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收购酒店须知

How to Buy a Hotel?  10 Steps

本博文由美国 杰美百明律师事务所 (JMBM) 的环球酒店专业律师团队的总负责人 Jim Butler(金百德律师)撰写。本文来源于金百德律师出版的《如何购买酒店手册》(第三版)。

酒店业务本身是动态的,酒店市场更是随着经济的潮起潮落而变化无穷。酒店业务的实质,以一言蔽之,就是每晚都要以合理价位,尽可能多地将酒店客房的使用权出售给有需要的客人。因此,酒店经营不同于长期租赁。何况客人在酒店的餐厅和会议室来往活动的时间往往都是以小时计算。作为投资者的您,打算把一个酒店纳入自己的投资组合时,必须事先了解酒店行业的特殊性,才能做到有的放矢。然后,您还需对未来市场的各种条件做出预测,再设计出应对这些市场条件的方案。

酒店买主通常问的第一个问题是 “我们为什么要买这个房地产?” 其答案从交易的单纯经济性考虑,到纯粹的情绪化冲动,不一而足。其实,众多收购行为中,起码有一部分是源自对产权的欲望,包括有一个地方可以逗留,招待客人等等。如果您有资本来负担一座豪华酒店,而不强求该酒店为您创收,那当然就更好了。

有多少打算收购酒店的买主,就有多少购买酒店的战略考量。有些人可能喜欢某些特殊形态的物业(如豪华度假村、全套房酒店、有限服务酒店等),其他人则倾向于坐落于特定地点的酒店(如毗邻客源旺盛的主题公园、棒球或橄榄球场、大学医疗中心、工业园区或飞机场)。而另一些人则认为,以长期战略性持有某些特定城市或特定市镇的房地产,或者重要的居民生活福利设施、零售店和混合用途办公楼等,是非常有利的。

每当当投资者识别出一个商机,收购就可以开始了。收购起始于投资者识别商机,勾画蓝图,评估收购的可能性这几个基本步骤。首先为之勾画出一个美好的愿景。然后着手进行评估和可行性研究。一个精明的买主一定会进行全面彻底的收购尽职调查,来验证那些预测,以避免将来发生任何意外情况。尽职调查可能意味着必须重新构建一项交易或者终结一项收购提议。但是精明的买主一定要以开放性思维,贯穿在整个收购的全过程中,让思想保持开放。

收购酒店的十个步骤

收购酒店需要面对十分复杂的酒店业务与和房地产业务互相关联的混合结构。但对收购的分析及收购流程,既可以非常复杂繁冗,也可以极为简单,这都取决于潜在买主的意愿,以及其人力和财力的制约。但无论如何,如果您对潜在的收购项目的了解越充分,您的受益也会随之大增。最佳全面的信息收集工作,通常会促成一笔最佳的交易。

收购酒店的方式五花八门。而一项成功的收购,通常要遵循一系列符合逻辑的步骤,详列如下:

  1. 确定罗列收购的考虑因素准则
  2. 确定收购目标
  3. 组建收购团队
  4. 对收购目标进行评估
  5. 计算出价
  6. 与卖方进行沟通
  7. 就买卖的关键条款达成一致
  8. 就酒店买卖合同的文本进行谈判
  9. 进行尽职调查
  10. 完成酒店收购交易

未来的博文中,将会对上述十个步骤分别进行详尽地阐述。