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酒店建设和EB-5融资:为什么你不想要建设你自己的区域中心?

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年1月20日

酒店开发商应该怎么获取EB-5融资?

尽管从1990年起,EB-5移民项目开始运行,但是真正利用EB-5带来的资本的趋势是在近三年起才开始兴起。位于好莱坞区域的W酒店是我们所代表完成的第一个酒店EB-5融资项目。自那时起,我们已经成功地完成了全美60多个EB-5项目。如今,利用EB-5融资资本进行投资已经成为了行业的主流。其中,影响力重大的项目包括融资资本超过4亿美元的拉斯维加斯SLS酒店,位于洛杉矶市中心融资资本超过1亿美元的丽兹卡尔顿和JW 万豪,以及即将在纽约市中心建成的投资资本超过10亿的西尔弗斯坦项目,其中包括一所新建的四季酒店。

越来越多睿智的酒店开发商想要抓住这个绝好的EB-5融资机会,然而他们经常会听到关于获取EB-5资本的最佳方式的相互矛盾的建议。许多移民律师和顾问向开发商兜售、放大建设自己的区域中心的好处,而该好处仅仅是降低了获取EB-5资本的总成本中的极小部分。

尽管这一建议可能对EB-5项目顾问(他们可以因此获得10万美元甚至更多的顾问费用)有益,但是对于我们所了解到的绝大多数的酒店开发商而言,建设自己的区域中心是一个非常不明智的选择。这篇文章将会提醒在考虑这一选择的广大酒店开发商做出谨慎的考虑。

基于我们过去为酒店项目获取EB-5投资资本的丰富经验,我们认为,对于广大酒店开发商而言,最佳的选择是为他们自己以及他们的项目获得“优先考虑”的地位- 如果该地位可以获得,以及利用已经建设好的最佳的EB-5项目区域中心。 关于此方法的更多信息,请阅读“酒店建设融资:如果赢得EB-5项目投资资本?

EB-5资本的可获得数量的有限性
当酒店开发商在获取EB-5资本这个激烈的市场上竞争时,因为EB-5资本的有限性以及获取渠道的限制性,对于酒店开发商来说,这相当于一项激烈的竞赛。EB-5资本的有限性取决于与外国投资者的接触渠道的限制性。EB-5投资者以及寻找EB-5资本的开发商的数量一直都很充裕,但是能够使得投资者和开发商相互沟通的渠道发展则一直处于落后的趋势,不能够赶上发展迅速的EB-5项目的速度。

所以,事情的本质在于缺乏足够的能够使得EB-5投资者和EB-5资本使用者进行良好沟通的桥梁。在这一限制发展的情况下,我们仍能够看到EB-5项目的蓬勃发展的状态: 在2004年仅仅通过了126个签证申请;而在2014年,这一数目将达到其历史最高峰,同时也是EB-5法规规定下的最大数额:1万个签证申请将会被派发。其中增长的大多数发生在过去的3年内。

新的区域中心的爆炸性扩张 – 其中绝大多数没有任何资本筹集经验
随着EB-5签证数量的迅猛增长,在过去的十年内,涌现了越来越多的经美国公民及移民服务局批准的区域中心,从10年前的10个演变成到截至在2014年7月1日至的超过532个区域中心的局面。其中,在过去的两年内美国移民局就通过了超过300个区域中心的建设申请。所有的这些区域中心都在向潜在的投资者和酒店开发商提供他们的服务,但是其中只有不到10%的区域中心能够成功地完成超过5百万美元的融资项目。

美国公民和移民服务局所派发的区域中心认证许可,就像是批准进入EB-5融资资本市场的执照。但这仅仅是这一个漫长和复杂的建设资本筹集机器项目的过程中的第一步而已。尽管批准建设的区域中心能够增加可纳入法律认定范围的新增工作岗位数量(包括新的直接工作岗位,新的间接工作岗位和其他新的间接产生的工作岗位),但是它不能保证拥有任何筹集资本的能力和经验。除此之外,成功筹集EB-5资本并且完成EB-5项目的强大的区域中心,往往是那些已经进入EB-5行业多年的区域中心。这些经验丰富的组织结构已经建立并且良好的维持者他们在中国的运营机构,在中国构建了其有效和长久性的市场定位和营销组织。因为他们有为投资者获得移民签证的良好历史记录,以及经常为其所代表的项目成功地筹集到资金,大大提高了广大投资者对他们提供的项目的需求和信任。

新建成的区域中心所面临的严峻问题
刚踏入EB-5行业的新参与者会发现,与已成立许久的区域中心的竞争十分激烈。EB-5项目投资者需要了解该区域中心过去关于定位和市场宣传EB-5项目的成功记录,以及投资者成功获得其绿卡的百分比数量,失败项目的数量,举家迁移到美国后被移民局驱逐出境的数量等等。

为EB-5项目投资者寻找和展示EB-5项目的高级市场营销中介,通常倾向于与最好的区域中心和建设基础最稳固的区域中心合作。他们为什么会选择新建的区域中心,而与有良好记录的区域中心竞争?他们为什么会选择去复制相同的组织结构,以及去教导新的区域中心如何完成第一个项目?

除此之外,在如今这个越发规范化的市场环境下,如美国证券交易管理委员会持续向已经十分复杂的移民法律体系上施加新的法则规定,能力强的海外市场营销中介是非常难寻觅和培训出来的。

简单地说,如今我们已经有了远远超过其应有数量的区域中心,并且其中的大多数区域中心没有任何组织架构或者是已证明的能力使得他们能够在及时、高效或稳定的情况下筹集EB-5融资资本。

警惕!建设新的区域中心意味着你踏入移民行业
许多酒店开发商在一些不良建议的误导下建设了其新的区域中心。但是事实上,仅仅是那些不能够获得“优先考虑”地位的酒店开发商或者是因为其他原因而下定决心,真心想要进入移民行业的酒店开发商才适合选择这一方法。尽管建设新的区域中心能够为酒店开发商节省极小部分的筹资成本,但是酒店开发商不应该就这一单一原因而认为该方法是一个简单的商业策略,或者是被误导该方法是一个简单的商业策略。

也许一个简单的例子会更能够阐述事实的本质。在以前,当房地产银团包销(出售有限责任公司的权益来筹集资本以购买商业性房地产)行业正处于其发展的鼎盛时期时,银团组织者经常在他们的家人,朋友以及商业合作伙伴中开始筹集资金。但是当越来越多好的商业性房地产交易出现在市场上,以及需筹集的资本额数量越来越大时,银团组织者便会去当地的股票经纪公司去筹集资本。诚然,通过这个渠道筹集的资本比较“昂贵”,使用股票经济公司的服务所花的成本经常高达筹集资本数额的8%。但是专业的证券营销人员能够保证银团包销者有足够的精力专注于他的本职工作中 – 识别好的房地产投资项目,签订收购合同,重新定位和市场营销以及通过出售或者经营房地产项目而获利。

也许每100个银团组织者,或者每1000个银团组织中,会有一个组织想要成立其自己的专属的股票经纪公司,来包揽筹集资本这一环节。但是对他们而言,筹资行业是一个与他核心业务 – 房地产实业完全不同的行业。 建立筹集资本的股票经济公司,需要满足特定的资本要求,执照批准和审批,符合相关严格要求的法律法规,承担相应的责任和费用。许多房地产行业投资者被广泛地建议不要贸然进入投资银行/资本筹资行业。

同样的,寻求EB-5融资资本的酒店开发商也要进行同样认真仔细,谨慎细微的思考。如果酒店开发商无法争取“优先考虑”的地位,那么酒店开发商会发现自己将会涉及一定程度的移民行业的经营运作。酒店开发商也许会成立自己的区域中心,或者租赁其他的区域中心,又或者与市场宣传中介或其他EB-5资本融资链中的成员一起合作。除非这些酒店开发商对于这一行业的要求,经营运作和资本需求等要素十分了解,否则这将是一个非常困难,耗费时间漫长和相对而言具有风险的商业策略。这不适合胆小的,谨慎的行业参与者。

设立自己的区域中心的的开发商将会与行业中已经存在多年的龙头老大进行竞争。这些行业巨头已经在中国市场投资了大量的时间和金钱,他们的市场宣传十分强大,基础设施,系统结构和行业声望在EB-5投资者圈内都得到了大量认可。

最后为成立自己的区域中心的酒店开发商的由衷建议

绝大部分想要建设自己的区域中心和建设自己的基础设施的开发商最后都会选择放弃这一途径。尽管我们律师事务所可以协助客户建设区域中心和相关的基础设施,开发商自己应该了解,选择创立自己的区域中心会涉及建立和经营一个全新的行业 – 移民事业。区域中心的审核需要很长的时间才能获得批准,而获得EB-5项目的批准则需要更长的时间。因此,在此期间,你可以让新投资者了解你以前成功为投资者获得绿卡的案例。

与设立自己的区域中心相比,我们所代理的绝大多数的客人都认为与EB-5行业中的行业龙头合作是一个更好的选择。在这一方面,我们可以作为顾问来协助客户完成这一过程。

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JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。