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酒店式公寓的“新品种”- 是进行新酒店建设融资的关键吗?在新的SEC Rule 506 (c)条款下,将酒店式公寓作为“证券”出售

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2014.11.18.

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酒店式公寓的革新和再出发之路:
为什么酒店开发商利用酒店式公寓的 “新品种”进行融资?
一个法律细节的“细小”改变革新了酒店式公寓,使其重新焕发生机
作者
Jim Butler, Bob Braun and Guy Maisnik
酒店式公寓律师

JMBM 酒店式公寓律师已经帮助了客户完成超过100项酒店式公寓项目。我们的
丰富经验证明了精心规划的酒店式公寓在酒店业中占据重要的地位以及获得紮實的收益在融资来源有限以及昂贵的建设费用下,酒店式公寓使得
酒店开发变得可行。最近一项法律细节上的小变动使得过去一直使得酒店式公寓
停滞不前的关键问题得以解决,重新点燃了大家对酒店式公寓的“新品种”的兴趣。

我们现在正处于发展酒店式公寓的一个关键性阶段。酒店开发商对酒店式公寓的建设有了完全的改变,尤其是对于高端以及奢侈酒店。这个180度大转变的建设方法正创造出酒店式公寓的一个新品种,在原有成功的基础上向前迈向了一大步。

去年当美国证券交易委员会为了回应《协助推动新兴企业法案》(JOBS Act)而采纳了506(c) 规则后,酒店式公寓的革新就轻而易举地完成了。《促进我们的创业企业法案》要求美国证券交易委员会废除在506 规则下的禁止性条款-禁止利用向公众征集私募资金,保留只要证券的购买者是“合格的投资者”即可。于是,这项法律细节上的小改动使得许多酒店开发商可以将他们的酒店式公寓作为“证券”出售。

这是一项非常大的改变!在过去的50年或更久,除了极少数的例外案例,绝大多数的酒店交易项目都饱受这项法律条款的折磨而无法进行。根据以前的证券法,对于大多数酒店开发商而言,将他们的酒店项目作为“证券”出售是不可行的,因为他们无法跟美国证券交易委员会注册其酒店为证券项目(例如挂牌上市),但是利用公众筹集资金确对房地产销售,尤其是酒店式公寓至关重要。因此,在以前的法律规定下,酒店式公寓作为“非证券”带来了许多法律上无关紧要的限制性规定。

绝大多数的这些荒谬性的现象都源自之前美国证券交易委员会所定下的禁止性条款,防止开发商将酒店式公寓作为投资项目出售,防止开发商透露有关这投资项目的相关信息和建设架构。但是投资者通常购买酒店式公寓作为投资项目,并且需要获得相关信息来判断这是否是一个明确的投资决策。因此,这项法律在实践上创造自相矛盾的悖论:对于酒店开发商来说,将酒店式公寓作为投资项目进行出售是违法的;但是对于投资者来说,将酒店式公寓作为投资项目而进行投资(大部分投资者都这样做),确是合法的。

在新法案下的实践应用

在其他文章中,我们已经向初涉及酒店式公寓的读者提供了详尽的背景介绍。而在这一部分,我们希望能为已经对酒店式公寓有了初步了解,或者曾经因为过去的法律规定而困扰的酒店式公寓行业参与者提供更多的资讯分享。因此,我们将直接探讨关于过去旧规定所限制酒店式公寓发展的关键因素,和探索酒店式公寓的“新品种”(将酒店式公寓建造为证券来利用最新法律规定下的优势)将会如何定位并成为这一细分市场的领头羊。

下面的表格是对避免成为证券形式的旧方法(以及以前美国证券交易委员会对于非公开发行项目的规定)和成为证券形式的新方法并且合规遵守新506(c) 规则的区别总结,其中最为显著的就是相关要求不同。对于新规定,最重要的要求是所有的酒店式公寓购买者必须是“合格的投资者”。通常来说,这意味着投资者要符合以下要求:(1)个人净资产至少为1百万美元(不包括该投资者的主要居所价值),或者(2)在过去的两年内,年收入至少为20万美元(对于夫妇二人,年收入至少为30万美元),并且该年收入在投资当年应维持不变。
所以这里就是该新旧规定差别总结表:

新506(c) 规则所带来的巨大改变
以及其将会如何革新酒店式公寓行业的总结

要求或主要特征

酒店式公寓旧方法:
避免成为“证券”形式

酒店式公寓新方法:
积极成为“证券”形式

1. 向公众投放广告 来宣传该酒店式
公寓如果该酒店式公寓是“证券”,
那么这个行为是禁止的。反之则不禁止。

但是,
如果该酒店开发商 不经意违反了避免成为证券
形式的规定,那么该酒店式
公寓就会成为一个证券,任
何形式的公众宣传都是违法
的,包括非公开发行项目。

新规定允许开发商向公众进
宣传,即使该项目是非公开
发行项目,只要最终的购买
者是“合格的投资者”,满
足最低净资产或最低年收入
要求即可。关于购买前与任
何一个潜在投资者的关系要
求条款已经被取消。

2. 基于投资价值出 售酒店式公寓禁止

不允许强调该投资项目的经 济收益或税收优惠。

允许

酒店开发商允许提供完整和
正确的资讯。

3. 宣传酒店品牌和 租赁项目禁止

酒店开发商不允许在出售之
前提供任何信息,包括可用
性,酒店出租条款。但是开
发商可以说:“业主有机会
使得该公寓套间参与租赁计
划。”

允许

酒店开发商允许提供关于租
赁项目的所有细节,相关协
议的附件以及合同条款。

4. 提供关于该投资 的相关财政信息
(例如可比较的酒 店经营报告和房
地产价值,现金 流预估和和公寓
协会费用)
禁止

开发商禁止提供所有这些高
高度相关的信息。如果被投
资者询问索取有关信息,最
佳答案是“因为相关法规,
我们无法提供有关信息”。

允许

开发商可以披露完整和合理
有关信息,包括未来运营预
期报告。

5. 要求公寓购买者 参与酒店客房租
赁项目租赁项目
禁止

酒店开发商只能在销售后提
供关于租赁项目的任何条款
,而且不能要求公寓业主参
与该项目。参与该项目与否
完全取决于业主本人意愿。

允许

每个公寓套间的出售的条件
可以包括业主必须执行酒店
客房租赁合同,维修合同和
其他相关合同。

6. 酒店开发商或酒 店管理公司前台
限制购买者对出 租的公寓套间的
权利
禁止

酒店开发商和酒店管理公司
不能对购买者的使用或出租
公寓套间做大量的限制。这
造成了许多租赁问题,安全
问题,可行性问题和维修问
题等。

允许

酒店开发商可以在合约上制
定合理的限制来创造和谐的
酒店-公寓权利机制。

7. 限制购买者对公 寓的使用禁止

酒店开发商不可以限制购买
者对公寓的使用。但是有些
市级政府或当地政府硬性规
定的限制可以通过开发商而
落到购买者上,尽管带有一
定风险。

允许

不再禁止开发商可以将购买
者使用公寓的限制性条款作
为公寓交易合约或租赁合约
的一部分。(例如,在一日
历年度内,公寓业主不可以
使用该公寓超过180天。

8. 要求购买者在该 公寓没有被使用
时租赁该公寓
禁止

如同之前所说的,酒店开发
商通常会接受那些他们可以
将其传给购买者的来自政府
强制规定的要求,但是这通
常会产生问题。

允许9. 统一计算酒店式 公寓业主的收入
和费用
禁止

每一个公寓业主的收入和费
用必须分开单独计算,而且
必须强调论流性,这样所有
的酒店业主可以获得相对公
平的收入。

允许10.  利用同一个销售 队伍负责销售公
寓和租赁项目
禁止

在不采取监管行动信函法律範围内,
酒店开发商只能在购买者购买
该公寓后才可以跟他讨论租赁
项目,而且该租赁项目必须要
有另外一队完全不同于销售公
寓队伍的的专业人员来处理。

允许11. 执照房地产业经纪人只要该酒店式公寓不是证券,我们就不需要证券经纪人。房地产业经纪人和证券经纪人最好寻找具有双重执照的销售队伍。12.  酒店管理公司的 考量许多酒店管理公司不处理酒店
式公寓的业务。因为有许多有
关日常运营活动的限制(例如
保证足够数量的客房库存量和
酒店客客房质量的稳定性)。许多酒店管理公司发现在新规
定下,新的酒店式公寓构建架
消除了他们以前的顾虑。对于
酒店式公寓“新品种”的品牌
构建与房地产投资信托基金所
拥有的酒店的品牌构建没有太
大不同,因此对于酒店运营并
没有影响。13.  证券化带来的责 任有些人认为只要酒店式公寓避免
成为证券就可以避免证券化带来
的责任。 但是,避免成为证券的高度技术
性和严格的规定使得一旦违反避
免成为证券的要求时,将会带来
更大的责任和不安感。
不开心的投资者通常将会进行起
诉,并且控诉该项投资没有任何
豁免条件下(如506规则)涉及
了证券买卖。精心制造和细心归档每份文书
的证券交易通常会为交易双方
带来较少的法律问题。

 

                                                                                         

以下是JMBM的酒店式公寓律师所撰写的部分文章

关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

 

Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。