Published on:

酒店式公寓: 别忘了这个秘密武器!

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年2月2日

酒店式公寓作为“证券”又重回流行

酒店开发商非常喜欢“新模式”下的酒店式公寓 ,在SEC Rule 506 (c) 条款的规定下,酒店式公寓可以作为“证券”形式通过私募发行向大众进行筹资。

不幸的是,他们对该项新模式极大的热情 – 当然这个新规定值得我们为之感到激动,会使得开发商创造许多功能失调的酒店式公寓结构,并且当它们投入使用时,将会非常困难甚至于无法去纠正其错误。但是在由经验丰富的酒店式公寓专家的帮助呀,这些问题是完全可以避免的。

“新模式”的优势是什么?

酒店式公寓在许多方面都十分有用。(具体请浏览《酒店式公寓律师:酒店式公寓现在非常火热!什么是酒店式公寓?》) 对于酒店开发商来说,它们可以做为很好的融资工具,尤其是奢侈型酒店和高端酒店。在“新模式”下,酒店式公寓可以做为证券出售,这将会被广泛用于酒店行业中。SEC Rule 506 (c) 将是使用这新模式的关键纲领。(具体请浏览《酒店式公寓的“新品种”- 是进行新酒店建设融资的关键吗?在新的SEC Rule 506 (c)条款下,将酒店式公寓作为“证券”出售》)

那么,问题出现在哪?

如果你选择了一个正确和经验丰富的团队,那么就不会存在任何问题。但是有些人没有清楚认识到酒店式公寓中存在复杂的法律和商业关系。每一个多用途项目都涉及开发,设计和运营的问题。除此之外,酒店式公寓还加上了酒店经营,酒店式公寓经营,项目组成整合,租赁项目结构设计和酒店式公寓业主参与条款等更复杂的因素。谁是该酒店式公寓的业主?谁应该对哪些部分付经济责任? 谁有权利使用哪些部分?在条款、条件、限制文件,业主协会相关文献和规章制度,租赁合同,维修合同以及其他相关文件中,这些条款应该怎么规定?

酒店式公寓出现的问题案例

当你在选择酒店式公寓的建设结构时,你会被各式各样的选择弄得眼花缭乱。假设你选择将酒店式公寓建设为Rule 506(c)规定下的证券模式,你需要考虑在这个计划中有多少个政权机构?你要建造普通的酒店房间还是酒店式公寓套间?使用酒店品牌还是不使用?确定哪些房间是归于酒店使用和哪些房间是不归于酒店使用?你会将某些房间完全出售(这部分房间则不归于酒店式公寓结构)还是分数拥有出售,或作俱乐部房间?

对于酒店式公寓里面的套间,你会要求业主一定要将其作为酒店房间出租吗?你会给业主他所拥有套间单独的租赁收入还是事先确定好的酒店总收入的某个比例作为其租赁收入?对于酒店运营的费用,你会将其平均分摊于每个业主还是按照其他方式进行分配?假设你规定业主对于该酒店式公寓有限制性的使用,你会要求业主每年不能在其套间居住超过30天或者是90天 ?每年会有特定的时段业主不能居住于其套间吗?在其他时段,业主可以居住于其套间,或者是相类似的套间吗?业主拥有怎样的订房优势(业主什么时候可以预定房间)?业主对于酒店经营有哪些权利?

各式各样的选择一直存在着。

你只有一次机会来做出正确的选择!

在许多商业模式中,如果你犯了一个错误,你可以通过改正某些事情来纠正其错误。但是在酒店式公寓的政权结构设计中,错误是非常难纠正的,因为结构中的每一个部分都对其他部分有着连锁反应。除此之外,在条款、条件、限制文件签订时,结构里的每一个部分都会被该文件中的相关条款所严格限制。当酒店式公寓中的某一个套间成功出售后,将来可能发生的问题将会非常难纠正和处理。因此,在建设酒店式公寓之初计划好每一步和做好每一个选择事关重要。

关于酒店式公寓的其他资源

您可以在我们Hotel Law Blog网页的主页上获得关于酒店式公寓的其他资料,在网页主页的顶部点击“HOTEL LAW TOPICS, ”然后在选择菜单中点击

以下是JMBM的酒店式公寓律师所撰写的部分文章

 

关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

Picture of Jim ButlerJim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。