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JMBM法律事务所已经成功为许多EB-5项目完成总值超过7亿美元的融资

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年4月13日

为新建设项目获取EB-5融资的热潮仍进行中

对酒店,以酒店为中心的多功能建筑设施,以及其他建设项目而言,EB-5项目融资是一项非常重要和切实可行的方式。而在五年前,当JMBM法律事务所开始帮助酒店开发商获取EB-5项目资金时,有许多人还在担心这是否是一个合法可行的渠道。

现在,超过数十亿的资金通过EB-5项目方式筹集注入数以万计的建设项目,这一种融资方式不仅被业内人士认为是主流筹资方式,并且许多酒店业的高端重要参与者,如美国政府的港口部门,主要品牌酒店公司如万豪,希尔顿等,以及许多举止轻重的酒店业主公司如Related Companies和Silverstein Properties等都广泛采用这一筹资模式。

JMBM律师事务所作为被许多酒店开发商信赖的EB-5项目融资顾问,我们在此,将会借由过去的几年中我们所成功完成的EB-5项目中取得的广泛经验为各位读者提供有效的信息。以下为JMBM环球酒店集团主席®Jim Butler和EB-5融资项目专家Jonathan Bloch就最近EB-5项目的发展为读者解答有关问题。

问题:迄今为止,JMBM为其客户成功筹集了多少资本?

JMBM专业团队已经成功为许多酒店开发商完成总值超过7亿美元的融资。

  • 在2014年,我们的团队不仅成功地为开发商筹集超过2亿美元的融资,我们还为客户的EB-5夹层贷款项目顺利地完成了这2亿美元的交易过程。
  • 2015年年初至今,我们已经为EB-5夹层贷款项目筹集到超过75亿美元的资金;除此之外,我们已经与不少客户签订了今年年底前的建设项目融资合同。
  • 此外,总价值约1亿美金的建设项目仍在筹划中,但是我们与客户已经达成了合作意向。

在过去的五年内,我们成功地为客户完成了超过60个EB-5项目,其中绝大多数是EB-5融资。这些项目涉及美国各大州的主要城市,包括在加州,纽约和德克萨斯州等地,同时也包括许多其他政策性地区如内布拉斯加州和马里兰州。

问题: JMBM为其客户成功筹集了超过7亿美金的资本。这里的“筹集”指的是?

“筹集”是一个过程,而这一过程内容主要取决于客户的要求。通常,我们会协助客户在市场上进行准确定位以获得最多的EB-5融资资本,——构建一个最佳的方案来获取最快和最稳定的可用资本。这包括为我们的客户寻找和介绍适合客户建设项目的融资来源,协商最利于客户的条款书以及一直协助客户直到融资项目完美结束。

问题: 对于JMBM而言,什么样的客户是EB-5融资项目中的理想客户?

JMBM认为质量远远比数量重要。我们更希望能够和少数的顶尖酒店开发商合作,这意味着他们是优秀的酒店开发商,拥有着良好的声誉,优质的项目历史和不可多得的项目机会。

问题: JMBM最多能够为一个项目筹集多少资金?

绝大多数我们所完成的项目中,融资金额为两千两百万美元至一亿两千五百万美元之间。但是,我们最近开始与一些贷款者进行合作,他们为金额较小的项目提供资金,例如一千万美金的建设项目。同时,我们正在为一个建设项目进行超过三亿五千万美金的融资。

诚然,在估计EB-5项目融资规模时,我们需要考虑许多非常重要的因素:例如项目贷款和总成本的比例不应超过90%,由EB-5项目筹集的资本不应超过项目总成本的30%~40%(不包括土地成本)。需要强调的是,JMBM承办涉及不同行业和不同类型的建设项目。

问题: JMBM认为酒店开发商在筹集EB-5资金时最容易疏忽的地方是?

酒店开发商在涉及EB-5项目筹资时,经常会犯下许多常见的错误。以下是为酒店开发商提供的六条衷心建议,希望客户能够避免产生不必要的错误。

  1. 尽早咨询EB-5项目的专家。只要酒店开发商在项目开始时有EB-5项目的专家为其作出专业性的指导,所有常见的错误都是可以避免的。EB-5筹资项目不是一朝一夕可以学成的。因此,“好的开始是成功的一半”,聘请专业人员帮助你永远都会比你自己尝试解决最终失败而好的多。
  2. 在项目伊始,你还没有投入任何成本时,及时确定EB-5项目筹资的意向并且将其提上日程(将涉及EB-5项目融资的每项早期费用合理分摊)。如果酒店开发商不认真对待这一过程,他们所能获得的EB-5项目资金将会大大减少(甚至因此而失去了机会)。
  3. 不要成立你自己的区域中心。绝大多数酒店开发商不应该考虑成立他们自己的区域中心。因为成立区域中心对于酒店开发商而言是一个全新的行业,一个涉及移民和国家安全的行业。成立自己的区域中心是一件非常耗时,容易令人懊恼和没有结果的事情。
  4. 在没有专业人士的意见前,不要对区域中心的项目采取任何行动。对于酒店开发商而言,常见的一个错误就是选择了错误的,不合适的区域中心来开展自己的项目,最后因为自己当时的盲目选择而付出沉重的代价。在2015年3月2日为止,美国公民及移民服务局已经批准了大约641个区域中心的成立。我们估计,在这641个区域中心中,大约有10%的区域中心筹集了超过90%的EB-5资本。在大多数情况下,选择641个区域中心的那90%的其中一个是极其高风险的。
  5. 不要忘记考虑一个多功能建设项目中的其他项目。为了能够满足EB-5项目所要求的创造新的职业岗位的数量,在多功能建设项目中的其他项目,以及联系非常紧密的有关项目都应该考虑在内。将所获得的所有EB-5项目的资本全部投资在一个酒店里面,并不代表你不能将酒店以外的建设项目所创造的新工作岗位数量纳入考虑范围之内(只要这些新创造的工作岗位并没有被其他EB-5项目所使用即可)。
  6. 尽职审查。尽职审查。尽职审查。在你知道该向谁询问,和询问怎样的问题前,不要随便向你认识的任何人提起EB-5项目融资。除此之外,你应该作好自己的尽职审查之后再进行下一步的计划。

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JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

Picture of Jim ButlerJim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。