的议案在重新授予区域中心项目5年期限的同时,要求进行改革,加强监管和安全措施,使得项目更加透明。 继续阅读 / Continue reading →

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Inheritance of Family-Run Hotels

Jim Butler (金百德)律师 及 环球酒店房地产专业律师团队

家族酒店的继承:保护您的家庭和生意

几个世纪以来,家族式的酒店管理模式在业内经久不衰。这种管理模式给许多人带来了安逸的生活和巨大的财富。

无论您的家族拥有一个酒店管理公司还是酒店,可能是一两个小型酒店或者一个大型的酒店连锁,您家族企业的责任感与其优越性一样意义深远。

当家族的老一辈管理者退休或去世后,确保家族企业能够持续经营,继续作为家族成员和其他人的经济来源,是至关重要的。这是家族酒店企业的创始人和高级管理人员都要深思熟虑的一个问题。当老一辈的管理层离开工作岗位后,其家人是否愿意接手经营这份生意?是否为此做好了准备?他们是否打算出售这个资产?他们是否打算保留这个生意并聘请家族外的团队管理?

保障持续性和确定性

生意最忌讳的就是“不确定性”。任何不确定性都将对生意合伙人、雇员、客户、买主和其他利益相关方产生不利的影响。遗产继承规划可以消除不必要的混乱,最大限度地减小不确定性。

最近,我接受了STR’s Hotel News Now (酒店新闻快报)的编辑Brendan Manley先生的采访。他后来在文章里提出一个观点:“有关酒店产权继承的时间往往非常紧迫,因为酒店全天候都需要打理,需要始终如一的呵护和关注。当酒店所有者去世了,酒店经营者希望能够迅速、干净利索地解决所有权继承转移问题。然而悲痛的家族成员们往往希望有一个平缓的过度。在这两种不同态度之间寻找一个平衡点就像在是一根脆弱的钢丝上行走。”

在一个继承规划里,提前处理这种问题是非常有难度的。但是家族企业的所有者往往迎难而上,并乐于从经验丰富的专家那里寻求帮助。

家族企业的继承规划通常涉及房产规划,以便同时提供切实可行的继承规划和一个合理的避税方法,从而达到保护家族财产的目的。

丰富经验是做好规划的关键

杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队一贯与本所的税务、信托和房产的专业律师密切合作。我们律师所是加州税务、信托和房产领域的领军者。我们的税务律师非常了解商业运作,与擅长房产和公司集团事务的同事们密切合作,确保编制出一个合理的避税方法。

关于这个话题,我的合伙人,杰美百明律师所税务、信托和房产业务律师团队负责人Burton Mitchell律师对我说:

“为了做出一个能够如愿以偿的继承规划,必须对房产税务进行设计。否则,价值连城的家族财产可能必须出售,才能支付得起房产税。我们有各种各样的房产税务规划技巧,但是只有你在足够早的时间提前设计,才能给带来好处。人寿保险可能是解决问题的办法之一。”

Burton Mitchell律师还提醒家族企业的所有者:联邦房产税超过免税部分后的税率是40%。“有许多州(尽管不包括加州)还要征收州立的房产税或者遗产税。联邦政府允许涉及家族生意的房产税在特定条件下分期支付。”

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Blocking Wifi Hotspots is Patently Illegal

Jim Butler (金百德) 律师 及 环球酒店房地产专业律师团队

阻碍 Wi-Fi 连接是 “公然的违法行为”

2015年8月18日,联邦通讯委员会(FCC)公布了对智慧城市股份公司(Smart City Holdings)处以75万美元罚款的法庭禁止令,原因是智慧城市阻碍消费者在遍及美国的各种会议中心、会场和酒店接入Wi-Fi上网。长期以来,智慧城市是一家为公共场所提供互联网和远程通讯服务的网络服务商。但为了盈利,智慧城市通过技术手段来限制公共场所人员使用手机热点信号上网。

鉴于智慧城市对公共场所使用其 Wi-Fi 每日要收费80美元,联邦通讯委员会执行局主席 Travis LeBlanc 说:“无论任何公司,一方面向客户收取天价费用,同时却阻碍客户使用个人的 Wi-F i热点功能上网,是绝对不能被接受的。”

联邦通讯委员会执行局主席接着说道:“在此,我警告那些对于 FCC 批准的 Wi-Fi 信号横加阻碍的公司,这种做法是公然的违法行为。”

联邦通讯委员会集中打击阻碍 Wi-Fi 信号的行为

智慧城市的诉讼案,彰显了联邦通讯委员会严打此类行为的决心。酒店和其他公共场所为推销自己更加昂贵网络服务,而阻碍客户使用热点上网的行为,是绝不被 FCC 所允许的。

自从去年高调对万豪国际酒店集团进行调查后,联邦通讯委员会已经采取了以下行动:

1. 关于万豪国际酒店集团案:

2014年10月3日,联邦通讯委员会以万豪国际酒店集团在盖洛德普里兰度假村和会议中心阻碍 Wi-Fi 信号案件为例,杀鸡儆猴,向社会传达了一个信息:联邦通讯委员会作为监管部门对此类事件毫不手软,绝不姑息。FCC 不但处该公司60万美元罚款,还在联邦通讯委员会的执行公告(Enforcement Advisory)上对其点名曝光并予以批评。

2. 联邦通讯委员会设立举报违法行为的消费者热线和网站:

联邦通讯委员会设立了免费的消费者热线和举报中心网站。正是根据消费者的举报,FCC 才启动了对万豪国际酒店集团和智慧城市的执法行动。

3. 联邦通讯委员会发布执法公告:

2015年1月27日,联邦通讯委员会向公众发布了一份执法公告,宣称 Wi-Fi 是互联网的 “必不可少的入口通道”。FCC 警告说,阻碍 Wi-Fi 信号的行为是非法行为,触犯了通讯法案第333条。

公告概述了2014年10月对万豪国际酒店集团的执法行动和60万美元罚款之后,还对所有的酒店业主和经营者提出以下警告:

任何酒店、会议中心、及其他商业机构,或为上述场所提供网络服务的网络经营者,均不得故意阻碍或扰乱消费者在该建筑中使用 Wi-Fi 热点信号,以迫使客户购买该建筑所有者的上网服务。这类行为触犯法律,一经查出,将处以巨额罚款。

此外,我们重申,联邦法律禁止操作、行销或出售任何型号的干扰设备,包括那些干扰 Wi-Fi 信号、手机蜂窝信号或公共安全通讯的设备。

公告还呼吁所有社会成员使用联邦通讯委员会的免费热线或网站举报任何阻碍 Wi-Fi 的嫌疑人。

4. 关于智慧城市案新闻发布和罚款75万美元的法庭禁令:

值得一提的是,这次联邦通讯委员会处罚智慧城市的罚款,比万豪国际酒店集团的60万美元罚金还要高昂。联邦通讯委员会通过处以更高数额的罚款,向社会表明:联邦通讯委员会对在酒店和会议中心等公共场所阻碍消费者 Wi-Fi 信号的行为给予高度关注,并将严肃执法。

干扰通讯是一种犯罪

正如一年前我们与大家讨论万豪国际酒店集团案件时指出的,仅仅对万豪国际酒店集团和智慧城市处以民事罚款,已属 “从轻处罚”。联邦法律对干扰手机和 Wi-Fi 信号的行为可以给予更为严厉的处罚,包括:

  1. 单次信号干扰行为处以最高112,500 美元罚款,且每持续一日另处 16,000美元罚款。
  2. 没收违法设备。
  3. 承担包括坐牢在内的刑事责任。
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Jim Butler (金百德)律师 及 环球酒店房地产专业律师团队®
2015年9月9日

在未来的三个星期里,现行的EB-5区域中心临时法案将进入倒计时,即将于2015年9月30号到期失效。多数人的共识是这个重要的法案能够在国会审议通过,从而更新延续下去,甚至可能升级为永久性法案。但是坊间也有不少人认为,国会很可能对现行法案进行修改。

我们愿意与读者分享刚刚收到的有关此事件各方的敏锐见解。

行业内部人士关于EB-5法案更新修改案的见解

下面是CMB总裁,Pat Hogan 先生最近发给业界同行的一封信。Hogan先生不但是EB-5 投资移民事业坚定的支持者和领军人物之一,而且也是投资美国协会 (Invest In the USA) 的创始人和董事。该组织是美国全国性的EB-5区域中心项目的行业协会。以下是Hogan先生与大家分享的信息:

大家好,

在这里我想和大家一起分享在过去的40天来我走访的不少于60个美国参众议院办公室后的一些感想。我也是刚刚参加了上个周末在拉斯维加斯举办的美国移民律师协会(AILA)EB-5投资人峰会。

正如人们所预料的,EB-5项目的重新授权和延期仍然是本次会议的重点主题。另外,EB-5项目在重新授权或短期延期的情况下将会有什么样的变化也备受瞩目。有所共识的是,现在,没有人知道内幕。如果有人告诉你他们知道所有的细节,这个人并不是你该听信的。然而一般来说,有几个变化几乎是势在必行的。

我想在这里与大家分享国会议员达成的共识。在去参加AILA会议的前几个星期,我和前国会众议员Bobby Schilling花时间拜访很多国会议员的办公室。很多人也都知道众议员Bobby Schilling是CMB的重要成员之一。

众议员Bobby Schilling和我得知,美国国会认为投资成本应该调升,而且常被讨论到的金额是 $800,000。国会议员也讨论了未来怎么 “纳入” EB-5项目和EB-5投资人的相关议题,目前还没有就是否会有改变达成共识。

现在移民局已经积案了很多的I-924申请,因此国会能否兑现I-924备案将值得怀疑。但拥有I-924备案毕竟比没有备案要强。

相形之下,I-526的备案是更为稳妥的办法。在新的EB-5立法来临之前,如果能力允许,应当尽量递交I-526申请。

几乎可以确定的是,新的立法当中,在计算10,000签证名额的问题上,不大可能仅仅把EB-5投资者计算在10,000签证名额之内(也就是说,10,000签证名额仍然包括配偶和未成年子女)。

还有很多其他更改的建议也被提出,但是对那些潜在的EB-5投资者最为重要的似乎是:

  1. 什么时候新立法将会到来?眼下的EB-5法律将于2015年9月30日日落(即失效之意),目前还不清楚是否会有新的立法来取代旧法,抑或EB-5的法律将彻底消失(这是大家最不愿意看到的情况)。目前看来,众议院和参议院将会有自己的提案,但似乎一个短期的延期(即短期之内延续旧法)是最有可能的出路。
  2. 投资成本?这个议题也是讨论最多的,几乎所有议员都有调升投资金额的共识,$800,000是最常被讨论到的。
  3. 签证的分配?现在看来,签证的上限将保持不变。10,000签证名额仍然包括配偶和未成年子女。虽然有许多人赞成调整,但今年应该不太可能会发生任何变化。
  4. I-526的申请?这个主题有相当多的讨论,但尚未有明确的答案。每个人都有的共识是最好能在现行的法律下递交I-526的申请。参议院法案S.1501所提到已经递交I-924的EB-5项目将会纳入原来法例的提案,但目前还没有明确的迹象。我们被告知这是因为太多的 “空壳I-924” 申请已经送到美国移民局备案了。我们在上周和律师们谈到的是他们正把EB-5投资人的文件依现行的法律递交。

我个人坚定地支持EB-5项目。长期以来,我致力于帮助国会了解EB-5的实际情况,从而改善现行法律。我不知道EB-5的未来改革究竟如何,但CMB已经看到了前进之路。我们会一如既往,认真分析每一个EB-5合伙公司。我们所递交的I-924申请,都是基于真实的项目。并且,这些项目的开发目的也绝不仅仅为了递交I-924申请。

我给任何现在考虑申请EB-5项目的个人的建议是:现在赶快做出决定!投资金额很可能将上调,您现在递交申请也许将为您省下$300,000。在我看来,这个风险值得一试,任何一个项目都必须创造相应的就业机会。请记住,这不是一个真正的纯投资项目,而是一个创造就业的项目并夹带移民福利。

最温馨的问候,

Patrick F. Hogan

总裁

CMB区域中心

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作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年3月23日

全美国最酷的新市中心

如果你没来“洛城”(洛杉矶市中心)有一阵子了,你可能不会认出这就是洛城。曾经那些下午五点商店就打烊,你只能去好莱坞或者圣莫妮卡喝点酒或找乐子的日子已经成为过去。在今年的早些时候,GQ杂志的记者Brett Martin为洛城起了个绰号“全美最酷的新市中心”.

其实,Brett Martin文章的前言就是一个对在洛城人口和地理发生的奇迹般的变化的很好的总结,这也是为什么现在好像所有人都想在洛城建造酒店或者收购酒店的部分原因。以下是文章的前言:

美国的下一个大城市在洛杉矶里面

数十年来,洛杉矶市中心都被视为洛杉矶一个昏暗的中心:一个荒芜之地,有一半的写字楼被闲置,街道上空无一人。但是在这些闪耀着灯光的高楼和充满了易碎的艺术装饰品的墙面中,新一代充满了挑战和冒险精神的厨师,调
酒师,公寓居民,艺术家和开发者正创造着一个像70年代的纽约一样拥有激情和坚韧精神的社区。从这,Brett Martin开始描述这个全美最酷的新市中心 – 洛城。

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酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2014年2月20日

可向那些想深入了解如何购买酒店的朋友提供重要信息的酒店律师。

Bruce Baltin和我在此很兴奋地宣布我们发行了已准备多年的出版物(见下文)。正如大多数人所知,Bruce Baltin是PKF咨询公司的高级副总裁。他是我的老朋友,并拥有丰富的资源,可帮助您处理涉及酒店业的任何事情。
我们刚发行的出版物名称是:


如何购买酒店:

酒店收购流程详细概述

正如标题所述,该出版物是“概述”。但是,它有近30页的篇幅,算得上是对酒店收购全部流程的详细概述。

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酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2013年12月26日

JMBM的Global Hospitality Group®和华人投资集团™的酒店律师协助合正投资有限责任公司(Hazens Investment, LLC)购买了洛杉矶大道喜来登酒店,该酒店高15层,有802个房间,紧邻洛杉矶国际机场。

合正投资公司是深圳合正地产集团有限公司的子公司,深圳合正地产集团有限公司位于中国深圳,是中国建筑与开发公司100强之一。合正投资公司和卖方即Long Wharf Real Estate Partners公司的关联方,于2013年11月19日达成该项交易。

JMBM的华人投资集团™和Global Hospitality Group®的主席Jim Butler说,“凭借在过去几年里担任华人投资者的代理人所积累的丰富经验,我们已经建立起一支专业的律师团队,以协助华人客户在美国成功地完成交易。”
JMBM的华人投资集团™的成员Eudeen Y. Chang解释说,“对喜来登酒店的收购标志着深圳在美国进行的第一项收购,以后会有更多。

合正投资公司的副总裁Greg Sun说道,“当我们为这项交易聘请美国律师时,我们不仅要寻求一家像JMBM公司这样在餐饮酒店行业有专长的律师事务所,而且还要寻求一位像Chang律师这样会讲普通话的律师,他不仅能够在谈判期间以普通话与深圳的关键人员直接沟通,也能够理解在中美两国开展业务的文化差别,还能够在两种不同的文化之间架起一座桥梁。”

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