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酒店律师对发展商的呼吁:你在寻找EB-5融资吗? 现在中国签证情况的“倒退”意味着你应该尽快行动!

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2014.10.30

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EB-5签证以及中国签证情况的“倒退”- 这些都意味着什么?
作者 Jim Butler 和Jonathan Bloch
Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP 律师事务所合伙人

在过去,当中国申请的EB-5签证数量超过美国移民局分配给予的7%时,中国申请者允许利用其他国家没有使用的名额来申请签证。但是在今年八月份的最后一周开始,美国国务院决定针对于中国投资者EB-5签证的派发将停止或者是减少派发数量。这一限制会一直持续到今年10月1日,也就是新财政年开始的那一天。

在10月1日,新一轮的签证名额 – 1万个申请名额将对全部国家开放,一直到名额用完或者到2015年的9月30日。中国的申请名额占全部申请名额中的7%,但是专家认为,就像过往的3年一样,中国投资者会被允许使用其他国家没有使用的申请名额。这意味着1万个申请名额将会提早被使用完,而这将会极大的影响2014年和2015年的资本筹集活动。

EB-5签证和中国签证的“倒退”-这对你意味着什么?

为什么你应该关心EB-5融资的最新发展状况?因为这不仅仅是EB-5融资在短暂的5周内不派发中国投资签证而已。如果你想要利用EB-5项目完成你2015年项目的一部分投资资本,以下原因就是为什么你就应该时刻关注EB-5融资的发展状况。

  • 在过去的3年内,中国一直是EB-5资本的最大来源国 – 超过70%的EB-5签证申请者都是中国投资者。
  • 这次的暂时派发政策只会影响出生于中国内地持I-526申请表的移民申请者。当然,以后也会有其他国家的投资者来填补中国内地投资者的申请名额“空缺”,但是这至少需要2-3年或更久才能实现。因为这需要时间让外国投资者需要先了解和熟知EB-5项目,激励他们移民于美国,提供EB-5“资本输送”系统(如市场分析代表,移民律师等)。而匹配中国投资者带来的大量投资额的EB-5前期基础建设需要较长的时间才能建成。
  • 任何关于来自中国EB-5项目的延迟,倒退,或者威胁因素都将会为EB-5融资社会的所有参与者带来负面的不确定因素。这将会影响中国投资者,美国开发商,以及从新开发的项目里获益的各个社区团体,为美国公民的设立的新工作以及经济刺激。
  • 如果这个EB-5问题不能及时得到解决,美国开发商可能就会失去融资资本中一个不可替换的来源,当地社区可能会丧失从大型项目中获得的利益(包括酒店、会议中心和港口设)每年美国人也会失去成百上千个新的工作岗位,而美国也会痛失受过高等教育和富有的移民者的这个重要来源,尤其是美国在不久的未来将处于严重缺少技术工作者的状况。

根据我们过去成功帮助美国开发商获得EB-5融资的六十多个项目的经验,我们很有信心能够针对以上问题为客户提供短期和长期的解决方案,我们将在本文结尾处详细讨论这些方案。在此之前,我们需要先回顾一下EB-5项目的背景和设置。

为什么EB-5融资对于酒店行业非常重要?

如今,当建筑贷款(尤其是增加资金杠杆至80%-85%的低成本夹层贷款)的审批和获取十分困难的时候,EB-5移民投资者带来的巨大数量的资金成为酒店开发商寻求投资资本的一个重要来源。EB-5融资可以为酒店的建筑项目和发展项目提供低成本,无追索权,5-6年的使用期限以及其他优势的资本来源。世界主要酒店品牌以及美国最大的酒店业业主和餐饮业业主中的一些机构已经开始广泛使用EB-5资本:

  •  万豪国际已经通过EB-5 项目成功筹集了5亿美元
  • 希尔顿国际已经通过EB-5项目成功筹集了1亿美元
  • 在华盛顿的4个项目利用了来自EB-5项目的超过1亿5千万美元(这四个项目包括O城市市场,马奎斯万豪,位于纽约大道的建设中的希尔顿酒店,位于东0街的含消防站在内的新酒店)

“我明白为什么政府会全面推进EB-5项目,”希尔顿美国开发高级副总裁William B. Fortier说道:“这个突然出现的项目在过去的几年内确确实实地帮助了酒店行业实现了很多事情。”(华盛顿邮报电子版,2013年3月22日)

什么是EB-5和EB-5 融资?

EB-5作为美国移民法中的一项条款,是第五条“基于就业(Employment Based)”的移民条款,主要用于加快获取签证过程(因此被称为“EB – 5”)。这个项目是一个“三赢”的协议,一方面它给予富有的投资者一个能够快速获得美国绿卡的机会,条件是在美国完成不少于50万美元的投资额以及创造不少于永久性的美国境内新工作岗位;另一方面,美国当地社区将会受益于投资带来对经济的良好刺激以及新工作岗位的增加;第三方面,开发商可以为新项目获得资本来源,而在其他情况下,新的资本来源的获取都十分困难。

从24年前EB-5项目开始直到现在,超过75%的资本金额都是在过去的5年内筹集的。同时,EB-5签证申请者数目从2012年的少于4千人也增加到2014年的预计数目1万人。

  • 2012年 – 3706位签证申请者
  • 2013年 – 6106位签证申请者
  • 2014年 – 10000位签证申请者(预计)

按照这个发展的速度,EB-5每年大概会创造出50亿低成本的资本。分析师估计EB-5中的80%至90%的投资者都会选择房地产实业方面的投资,尤其是可以创造出大量新工作岗位的房地产-如酒店,餐厅,夜店,景点和老年人居所。除此之外,我们也帮助过客人在太阳能计划、高科技制造业、娱乐业及其他行业上成功地获取EB-5融资。EB-5项目也被事业机构和政府机构(如港口部门
)广泛采用。

为什么EB-5项目对美国经济十分重要?

EB-5项目可以利用直接投资与美国的资金创造新的工作岗位,而且这不会花费美国纳税人的一分一毫!

据估计,EB-5项目已经成功地为不同的项目筹集了超过67亿美元并且创造了超过9万5千个直接的工作岗位,以及成千上万个间接的工作岗位。

根据2014年1万个EB-5签证数量的速度,这个项目每年将会为美国带来约50亿的投资额和10万个直接的工作岗位。超过3/4的签证数量,投资额以及工作岗位都是在2008年后派发及通过的,超过一半的签证数量,投资额以及工作岗位都是在近三年内完成的。

EB-5融资可以为不同创造就业机会的行业项目服务,而且已经被证实在不同的行业内都是一个牢靠的融资方法。NBA布鲁克林篮网的主场 – 巴克莱中心就是利用了EB-5项目的投资资本。索尼和华纳兄弟也曾经通过EB-5项目筹集了电影项目的投资资本。其他的例子我们在这里就不一一赘述了。
“当我们处于经济危机后的复苏过程时,获取资本来源来支持新的商业房地产计划是非常困难的。但是和克利夫兰国际资本公司的合作,包括获取EB-5资金作为我们项目的投资资本使得我们能够成功的实现了东城计划。” 喜达屋零售业部门董事长兼首席执行官Scott Wolstein 说。(来源:美国投资协会)

为什么中国如此特殊?

来自中国的对美国的投资浪潮如此高涨是因为中国政府(通常通过建设公司,银行和其他中介公司)的鼓励以及富有的中国国民数量的大幅增加。中国最富有的0.05%的国民拥有超过2.7万亿的投资债券,中国的亿万富翁数量呈急速增加趋势,而且中国拥有超过80万的百万富翁。除此之外,日益壮大的中产阶级有出国旅游的愿望及需要。

中国富有国民的数量在过去的10年内急速增加,而且他们很多都对于移民有热切的兴趣。与在美国获得的投资机会相比,能够为他们的家庭获得更好的医疗服务及低污染高质量的生活才是他们移民的动机所在。他们愿意花费大量投资金额来获取在美国生活的机会。此外,在美国城市里强大的中国人社区和在美国的丰富的投资机会使得他们被EB-5项目所吸引。详情请看《亚洲人想要在橙县生活,买房和投资》和《中国和洛杉矶郡携手发展》。

对于美国开发商来说,中国投资者带来的EB-5资本非常有吸引力。与其他外国投资者相比,中国投资者更加了解EB-5签证项目的必须条件和相应风险。更加重要的是,中国已经有一个比较完善和稳固的EB-5基础建设,这是其他国家在现在的情况下无法匹配的。中国市场分析代表为投资者分析美国项目所利用的高度完善的系统,同样也可以被美国开发商所使用。

所以,问题是什么?

从2004年的16份申请到2013年的6900份申请,来自中国的EB-5签证申请数量呈现爆炸性的增长。但是现在在美国移民局积压着超过1万份来自不同国家的签证申请书。这个积压的情况并不是好事情。这意味着短期内签证申请者可能会有在等待签证通过的等待期恐慌。而且长远来看,申请审批的延迟和不确定性将会挫伤未来投资者的投资热情。除此之外,开发商也会因为资本短缺原因而暂时放缓手中的新计划。EB-5签证项目的积压带来了不确定性,而商业痛恨不确定性。

2014年的5周暂时派发只是一个小的影响,但是这意味着2015年及以后可能会有更多的问题接踵而来。很多美国商业人士和开发商才刚刚开始了解EB-5项目的价值;有些专业人士已经成功地利用了EB-5资金完成了自己的项目并且想要筹集更多数额的资金。比如说,现在就有数个开发商在寻求超过10亿美元的EB-5资本。此外,美国顶级的开发商开始认识到EB-5项目可以为他们带来低成本的夹层资金,但是有可能他们已经错过了最佳时机。

中国投资者需要先选择具体的投资项目后才能递交EB-5移民申请。因此,早前在中国市场被广泛了解的项目会有更大的机会获得EB-5投资。如今中国EB-5投资签证的暂时停止对于美国开发商来说是一个警示,他们需要尽快执行他们的EB-5融资计划。

这是一个长期的解决方案吗?

美国国民如果能够欢迎EB-5项目,这对于EB-5项目将会是一个巨大的帮助。而且美国国民应该欢迎EB-5项目:这是一个政府项目,在不花费美国纳税人一分钱的情况下可以为美国创造新的工作岗位和带来外来投资资本。

但是许多美国国民却认为这是“用现金买绿卡”的行为。他们没有认识到通过EB-5项目移民的人占全部移民者数量不到1%,而且他们通常都是受过良好教育,经济条件优秀和能够自己满足自己生活的优秀市民。他们提供的资本帮助了美国需要的项目,并且他们为美国人创造了新的就业岗位。

针对目前EB-5的热潮,一个非常简单的方法就是提高EB-5的每年申请限额量和对中国移民者的限额量。第二个方法是美国国务院或者是美国移民局可以稍微改变一下对法律条文的理解,将1万个名额限制仅限于提供投资额的申请者本人,而不限于申请者的家人。现在,提交EB-5移民申请的投资者可以为他的配偶和子女获得美国合法居住权,但是每个家庭成员都算作是1万个限定名额中的申请人。平均每个EB-5投资者都会带来2个家庭成员,所以如果我们仅仅将EB-5申请者纳入1万个申请名额内,我们将可以把签证人数提高到3万个名额:1万位EB-5申请者和他们的配偶及子女。

外国投资者和美国开发商花了24年才真正充分利用起EB-5项目。如今我们处于EB-5项目第一次提前达到它的使用额度的时刻,EB-5项目可能会获得更大的发展以及更多的鼓励来达到更高的高峰,但也有可能EB-5会因其不确定性而挣扎在这个临界点。如果这个项目想要有更好的发展,EB-5必须将避免申请数量超过1万份时带来的积压情况,并且美国移民局处理申请表所花费的12至24个月的时间必须大幅缩短 – 例如至30天内或者更短。除非一些实质性的改变真正实现,否则EB-5项目不会变得可行。

酒店开发商应该怎么行动?

如果你有一个正在进行中的酒店建设项目并且你正准备开始筹集EB-5融资,现在就是你行动的最佳时刻!如果你是一个经验丰富的开发商并且有许多优秀的项目计划,欢迎你联系我们。没有其他时候比现在更值得行动!

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关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

 

Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。