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EB-5 financing accelerates in 2016 and favors (1) Hotels, (2) Mixed-Use and (3) Multifamily as top 3 targets for EB-5 funding.

2016年2月8日

酒店律师在洛杉矶EB-5峰会上的第一手资料:

如果您打算为您的开发项目进行EB-5融资,现在就是做出决定并尽快付诸行动的最佳时机。如果您要了解什么是EB-5程序、几年来它如何成为机构投资者的主流、以及当前它如何提供稳定的可靠资金流等背景知识,请点击屏幕右侧的EB-5专栏。

我们认为,杰美百明律师所(JMBM)的环球酒店EB-5融资团队对于EB-5的机遇、风险具有很强的洞察力,并且能够干净利索地执行客户的要求。截止2015年12月底之前的18个月期间,我们团队完成超过10亿美元的EB-5融资贷款,其中从我们的资源为客户筹得7亿多美元。

如果您错失了我们此前提到的EB-5法案的重大动态,您应该知道,EB-5法案在不进行任何改动的情况下延期一年,直到2016年9月30日。

但是,因为在近两年期间,每年都达到了签证的最大限额,所以专家预测,2016年将会更快地用尽最高1万份的签证限额。用尽签证限额的时间很可能提前到2016年的五月份或六月份。

而那些手持EB-5改革议案的“改革者”仍活跃在人们的视野里,等待下一个提案时间到来。所以,对于拥有高品质项目和良好记录的顶级开发商来说,趁着还能继续获得EB-5融资,应该立即行动起来。

我们确信,大多数仍在犹豫不决的投资者,将来很可能会后悔自己未能早些利用Eb-5这种代价相对低廉的融资资源。

NES 金融公司举办的 EB-5 融资2016峰会在洛杉矶落幕

NES 金融公司是为EB-5融资提供管理服务的顶级公司之一。他们采用第三方保管以及其他有效技术服务,对EB-5融资的转移、1031税务递延交换和基金管理提供有效的监管。

杰美百明律师所(JMBM)的EB-5融资团队参加了NES金融公司于2月4日在洛杉矶城市俱乐部举办的峰会。这是一个非常好的活动,我个人很欣赏NES 金融公司执行副总裁Reid Thomas先生关于“行业状况”的讲演。

区域中心继续扩展。现在全美国有将近800个可以为开发商筹措EB-5资金的区域中心。我们仍然认为,绝大部分的EB-5资金实际上是由少于10%的区域中心筹集到的。所以,开发商一定要选择“正确”的区域中心。否则,开发商可能花费大把时间和金钱而收获甚微。

EB-5项目在哪里落户?毫不奇怪,大多数EB-5活动是在加州、纽约、德克萨斯和佛罗里达。在加州地区,南加州占据主导地位。但也不尽然,比如我们在12月份完成的一个4000万美元的EB-5融资项目就位于内布拉斯加州(Nebraska州)。所以,拥有高品质项目并得到正确指导的优秀开发商,也可以在洛杉矶和纽约之外获得成功。

下图显示了2015年EB-5项目在各州分布的情况。
图例:冷颜色端部代表0.2个项目及以下的较少分布;暖颜色端部代表12.2个项目及以上较多分布。5

什么人在筹资——聚焦最活跃的开发商。2-8规则适用于EB-5融资。20%的EB-5项目融到了80%的资金总额;80%的项目只占据20%的融资总额。

2015年EB-5项目的平均融资额是5000万美元。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer at the ALIS hotel conference in Los Angeles — A turnaround in hotel investor sentiment? Was that just a raindrop or is the sky falling?

2016年1月27日

酒店律师亲眼见证酒店投资者的心态扭转

我们的酒店律师团队从洛杉矶全美酒店投资峰会(ALIS)归来后,大家都有一个共识,那就是投资者的心态出现了重大的变化。这是自2008年经济萧条以来,我们注意到的第一个市场信心的变化。不幸的是,这个转变是负面的。

直到近期,投资者探讨的话题仍然是“经济的大好形势能持续多久”、“我们离市场巅峰还有多远”、 “价值和实体经济(fundamentals)在到达顶峰并开始下降周期之前,还有多少上升空间?”这些近年来熟悉的话题,在本次峰会上,却很少被人提及。

具有讽刺意味的是,酒店行业的实体经济(fundamentals)基础仍然牢固,并且持续提升(尽管提升的节奏可能有所放缓)。但是释放消极信号的是酒店不动产信托投资证券(Real Estate Investment Trusts,简称REIT)和股份有限公司的股票。许多证券和股票的价值在一年间已经缩水近半。其价格下降趋势严重影响了投资者的心态。

一言蔽之,眼下酒店市场的悲观论调,并非酒店实体经济本身出了问题,而是华尔街金融市场悲观情绪的蔓延。
华尔街上发生了什么?

一个行业分析师认为华尔街是这样运转的:

  • 店行业创纪录的房间平均收入(简称为RevPAR,即 revenue per available room)的增长率和其他指标,而热衷于酒店不动产信托证券和股票。
  • 数十年间,行业普遍认为能够达到5%-6%的年度房间平均收益增长率就已经非常好了。
  • 连续几年来,酒店的房间平均收益增长率在许多市场区域已经相当或者超过了5%-6%的记录,华尔街对此喜上眉梢。
  • 现在,我们已经达到(至少接近了)巅峰水平,增长率开始逐渐变缓。而华尔街投资者却被房间平均收益“仅仅”有4%增长率的前景而吓到了……他们认为应该将注意力转移到增长率更强劲的其他方向去。
  • 纽约市被认为是全美国的象征。曼哈顿酒店市场在引领美国酒店市场数年之后,现在遭受供应过度的困扰,稍稍停滞。而且曼哈顿是全国受Airbnb挤压最严重的地区,其房间供应量相当于市场份额的50%。(译者注:Airbnb即空中食宿。是一家旅行房屋租赁网络社区。用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序)。但是曼哈顿酒店受Airbnb挤压,是再正常不过的事了。您试过预订一个曼哈顿的酒店房间吗?看看您要付多少钱,就可以理解Airbnb的优势了)。
  • 酒店公司特价服务(译者注:即单位与酒店协商达成的特价住宿服务),长期以来都是市区酒店的重要收入来源。2008年金融海啸之后,该特价服务复苏相对缓慢,但是近期我们注意到“特价服务”的普遍价格已经达到历史新高。
  • 公共性质的酒店资产(institutional grade hotel assets)一直保持4%-6%的交易回报率,没有一丝一毫市场衰退的征兆。

由于上述原因,酒店业遗憾的丧失了华尔街上“最受宠宝贝”的光环。华尔街认定,酒店业不太可能维持过去几年的高速增长。华尔街因此降低了酒店业的投资潜力级别,并重新调整投资方向。其结果是,酒店不动产信托投资证券和股份有限公司的股票价值下跌,让酒店投资者筹措资金变得困难(需要以更高的利率融资)。这一切都影响到买卖之间的平衡,并殃及酒店资产的市场价格。

情况糟糕到什么程度?酒店不动产信托投资证券和有限公司股票较一年前下跌了40-50%(或更多)。实际上,您现在购买酒店,比起用酒店不动产信托投资证券的形式来购买酒店,能够节省30%。

华尔街会对酒店业产生什么实际影响?
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How to get a great hotel operator and a fair hotel management agreement

Jim Butler (金百德)律师  环球酒店专业律师团队

为什么酒店业主需要 HMA PRO™ 程序

众所周知,选择适合的酒店品牌 + 酒店管理公司,是酒店成功的决定性因素。优秀的酒店管理公司能够在两方面给资产带来价值提升。一方面是在现有基础上通过更健全的管理来促进酒店经营;另一方面是提高资产的长期价值。同时,不适当的品牌和管理者将减少现有资产的收入和价值,令其难以融资,影响出售价格。

成功的酒店投资取决于一份公平的酒店管理协议。选择一个优秀的酒店管理者只是第一个步骤。第二步骤要求投资者谈判签署一份公平的酒店管理协议(HMA),以确保自己的利益得到保护。没有公平的HMA,即使世界上最优秀的管理者也不能给酒店投资者带来预期的利益。

品牌酒店管理协议通常都对业主极为不利。抛开费用和其他经济条款不谈,它过于倾向酒店管理者,造成了利益一边倒的局面。这种协议让管理者享有对酒店的实际控制权,而且要求业主花冤枉钱,根据品牌的特色来装修、维持酒店。

用地产行业的术语来说,这种协议给予了管理公司“所有者的全部利益,而不承担所有者的任何责任”。

使用HMA PRO™可二者兼得:优秀的管理公司 + 公平的HMA

实践证明,使用杰美百明律师所25年来提炼的HMA PRO™程序,能够帮助业主获取一份利益最大化的HMA,从而以最小的代价拥有心仪的酒店品牌和管理公司。HMA PRO™程序是一个英文缩写:其本义是招募(优秀)管理者的酒店管理协议程序。

HMA PRO™是杰美百明律师所对老式通用的征求建议书(RFP— request for proposal)进行改造提升得来的。我们起初使用的是那些精明的酒店顾问今天仍然在用的典型RFP。但是我们不喜欢 RFP 程序的被动性:RFP 程序造成业主只能被动等待酒店管理公司发来提议。所以25年来,我们逐渐对传统 RFP 程序进行改良,从而最大化的保护业主的利益。据我们所知,没有任何其他公司使用与我们相似的程序。为了便于区分,我们把此程序叫做HMA PRO™。 继续阅读 / Continue reading →

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The five biggest mistakes hotel owners make in selecting operators and negotiating brand HMAs

我们发现,酒店业主在与管理者谈判时,经常不经意而犯下五个错误,从而陷入困境。

错误一:仅仅考虑一个酒店品牌,并且让对方知道您非他不嫁。

酒店业主的口头禅:我的酒店必须使用X品牌,他们对我的酒店非常合适。

律师的忠告:即使X品牌确实适合您的酒店,以合理的代价获得该品牌的最佳方法是发起一场小小的竞争。如果每个品牌都了解至少有一个竞争者存在,则他们提出的条件必须优于竞争者。这个过程不必刻意模仿拍卖,但必须具有可控性、选择性和竞争性。

错误二:尝试自己寻找酒店品牌和管理公司。

酒店业主的口头禅:我们最近在某个社交场合与一些酒店管理公司的代表们聊天。他们非常喜欢我们的项目。我想我们能够与他们达成交易。

律师的忠告:天下没有“碰巧”的事情。鸡尾酒会上的闲谈绝对不是鉴别、招募酒店管理团队的最佳方式。通常来说,在鸡尾酒会上漫不经心的交谈,很可能泄露酒店招标的底线,因此应当尽量避免。更何况酒店管理公司的推销人员就是靠着鸡尾酒会上与您这样的人“洽谈”生意来赚钱养家。

如果在谈判的初始阶段,您没能罗列出自己酒店的所有优点,则您在交易中必然要吃大亏。在上述例子中,您也许还没有来得及为自己酒店做出一个合理的定位,而经验老道的酒店管理公司已经摸透了您的心理,从而开出一份条件苛刻的意向书(LOI)。那样的话,您将处于完全被动,被酒店公司牵着鼻子走。因此,我们推荐您使用HMA PRO™步骤,通过严格的招投标程序,有条不紊地筛选、评估酒店品牌、管理公司,在谈判中占据主动。

错误三:不经招投标,而任由少数品牌或者管理者直接报价,认为这样做比较快捷和省钱。

酒店业主的口头禅让我先把意向书(LOI)签了,再聘请酒店专家过目。反正意向书是没有约束力的。

律师的忠告:签订了意向书之后再咨询专家,是一个根本性(甚至不可挽回)的错误。及至双方开始讨论意向书的内容(更别说签字画押)的时候,则为时已晚。

尽管大多数意向书都说明它们不具有约束力(除非在独家交易中,只有一个管理者并且在保密状态下,可能声明具有约束力),但您千万不能被“无约束力”的表象所迷惑。从签署意向书的那一刻开始,您新聘请的专家,很难再改变您之前与对方已经谈过的条款,因为那样做属于“重复交易”。行业惯例不允许“重复交易”。

固然,您签订了意向书之后,仍可强行终止、脱离这笔交易(当然还需要等待“排他期间”的结束)。但是此时您已经丧失了与最心仪的管理公司达成合理交易的可能性。而且您还耽误了时间和契机。管理公司深知这一惯例,也揣摩透了您的一切心理。因此他们通常不允许您反悔,不做重复交易。

错误四:误以为酒店管理公司只要参与了酒店投资,他们就与我方的利益一致。

酒店业主的口头禅我所选择的酒店管理公司参与了酒店投资,他们和我的利益一致。

律师的忠告:这乍一听是一个惊喜。酒店管理公司十分看好您酒店的未来发展,甚至愿意与您共同投资这一酒店。

但要提醒您:酒店管理公司的“投资”将是您能融到的 “最昂贵的” 资金。所谓“昂贵”,不是指投资回报率低,而是因为在管理协议中您将不得不放弃重要条款,作为对酒店管理公司投资的“酬谢”。

错误五:放任酒店管理公司设定所有的条款——酒店管理协议、设计、预算等等。

酒店业主的口头禅我不在乎酒店管理协议的条款。我就是需要专人来打点酒店生意。这样一来,我才能够专注于我的零售/办公楼/高尔夫球场/公寓。

律师的忠告:绝不可以放权!我们的客户在业务上都非常成功,很多称得上是地产业的大鳄。尽管客户的集团里可能有“房地产板块”、“酒店板块”,但这些板块与“酒店管理协议”接触的机会毕竟相对有限。因此聘请专业律师来设计、谈判“酒店管理协议”,效果更好。

如何避免犯上述五个错误

酒店业主和管理公司彼此互相需要。尽管在两者互动的关系中总是存在一些张力,但在许多情况下,两者对酒店的未来、如何管理酒店和如何使其获得巨大成功,有着相对一致的看法。但也需看到,有些不幸的酒店业主,被管理公司拴在一份50年不得解约、管理者全权负责的管理协议上。另一些不幸的酒店业主,虽然获得一份极好的管理协议,但其管理者既不能很好地执行业务计划,又不能提供融资和高档次的客户体验。

那么,您该如何才能得到 “金凤花姑娘”的那种平衡呢?(译者注:《金凤花姑娘和三只熊》是一个童话。金凤花姑娘喜欢不冷不热的粥,不软不硬的椅子,总之是“刚刚好”的东西。在酒店语境里,“金凤花姑娘的平衡” 指的是管理公司水平出众,而协议条款又公平合理——“刚刚好”的平衡。)

多年以来,杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队已经开发了自有版权的一套程序。这套最优程序简称为HMA PRO™——即招募(优秀)管理公司的酒店管理协议程序。HMA PRO™是一个条理清晰的、规范化的、高度互动的程序。它不是简单的招标。它会给您的项目进行战略定位,以吸引合适的管理公司。其操作步骤大致如下:

基于酒店业主的目标、酒店的特点及其市场数据,我们首先确定一份没有遗漏的、具有可操作性的品牌和管理公司的备选名单。我们与客户一同审查并将心仪的候选公司排出序列,然后与其他公司的数据进行比较,并针对本酒店的特点推敲出候选公司的最终名单。

与征求建议书(RFP)不同之处在于,我们通常敦促业主积极地向候选品牌和管理公司“推销”项目的价值:告诉他们,为什么这是一个他们应该网罗的优良项目、本酒店对他们具有哪些战略上和融资上的重要性、酒店有什么独到之处、酒店将如何获得成功等。

总之,经验告诉我们,一步一个脚印地执行HMA PRO™程序,是锁定最佳酒店品牌和管理公司的重要步骤,也是在谈判桌上占据主动的前提。(未完待续)

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Three of the most important things you will ever do for your hotel

您能够为您的酒店做的三件最重要的事情是:选择一个好的品牌;选择一个好的酒店管理者;通过谈判获取一份公平的“特许经营协议”或是“酒店管理协议”。

曾几何时,开发商若想为自己的酒店冠以顶级酒店品牌,则开发商只能在与品牌公司签订了“酒店管理协议”(HMA)之后才能实现冠名。在这种模式下,“酒店管理协议”许可酒店使用知名品牌,同时也赋予了品牌公司唯一的、排他的长期管理酒店的权利。双方无需另行签订“特许经营协议”。在这种安排下,当您选定了品牌时,同时也选定了管理者,因为酒店品牌和酒店管理是一体的。

尽管品牌的优劣和管理的效力需要分别考量,但在这种模式之下,开发商在选择品牌的同时,无形中也就决定了酒店的管理者。这种被称为“品牌管理协议” (branded-management agreement)的模式在今天仍然具有深远的意义,尤其是对于那些豪华和高端的酒店品牌。

但是最近10-15年来,受益于可选择的服务产品的发展,一种新型模式“特许经营”像不断分裂的根茎一样蔓延开来。

实际上,这种新模式在酒店行业已经广泛使用,甚至全服务和高端的酒店品牌,也在尝试这一模式。在过去,一个酒店业主能够“特许”经营一个凯悦、威斯汀、万豪级别的品牌,简直是天方夜谭。但是近年来,主流酒店品牌公司也开始不断采用“特许经营”模式。

在“特许经营”模式下,品牌选择程序与管理者选择程序截然分开了,需要分别签订两份协议——“特许经营协议”和“酒店管理协议”。前者给您依法使用知名品牌从而提升酒店辨识度的权利;后者为酒店资产找到适合的管理者。

如何使品牌、管理者、资产、业主相互匹配,将直接决定酒店的运营状况。为您的酒店找到优秀的品牌和管理者,在您的“特许经营协议”和“酒店管理协议”中设定合理的条款,将在关键领域产生正面的效益:提升酒店价值、促进酒店融资。但如果您在此犯了错误,则恐怕很难再有纠错的机会。

品牌和酒店管理协议的条款能够让酒店的价值大幅度地提升(或下降)。尽管这些协议的条款与管理者的能力毫不相关,却可能为酒店的价值带来 50% 甚至更大的变化。
以价值1亿美元的酒店为例,按照上述公式计算,仅凭品牌特许经营或管理协议的条款,酒店价值可以轻而易举地上下浮动 5000万美元(从 7500万美元到 1亿2500万美元)。 继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 Immigrant Visa program extension signed into law — without any changes. EB-5 financing continues for new development projects.

作者:Jim Butler (金百德)律师 环球酒店专业律师团队

2015年12月18日

酒店律师有好消息告诉开发商们: EB-5移民签证法案已经更新,获得国会通过及总统签署。法案在内容上未做修改,可继续使用至2016年9月30日。

上周审议2016年联邦预算时发生了一件有趣的事情。混合经费法案的“附款”之一就是参议员Senators Leahy 和 Grassley发起的EB-5立法议案。在国会议程进行的几个月中,EB-5行业的商界领袖就法案的具体条例夜以继日地进行磋商,并交换了多份草稿。终稿获得了“投资美国”等贸易组织的一致同意。对存在甚多争议的议案来说,这实在是一个难能可贵的共识。

谁知就在2015年12月16日旧法截止之前的一个小时,精心推敲的提案被彻底废弃。取而代之的是简单地将原区域中心法案的有效期延至2016年9月30日,此外未做任何修改。

EB-5区域中心法案仅仅延期,没有做任何其他修改。

没错,就是这样。在所有的讨论和提案之后,对法案的修改仅仅是将其有效日期延长到明年九月底。

这次法案延期根本没有涉及到以下项目:

  • 外国移民最低投资门槛并未增长到80万美元,仍保持在50万美元。
  • 未能出台新法以监管如何划分 “就业目标区域”(TEA–Targeted Employment Area )。
  • 未能对每个区域中心征收最低年度费用做出规定。
  • 未提及增加监管文件、认证、审查和报告。

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Interview of Stephen Rushmore

以下是酒店评估服务(Hospitality Valuation Services)董事长和执行总裁Stephen Rushmore先生 与 杰美百明律师所 David Sudeck 律师关于最近几年酒店评估的走向以及品牌扩散的谈话。

Stephen Rushmore执行总裁:我认为,从投资的角度,应将酒店当作市场供应的产品。那么,什么时候供应增长会超过市场的需求呢?毫无疑问,这完全取决于市场。而且这样的情况在某些市场已经发生了。人们应该密切关注这些情况以及利率等等。目前利率已经处于历史最低点,并且只留有上涨空间。这将对酒店评估产生负面影响。但是在可预见的未来,接下来的几年将有利于酒店的价值评估。当下一个下降周期开始时,我不认为它会比前一个下降周期更猛烈。我感觉,上一个周期留下的创伤依然清晰可见,所以下一个周期将会是一个比较温和平缓的着陆。

David Sudeck 律师:我希望这回能看到一个比较有节制的周期。

Stephen Rushmore执行总裁:是的,我也这么想。

David Sudeck 律师:确实,我们的贷款客户看起来更加谨慎,而且我可以说,贷款的结构更可靠了。

Stephen Rushmore 执行总裁:是的,这和我们看到的一样。

David Sudeck 律师:我们刚刚谈论了不景气和低迷。对酒店评估服务来说,最近五年过得怎样?你对未来怎么看?根据对周期的判断,现在你在忙什么工作?

Stephen Rushmore执行总裁:好的。自从2010年以来,我们公司处理了许多扣押财产、诉讼工作、重新包装等业务。因为人们试图弄明白如何给他们的资产重新定位以及怎样做才有效果。现在我们正在作比以往更多的可行性研究,那里涉及的财产有一大批。人们想了解,什么时候我们的替代成本,将低于识别制造机会的价值。

David Sudeck 律师:你看到很多新事物吗?

Stephen Rushmore执行总裁:很多有趣的新事物,人们的确开始变得更挑剔了。我们给出的预测是在某时候,2016年底或2017年初,供给量的增加将与需求量达到平衡。在此之后无需几年,供给量将超过需求量。 继续阅读 / Continue reading →

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Interview of Alice Gao

Jim Butler (金百德) 律师及其环球酒店专业律师团队

以下是中国工商银行高级副总裁爱丽丝.高女士讲述中国工商银行的国际化进程及其在美国的贷款程序,并介绍最近完成的几个项目。

爱丽丝.高女士 与 杰美百明律师事务所(JMBM)的高级合伙人、环球酒店专业律师团队成员David Sudeck律师的谈话,是我们关于2015年酒店投融资机会系列采访的一部分。

David Sudeck律师:我们是在2015年酒店融资洽谈大会上,这是我们杰美百明律师所的第25届洽谈会了。现在我和中国工商银行的高级副总裁爱丽丝.高女士坐在一起。感谢您参加我们的洽谈会,很高兴见到您。

Alice Gao女士:嗨David,感谢您邀请我参加洽谈会。

Alice Gao女士:对于资产总额和市场资本。到2014年,我们银行的资产总额达到了3.2万亿美元。目前,我们已经在全球40多个国家建立了大约18000个分行。在美国,虽然我们最近几年才开展业务,但至今为止,为满足我们客户的需要,我们已经在东海岸和西海岸合理配置了15个营业场所。

David Sudeck律师:那么,您个人最重视的服务领域和产品类型是什么?

Alice Gao女士:我们银行的业务不受地域限制。在美国境内我们可以作任何贷款业务。在美国境外,我们可以借助我们的中国工商银行总行(parent bank)或者中国工商银行麾下的其他分支。 继续阅读 / Continue reading →

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Extension of EB-5 to 12-11-2015

Jim Butler (金百德) 律师 及 环球酒店专业律师团队

我们非常高兴地看到,国会昨天通过一项决议,将EB-5区域中心临时法案的有效期延长至2015年12月11日。在这个延长期里,项目可继续获得来自国外的直接投资并且继续为美国人民创造就业机会。

除此以外,这个决议还给国会一些额外时间来考虑一个长期的重新授权议案。其中包括一些改革措施,以强化联邦政府对项目的监管并保证项目的真实和公正。国会参众两院和各党派成员将认真地就此进行协商。

本周,已经提交了两份有关修改EB-5项目法案的参议员议案。

上周,我们律师团队为开发商客户总共完成了3.5亿美元的EB-5融资。我们还为开发商客户准备好了超过7亿美元的EB-5融资渠道。我们相信,EB-5一定会继续成为优质项目的重要的资金来源。

随着事态的进展,我们将继续向大家报告有关EB-5立法的最新发展。

2015年美国增加工作岗位和促进投资改革的议案—第S.1501 号

第S.1501 号议案是由Patrick Leahy 和 Chuck Grassley两位参议员于6月份提交的。这个重要的议案在重新授予区域中心项目5年期限的同时,要求进行改革,加强监管和安全措施,使得项目更加透明。 继续阅读 / Continue reading →

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Jim Butler (金百德)律师 及 环球酒店房地产专业律师团队®
2015年9月9日

在未来的三个星期里,现行的EB-5区域中心临时法案将进入倒计时,即将于2015年9月30号到期失效。多数人的共识是这个重要的法案能够在国会审议通过,从而更新延续下去,甚至可能升级为永久性法案。但是坊间也有不少人认为,国会很可能对现行法案进行修改。

我们愿意与读者分享刚刚收到的有关此事件各方的敏锐见解。

行业内部人士关于EB-5法案更新修改案的见解

下面是CMB总裁,Pat Hogan 先生最近发给业界同行的一封信。Hogan先生不但是EB-5 投资移民事业坚定的支持者和领军人物之一,而且也是投资美国协会 (Invest In the USA) 的创始人和董事。该组织是美国全国性的EB-5区域中心项目的行业协会。以下是Hogan先生与大家分享的信息:

大家好,

在这里我想和大家一起分享在过去的40天来我走访的不少于60个美国参众议院办公室后的一些感想。我也是刚刚参加了上个周末在拉斯维加斯举办的美国移民律师协会(AILA)EB-5投资人峰会。

正如人们所预料的,EB-5项目的重新授权和延期仍然是本次会议的重点主题。另外,EB-5项目在重新授权或短期延期的情况下将会有什么样的变化也备受瞩目。有所共识的是,现在,没有人知道内幕。如果有人告诉你他们知道所有的细节,这个人并不是你该听信的。然而一般来说,有几个变化几乎是势在必行的。

我想在这里与大家分享国会议员达成的共识。在去参加AILA会议的前几个星期,我和前国会众议员Bobby Schilling花时间拜访很多国会议员的办公室。很多人也都知道众议员Bobby Schilling是CMB的重要成员之一。

众议员Bobby Schilling和我得知,美国国会认为投资成本应该调升,而且常被讨论到的金额是 $800,000。国会议员也讨论了未来怎么 “纳入” EB-5项目和EB-5投资人的相关议题,目前还没有就是否会有改变达成共识。

现在移民局已经积案了很多的I-924申请,因此国会能否兑现I-924备案将值得怀疑。但拥有I-924备案毕竟比没有备案要强。

相形之下,I-526的备案是更为稳妥的办法。在新的EB-5立法来临之前,如果能力允许,应当尽量递交I-526申请。

几乎可以确定的是,新的立法当中,在计算10,000签证名额的问题上,不大可能仅仅把EB-5投资者计算在10,000签证名额之内(也就是说,10,000签证名额仍然包括配偶和未成年子女)。

还有很多其他更改的建议也被提出,但是对那些潜在的EB-5投资者最为重要的似乎是:

  1. 什么时候新立法将会到来?眼下的EB-5法律将于2015年9月30日日落(即失效之意),目前还不清楚是否会有新的立法来取代旧法,抑或EB-5的法律将彻底消失(这是大家最不愿意看到的情况)。目前看来,众议院和参议院将会有自己的提案,但似乎一个短期的延期(即短期之内延续旧法)是最有可能的出路。
  2. 投资成本?这个议题也是讨论最多的,几乎所有议员都有调升投资金额的共识,$800,000是最常被讨论到的。
  3. 签证的分配?现在看来,签证的上限将保持不变。10,000签证名额仍然包括配偶和未成年子女。虽然有许多人赞成调整,但今年应该不太可能会发生任何变化。
  4. I-526的申请?这个主题有相当多的讨论,但尚未有明确的答案。每个人都有的共识是最好能在现行的法律下递交I-526的申请。参议院法案S.1501所提到已经递交I-924的EB-5项目将会纳入原来法例的提案,但目前还没有明确的迹象。我们被告知这是因为太多的 “空壳I-924” 申请已经送到美国移民局备案了。我们在上周和律师们谈到的是他们正把EB-5投资人的文件依现行的法律递交。

我个人坚定地支持EB-5项目。长期以来,我致力于帮助国会了解EB-5的实际情况,从而改善现行法律。我不知道EB-5的未来改革究竟如何,但CMB已经看到了前进之路。我们会一如既往,认真分析每一个EB-5合伙公司。我们所递交的I-924申请,都是基于真实的项目。并且,这些项目的开发目的也绝不仅仅为了递交I-924申请。

我给任何现在考虑申请EB-5项目的个人的建议是:现在赶快做出决定!投资金额很可能将上调,您现在递交申请也许将为您省下$300,000。在我看来,这个风险值得一试,任何一个项目都必须创造相应的就业机会。请记住,这不是一个真正的纯投资项目,而是一个创造就业的项目并夹带移民福利。

最温馨的问候,

Patrick F. Hogan

总裁

CMB区域中心

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