订阅Subscribe

By RSS

By Email

Search

搜寻Search

精选文章Featured Articles

Featured Articles

Hotel Lawyers -- featured subjects and articles
Meet the Money® 2014

ADA defense and compliance

EB-5 financing

Workouts, bankruptcies & receiverships

Hotel Management Agreements

Hotel Franchise & License Agreements

Hotel industry trends

This is Jim Butler, author of www.HotelLawBlog.com and hotel lawyer. Please contact me at Jim Butler at jbutler@jmbm.com or 310.201.3526.

Published on:

How foreign investors can avoid hidden traps of U.S. taxation on U.S. investments

金百德(Jim Butler)律师及环球酒店专业律师团队

2016年9月7日

中国人喜欢在美国居住、买房、投资、上学以及做生意。过去五年来,我们看到中国投资在美国史无前例的增长。

我的合伙人Scott  Harshman 律师给来自世界各国的投资者客户一些忠告。他告诫大家,考虑在美国进行首次投资的时候,最要紧的事情是对潜在的美国税务后果进行事先规划和组织。该规划和组织必须在投资之前完成,而且越早越好。否则,中国投资者可能会陷入意想不到的税法纠缠。

下面就是 Scott  Harshman 律师说的话。

外国投资者在美国投资的税务预警

移民前和非美国居民的规划

外国个人投资美国地产的目的大体有两种:其一是希望成为美国居民,其二是单纯投资美国地产而没有留美的打算。但无论您属于上述哪一种人,尽可能地避税是大家共同关注的焦点。

在美国税法中,“美国地产”是一个非常深邃的术语,相当细致复杂。为了最大限度地避税,您一定要在实际投资之前规划好美国地产的产权。

有经验的法律和税务顾问为投资者提供咨询时将考虑许多因素,包括国籍、签证状态、居住状态、全球财产和收入、家庭和商业合伙人动态的申报意愿等。好的律师将弄清信托或公司实体财产的现有产权人和它们在美国税收中的归类,以及在特定情况下适用的相关的税收条约。

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

Is there a serious risk that EB-5 will expire September 30, 2016?

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

16 August 2016

2016年8月16日

EB-5法案会在2016930日失效吗?

当国会开会期间,任何事情都可能发生。但是在与我们交谈的所有专家中,没有一个人认为 EB-5 将会失效。

正如下面要讨论的,EB-5法案的某些关键的区域中心条款,将在2016年9月30日 “日落西山”(译者注:即到期失效)。为了争取区域中心政策延期,国会已经有不少议员提出了对 EB-5 法案进行修改的议案。

人们对国会的 “展期” 不该有过高期望。但整个行业预计 EB-5 法案将得到重新授权并保持原有的活力。不同的提案都有不同的关注点,但是我们预计可以最终看到一个令人满意的解决方案。

鉴于国会可能很快行动起来,开发商应该立即启动EB-5融资吗?是的!

当EB-5改革立法悬而未决之时,一些开发商对EB-5融资按兵不动,直到尘埃落定。

想利用EB-5资金的开发商现在该出手了。

许多人预期国会在2016年9月30日之前行动。另一些人考虑到 “大选年” 的混乱,就像去年造成预算僵局那样,国会可能 “将罐子继续往前踢”,使用一个或多个临时决议将EB-5法案延期。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更不应该等待。理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  1. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  1. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

把美国节假日和中国的春节都考虑进去,现在启动EB-5融资,意味着你可以比那些持“静观待变策略”的人们早几个月锁定你的EB-5资金。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些只待开工的开发商。

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

Hotel Cybersecurity: Closing the doors before the horses leave the barn

2016年5月10日

在我们最近的洛杉矶酒店融资大会上最为抢眼的活动之一,是由我的合伙人Bob Braun律师组织的、酒店即时新闻(HotelNewsNow)的Jeff Higley先生主持的“网络安全座谈会”。给我印象特别深刻的是网络安全违规的代价有多么惨重、为防止或限制信息外泄可以采取哪些措施,以及预防措施的合理成本等内容。 下面是Bob Braun律师在上周座谈会上的发言摘要,他倡议必须采取以下防范措施……

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

Meet the Money® 2016 – May 2-4, 2016:  26th National Hotel Finance & Investment Conference in Los Angeles

Jim Butler (金百德) 律师及美国杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队

加入赢家的圈子 – 马拉松?短跑?还是跨越障碍挑战赛?

洛杉矶消息 —— 第26届全美酒店行业融资和投资洽谈会将于2016年5月2日至4日在洛杉矶喜来登大酒店(Sheraton LAX)举行。参加大会的来宾有酒店业主、开发商、酒店管理公司、酒店品牌公司、贷款人、投资人和其他资金提供者。

大会将探讨融资、再融资、开发和交易等,并回答下列问题:现在我们是处于投资周期的什么阶段?相应的,我们应该做什么?

杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队负责人Jim Butler(金百德)律师说 “行业的基础继续向好,但近几个月来投资者的观点似乎有些摇摆不定。一些业内人士感到 “山雨欲来风满楼”,因此竭力寻觅投资风险的避难所。但是由于一些房地产投资信托基金(即Real Estate Investment Trusts,简称REIT)举棋不定,持两端观望的态度,这恰恰让另一些业内人士觉得目前是极好的收购时机。在这种不确定的形势下,最重要的是,作出什么样的战略抉择才能使您最终站到赢家的圈子里。”

融投资大会将由100多位房地产行业的领军人物,做25个专题讲演,包括:

  • 地产界领袖对当前形势的分析
  • 中国投资者对美国酒店投资时,策略上有何调整
  • 变化市场的投资战略
  • 贷款人、证券投资人和其他资金提供者的分组讨论
  • 建设施工的融资
  • 民生项目融资
  • EB-5融资
  • 收购和出售酒店
  • 用品牌和管理来将酒店价值达到最大化
  • 网络安全侵权和防范措施
  • 低迷市场中避免陷阱和寻找机遇

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

ADA Compliance & Defense Lawyer update: Lawmakers consider steps to limit abusive ADA lawsuits

2016年2月23日

由于美国残疾人法案(ADA)诉讼案件数量骤增,联邦和加州的立法者正在考虑采取措施,限制滥用ADA的诉讼案件。我的合伙人Marty Orlick律师 (在杰美百明律师所负责ADA合规和抗辩团队,领导过600多件ADA诉讼和司法部调查)对这些法案的分析。

为回应美国残疾人法案的诉讼激增,国会和加州议会采取措施,限制对美国残疾人法案的滥用

作者:Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师所美国残疾人法案合规和抗辩律师团队负责人

从2004年起,共有两万多起ADA案件诉至美国联邦法院,诉到州法院的数量不得而知,极可能数以千计。目前几乎半数的ADA案件在加州审理,结案的日子还遥遥无期。

从2013年9月到2014年12月,最新公布的数据显示,加州残疾人委员会(CCDA)已经收到了3000多件ADA案件的报告。根据CCDA统计,所有在加州起诉的与“建筑便利性”相关的案件,半数以上——54%——是由两个律师事务所经办的(其中一个律师疑因“挑词架讼”而被律师协会停职)。

根据CCDA统计,46% 的ADA案件是由固定的14个原告提起诉讼的。这14个“刺头”原告起诉的目的,大多是通过诉讼的形式来施压被告商家,从而尽快达成庭外和解,赚得利益。其诉讼的初衷不是纠正“便利性违法”。多年来,数千商家,包括许多少数族裔开办的商店,被数量激增的重复的“刺头”原告当做靶子。这种增多的趋势,促使加州和联邦采取行动限制原告对ADA的滥用。例如,加州议会制定《民法典》第425.55节,意图限制ADA被滥用。第425.55节将这种“系列原告”及其律师定义为“高频诉讼当事人”,并且要求他们提起诉讼之前,要满足特殊程序和实体条件。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

EB-5 financing accelerates in 2016 and favors (1) Hotels, (2) Mixed-Use and (3) Multifamily as top 3 targets for EB-5 funding.

2016年2月8日

酒店律师在洛杉矶EB-5峰会上的第一手资料:

如果您打算为您的开发项目进行EB-5融资,现在就是做出决定并尽快付诸行动的最佳时机。如果您要了解什么是EB-5程序、几年来它如何成为机构投资者的主流、以及当前它如何提供稳定的可靠资金流等背景知识,请点击屏幕右侧的EB-5专栏。

我们认为,杰美百明律师所(JMBM)的环球酒店EB-5融资团队对于EB-5的机遇、风险具有很强的洞察力,并且能够干净利索地执行客户的要求。截止2015年12月底之前的18个月期间,我们团队完成超过10亿美元的EB-5融资贷款,其中从我们的资源为客户筹得7亿多美元。

如果您错失了我们此前提到的EB-5法案的重大动态,您应该知道,EB-5法案在不进行任何改动的情况下延期一年,直到2016年9月30日。

但是,因为在近两年期间,每年都达到了签证的最大限额,所以专家预测,2016年将会更快地用尽最高1万份的签证限额。用尽签证限额的时间很可能提前到2016年的五月份或六月份。

而那些手持EB-5改革议案的“改革者”仍活跃在人们的视野里,等待下一个提案时间到来。所以,对于拥有高品质项目和良好记录的顶级开发商来说,趁着还能继续获得EB-5融资,应该立即行动起来。

我们确信,大多数仍在犹豫不决的投资者,将来很可能会后悔自己未能早些利用Eb-5这种代价相对低廉的融资资源。

NES 金融公司举办的 EB-5 融资2016峰会在洛杉矶落幕

NES 金融公司是为EB-5融资提供管理服务的顶级公司之一。他们采用第三方保管以及其他有效技术服务,对EB-5融资的转移、1031税务递延交换和基金管理提供有效的监管。

杰美百明律师所(JMBM)的EB-5融资团队参加了NES金融公司于2月4日在洛杉矶城市俱乐部举办的峰会。这是一个非常好的活动,我个人很欣赏NES 金融公司执行副总裁Reid Thomas先生关于“行业状况”的讲演。

区域中心继续扩展。现在全美国有将近800个可以为开发商筹措EB-5资金的区域中心。我们仍然认为,绝大部分的EB-5资金实际上是由少于10%的区域中心筹集到的。所以,开发商一定要选择“正确”的区域中心。否则,开发商可能花费大把时间和金钱而收获甚微。

EB-5项目在哪里落户?毫不奇怪,大多数EB-5活动是在加州、纽约、德克萨斯和佛罗里达。在加州地区,南加州占据主导地位。但也不尽然,比如我们在12月份完成的一个4000万美元的EB-5融资项目就位于内布拉斯加州(Nebraska州)。所以,拥有高品质项目并得到正确指导的优秀开发商,也可以在洛杉矶和纽约之外获得成功。

下图显示了2015年EB-5项目在各州分布的情况。
图例:冷颜色端部代表0.2个项目及以下的较少分布;暖颜色端部代表12.2个项目及以上较多分布。5

什么人在筹资——聚焦最活跃的开发商。2-8规则适用于EB-5融资。20%的EB-5项目融到了80%的资金总额;80%的项目只占据20%的融资总额。

2015年EB-5项目的平均融资额是5000万美元。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

Hotel Lawyer at the ALIS hotel conference in Los Angeles — A turnaround in hotel investor sentiment? Was that just a raindrop or is the sky falling?

2016年1月27日

酒店律师亲眼见证酒店投资者的心态扭转

我们的酒店律师团队从洛杉矶全美酒店投资峰会(ALIS)归来后,大家都有一个共识,那就是投资者的心态出现了重大的变化。这是自2008年经济萧条以来,我们注意到的第一个市场信心的变化。不幸的是,这个转变是负面的。

直到近期,投资者探讨的话题仍然是“经济的大好形势能持续多久”、“我们离市场巅峰还有多远”、 “价值和实体经济(fundamentals)在到达顶峰并开始下降周期之前,还有多少上升空间?”这些近年来熟悉的话题,在本次峰会上,却很少被人提及。

具有讽刺意味的是,酒店行业的实体经济(fundamentals)基础仍然牢固,并且持续提升(尽管提升的节奏可能有所放缓)。但是释放消极信号的是酒店不动产信托投资证券(Real Estate Investment Trusts,简称REIT)和股份有限公司的股票。许多证券和股票的价值在一年间已经缩水近半。其价格下降趋势严重影响了投资者的心态。

一言蔽之,眼下酒店市场的悲观论调,并非酒店实体经济本身出了问题,而是华尔街金融市场悲观情绪的蔓延。
华尔街上发生了什么?

一个行业分析师认为华尔街是这样运转的:

  • 店行业创纪录的房间平均收入(简称为RevPAR,即 revenue per available room)的增长率和其他指标,而热衷于酒店不动产信托证券和股票。
  • 数十年间,行业普遍认为能够达到5%-6%的年度房间平均收益增长率就已经非常好了。
  • 连续几年来,酒店的房间平均收益增长率在许多市场区域已经相当或者超过了5%-6%的记录,华尔街对此喜上眉梢。
  • 现在,我们已经达到(至少接近了)巅峰水平,增长率开始逐渐变缓。而华尔街投资者却被房间平均收益“仅仅”有4%增长率的前景而吓到了……他们认为应该将注意力转移到增长率更强劲的其他方向去。
  • 纽约市被认为是全美国的象征。曼哈顿酒店市场在引领美国酒店市场数年之后,现在遭受供应过度的困扰,稍稍停滞。而且曼哈顿是全国受Airbnb挤压最严重的地区,其房间供应量相当于市场份额的50%。(译者注:Airbnb即空中食宿。是一家旅行房屋租赁网络社区。用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序)。但是曼哈顿酒店受Airbnb挤压,是再正常不过的事了。您试过预订一个曼哈顿的酒店房间吗?看看您要付多少钱,就可以理解Airbnb的优势了)。
  • 酒店公司特价服务(译者注:即单位与酒店协商达成的特价住宿服务),长期以来都是市区酒店的重要收入来源。2008年金融海啸之后,该特价服务复苏相对缓慢,但是近期我们注意到“特价服务”的普遍价格已经达到历史新高。
  • 公共性质的酒店资产(institutional grade hotel assets)一直保持4%-6%的交易回报率,没有一丝一毫市场衰退的征兆。

由于上述原因,酒店业遗憾的丧失了华尔街上“最受宠宝贝”的光环。华尔街认定,酒店业不太可能维持过去几年的高速增长。华尔街因此降低了酒店业的投资潜力级别,并重新调整投资方向。其结果是,酒店不动产信托投资证券和股份有限公司的股票价值下跌,让酒店投资者筹措资金变得困难(需要以更高的利率融资)。这一切都影响到买卖之间的平衡,并殃及酒店资产的市场价格。

情况糟糕到什么程度?酒店不动产信托投资证券和有限公司股票较一年前下跌了40-50%(或更多)。实际上,您现在购买酒店,比起用酒店不动产信托投资证券的形式来购买酒店,能够节省30%。

华尔街会对酒店业产生什么实际影响?
继续阅读 / Continue reading →

Published on:

How to get a great hotel operator and a fair hotel management agreement

Jim Butler (金百德)律师  环球酒店专业律师团队

为什么酒店业主需要 HMA PRO™ 程序

众所周知,选择适合的酒店品牌 + 酒店管理公司,是酒店成功的决定性因素。优秀的酒店管理公司能够在两方面给资产带来价值提升。一方面是在现有基础上通过更健全的管理来促进酒店经营;另一方面是提高资产的长期价值。同时,不适当的品牌和管理者将减少现有资产的收入和价值,令其难以融资,影响出售价格。

成功的酒店投资取决于一份公平的酒店管理协议。选择一个优秀的酒店管理者只是第一个步骤。第二步骤要求投资者谈判签署一份公平的酒店管理协议(HMA),以确保自己的利益得到保护。没有公平的HMA,即使世界上最优秀的管理者也不能给酒店投资者带来预期的利益。

品牌酒店管理协议通常都对业主极为不利。抛开费用和其他经济条款不谈,它过于倾向酒店管理者,造成了利益一边倒的局面。这种协议让管理者享有对酒店的实际控制权,而且要求业主花冤枉钱,根据品牌的特色来装修、维持酒店。

用地产行业的术语来说,这种协议给予了管理公司“所有者的全部利益,而不承担所有者的任何责任”。

使用HMA PRO™可二者兼得:优秀的管理公司 + 公平的HMA

实践证明,使用杰美百明律师所25年来提炼的HMA PRO™程序,能够帮助业主获取一份利益最大化的HMA,从而以最小的代价拥有心仪的酒店品牌和管理公司。HMA PRO™程序是一个英文缩写:其本义是招募(优秀)管理者的酒店管理协议程序。

HMA PRO™是杰美百明律师所对老式通用的征求建议书(RFP— request for proposal)进行改造提升得来的。我们起初使用的是那些精明的酒店顾问今天仍然在用的典型RFP。但是我们不喜欢 RFP 程序的被动性:RFP 程序造成业主只能被动等待酒店管理公司发来提议。所以25年来,我们逐渐对传统 RFP 程序进行改良,从而最大化的保护业主的利益。据我们所知,没有任何其他公司使用与我们相似的程序。为了便于区分,我们把此程序叫做HMA PRO™。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

Not Just Heads In Beds – Cybersecurity for Hotel Owners

Jim Butler (金百德) 律师 及环球酒店专业律师团队

酒店业主在防范网络攻击方面应当扮演什么角色

一家酒店的成功取决于房客对它的信赖。如果房客得知自己的个人信息在住宿期间被泄露,则这种信赖必将荡然无存。为了防范网络攻击,酒店业主自己能做些什么?他们应该与品牌一起做什么?

在下文中,我的合伙人 Bob Braun 律师提醒酒店业主:由于业主通常要补偿酒店品牌(或酒店管理公司)因客户信息泄露而蒙受的损失,因此业主应未雨绸缪,事先设计周密的预案。该文首次发表在2015年12月出版的《酒店业务观察》上,因各界反响强烈,故转载如下:

今日的酒店行业与往昔大不相同了。传统酒店的成功要素相对简单:好的地点、公平的价格、舒适的环境、优良的服务,便可确保成功。现如今,上述因素仍然重要,但酒店已经不再仅仅是 “躺床上睡觉” 的买卖了。今天的酒店日趋品牌化。品牌商不仅着眼于他们出售的服务和产品,而且也格外重视房客对品牌的认知与体验。这就意味着几乎所有的品牌都需要越来越多地了解如何客户心理,并通过广告、社交媒体等手段来打动客户。从这点出发,酒店近年来收集了大量的客户信息,从信用卡信息到住址、电话号码、旅行计划和偏好、生日等等。这些信息对网络窃贼极具诱惑力。因此,如何避免客户信息泄露,就成了酒店经营的一大挑战。

网络犯罪是一个大买卖。仅在2014年,被发觉的网络安全事故就多达4280万起(除此之外,可能还有更多的未被发觉的安全问题)。据估算,网络犯罪在世界范围内造成的年度经济损失高达3750亿美元到5750亿美元之间。随着网络技术的发展,企业易受攻击的薄弱环节越来越多,而犯罪的花样也不断翻新,如近年的密码勒索赎金等等。

网络罪犯在数年前就将酒店列为攻击目标。2010年福布斯杂志引述 Nicholas Percoco 的话说,“对网络犯罪来说,酒店业是年度的‘特色菜’。酒店拥有大量的信息和宽松的切入口,而且酒店往往要花费很长的时间才能发现入侵。” 这番话给酒店业主的提示是:贼人环伺,酒店必须有所作为。酒店业主不但要提升自身管理水平,从严要求酒店管理公司,更要与保险公司进行沟通,取得 “信息泄露保险”。

温德姆酒店集团案

本案是联邦贸易委员会(FTC)对跨国酒店公司温德姆酒店集团提起的诉讼。FTC 起诉温德姆未能对计算机网络采取适当的安全措施,致使黑客窃取了客户信息,导致超过60万张信用卡记录外流,造成超过1000万美元的经济损失。

温德姆酒店集团辩称,国会并没有授权 FTC 来管理商界的数据安全标准。一审法院判决联邦贸易委员会(FTC)胜诉,温德姆酒店集团上诉至第三巡回法庭。2015年8月24日上诉法院第三巡回法庭做出判决:维持地方法院一审判决,认定联邦贸易委员会(FTC)具有数据保护的权限。这个判决在历史上第一次确认联邦贸易委员会(FTC)是美国的数据安全管理者。

温德姆酒店集团做错了什么?

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

The five biggest mistakes hotel owners make in selecting operators and negotiating brand HMAs

我们发现,酒店业主在与管理者谈判时,经常不经意而犯下五个错误,从而陷入困境。

错误一:仅仅考虑一个酒店品牌,并且让对方知道您非他不嫁。

酒店业主的口头禅:我的酒店必须使用X品牌,他们对我的酒店非常合适。

律师的忠告:即使X品牌确实适合您的酒店,以合理的代价获得该品牌的最佳方法是发起一场小小的竞争。如果每个品牌都了解至少有一个竞争者存在,则他们提出的条件必须优于竞争者。这个过程不必刻意模仿拍卖,但必须具有可控性、选择性和竞争性。

错误二:尝试自己寻找酒店品牌和管理公司。

酒店业主的口头禅:我们最近在某个社交场合与一些酒店管理公司的代表们聊天。他们非常喜欢我们的项目。我想我们能够与他们达成交易。

律师的忠告:天下没有“碰巧”的事情。鸡尾酒会上的闲谈绝对不是鉴别、招募酒店管理团队的最佳方式。通常来说,在鸡尾酒会上漫不经心的交谈,很可能泄露酒店招标的底线,因此应当尽量避免。更何况酒店管理公司的推销人员就是靠着鸡尾酒会上与您这样的人“洽谈”生意来赚钱养家。

如果在谈判的初始阶段,您没能罗列出自己酒店的所有优点,则您在交易中必然要吃大亏。在上述例子中,您也许还没有来得及为自己酒店做出一个合理的定位,而经验老道的酒店管理公司已经摸透了您的心理,从而开出一份条件苛刻的意向书(LOI)。那样的话,您将处于完全被动,被酒店公司牵着鼻子走。因此,我们推荐您使用HMA PRO™步骤,通过严格的招投标程序,有条不紊地筛选、评估酒店品牌、管理公司,在谈判中占据主动。

错误三:不经招投标,而任由少数品牌或者管理者直接报价,认为这样做比较快捷和省钱。

酒店业主的口头禅让我先把意向书(LOI)签了,再聘请酒店专家过目。反正意向书是没有约束力的。

律师的忠告:签订了意向书之后再咨询专家,是一个根本性(甚至不可挽回)的错误。及至双方开始讨论意向书的内容(更别说签字画押)的时候,则为时已晚。

尽管大多数意向书都说明它们不具有约束力(除非在独家交易中,只有一个管理者并且在保密状态下,可能声明具有约束力),但您千万不能被“无约束力”的表象所迷惑。从签署意向书的那一刻开始,您新聘请的专家,很难再改变您之前与对方已经谈过的条款,因为那样做属于“重复交易”。行业惯例不允许“重复交易”。

固然,您签订了意向书之后,仍可强行终止、脱离这笔交易(当然还需要等待“排他期间”的结束)。但是此时您已经丧失了与最心仪的管理公司达成合理交易的可能性。而且您还耽误了时间和契机。管理公司深知这一惯例,也揣摩透了您的一切心理。因此他们通常不允许您反悔,不做重复交易。

错误四:误以为酒店管理公司只要参与了酒店投资,他们就与我方的利益一致。

酒店业主的口头禅我所选择的酒店管理公司参与了酒店投资,他们和我的利益一致。

律师的忠告:这乍一听是一个惊喜。酒店管理公司十分看好您酒店的未来发展,甚至愿意与您共同投资这一酒店。

但要提醒您:酒店管理公司的“投资”将是您能融到的 “最昂贵的” 资金。所谓“昂贵”,不是指投资回报率低,而是因为在管理协议中您将不得不放弃重要条款,作为对酒店管理公司投资的“酬谢”。

错误五:放任酒店管理公司设定所有的条款——酒店管理协议、设计、预算等等。

酒店业主的口头禅我不在乎酒店管理协议的条款。我就是需要专人来打点酒店生意。这样一来,我才能够专注于我的零售/办公楼/高尔夫球场/公寓。

律师的忠告:绝不可以放权!我们的客户在业务上都非常成功,很多称得上是地产业的大鳄。尽管客户的集团里可能有“房地产板块”、“酒店板块”,但这些板块与“酒店管理协议”接触的机会毕竟相对有限。因此聘请专业律师来设计、谈判“酒店管理协议”,效果更好。

如何避免犯上述五个错误

酒店业主和管理公司彼此互相需要。尽管在两者互动的关系中总是存在一些张力,但在许多情况下,两者对酒店的未来、如何管理酒店和如何使其获得巨大成功,有着相对一致的看法。但也需看到,有些不幸的酒店业主,被管理公司拴在一份50年不得解约、管理者全权负责的管理协议上。另一些不幸的酒店业主,虽然获得一份极好的管理协议,但其管理者既不能很好地执行业务计划,又不能提供融资和高档次的客户体验。

那么,您该如何才能得到 “金凤花姑娘”的那种平衡呢?(译者注:《金凤花姑娘和三只熊》是一个童话。金凤花姑娘喜欢不冷不热的粥,不软不硬的椅子,总之是“刚刚好”的东西。在酒店语境里,“金凤花姑娘的平衡” 指的是管理公司水平出众,而协议条款又公平合理——“刚刚好”的平衡。)

多年以来,杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队已经开发了自有版权的一套程序。这套最优程序简称为HMA PRO™——即招募(优秀)管理公司的酒店管理协议程序。HMA PRO™是一个条理清晰的、规范化的、高度互动的程序。它不是简单的招标。它会给您的项目进行战略定位,以吸引合适的管理公司。其操作步骤大致如下:

基于酒店业主的目标、酒店的特点及其市场数据,我们首先确定一份没有遗漏的、具有可操作性的品牌和管理公司的备选名单。我们与客户一同审查并将心仪的候选公司排出序列,然后与其他公司的数据进行比较,并针对本酒店的特点推敲出候选公司的最终名单。

与征求建议书(RFP)不同之处在于,我们通常敦促业主积极地向候选品牌和管理公司“推销”项目的价值:告诉他们,为什么这是一个他们应该网罗的优良项目、本酒店对他们具有哪些战略上和融资上的重要性、酒店有什么独到之处、酒店将如何获得成功等。

总之,经验告诉我们,一步一个脚印地执行HMA PRO™程序,是锁定最佳酒店品牌和管理公司的重要步骤,也是在谈判桌上占据主动的前提。(未完待续)