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利用酒店式公寓作为新酒店建设的融资渠道:传统的酒店式公寓组织结构为“非证券”模式

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年1月26日

2015年高端酒店发展
几乎每一个高端酒店开发商或者奢侈酒店开发商在即将来临的2015年都会考虑利用酒店式公寓作为其新酒店建设,现有酒店改造或者是现有酒店再重建等融资过程的新工具。

每一个在研究酒店式公寓的行业参与者应该要了解到,因为最近法律上的新规定,关于建设酒店式公寓,如今有两种方法:

1.            “非证券”模式 – 这是在过去的50年内几乎所有的酒店式公寓所采取的模式。这要求,当酒店式公寓挂牌出售时,必须避免使用任何将酒店式公寓“证券”化的词语。文章将在下面的篇幅中对此模式展开详细讨论。这是原始的酒店式公寓结构,尽管有关法规是在2005年发布推行的,虽然有些酒店开发商想要将其酒店式公寓建设成“证券”出售,但是至今它仍然为许多酒店开发商提供纲领指导。

2.            “证券”模式 – 这一新方法是在最新更改的SEC Rule 506 (c) 下应运而生,现在已经成为绝大多数酒店式公寓开发商在进行私募融资时所采用的方式,他们将酒店式公寓出售给参加强制性租赁项目的合格投资者,所以此酒店式公寓的模式为“证券”模式 (具体请看这篇文章《酒店式公寓的“新品种”- 是进行新酒店建设融资的关键吗?在新的SEC Rule 506 (c)条款下,将酒店式公寓作为“证券”出售》)。

我们认为大部分的酒店开发商都会利用美国证券会规定下Rule 506(c)的新条款,也就是第二个模式来为其争取有关利益。他们会将酒店式公寓作为有价证券投资出售来进行私募筹资,这样子成功避免了将酒店式公寓作为“非证券”出售时的所有问题。但是我们现在将仔细研究这两个模式,而你,将会是判断哪个模式更适合你的最终决定人。


选择酒店式公寓的正确结构是成功的关键
也许在房地产业工作令人感觉最有成就感的事情就是一个交易可以创造许多赢家。一个正确结构的酒店式公寓可以给买方,卖方,开发商,借款人,消费者,建筑商,管理者,经营者,社区乃至整个当地经济状况带来许多好处。同时,一个错误结构的酒店式公寓通常会让参与此交易的行业参与者损失惨重,甚至被卷入费用高昂的诉讼官司。所以酒店业在应对现在酒店式公寓的热潮时,必须谨慎对待。一个酒店式公寓项目可以是一个三赢的交易吗?毫无疑问,它可以。但是一个酒店式公寓项目可以是一个三败的交易吗?同样答案也是肯定的。开发商,借款人,以及其他行业参与者,必须要做好准备以防有可能发生的不可避免的严重后果。

为什么酒店式公寓项目会带来如此截然不同的结局?因为一个成功的酒店式公寓项目会涉及错综复杂的法律以及管理上的细节,每一个方面都代表着不同行业竞争者的不同利益,而它们的关系在酒店式公寓的结构中有机地交织在一起。一个内部关系紧密结合的项目涉及非常复杂的交易结构,以至于经验最丰富的交易撮合者也可能会因为在促进完成这项利润丰厚的交易时而忽略了许多细微的细节。然而,细节决定成败,项目中的一个小关键点也许就可以决定这个项目成功与否。


什么是酒店式公寓?
酒店式公寓通常指一系列不同类型的项目,只要该项目包含住宅型建筑和酒店式成分。有些酒店式公寓是由传统意义上的酒店式公寓和一些自住型住宅构成,而这些自住型住宅是不纳入酒店客房库存考虑,因此不对外出租。而其他的酒店式公寓则是由部分,甚至全部酒店套间组成,套间业主可以通过签订酒店租赁合同而将其公寓套间作为酒店客房出租。

由酒店套间组成的酒店式公寓可以选择使用酒店品牌或者不使用酒店品牌。业主有可能可以使用酒店提供的服务,例如酒店客房服务,送餐服务,健身中心,停车车库以及其他设施。业主的收入有可能是根据他所出租的酒店套间计算(因为相关证券法的规定限制,这是美国酒店业中常用的计算方式),或者是根据他所出租的酒店套间数量占全部酒店套间数量的比例来计算。

有些酒店式公寓要求业主必须参与酒店套间租赁项目,而有些酒店式公寓则不做此强制性规定。业主有可能对他拥有的套间有无限制性的使用,但是也有可能在某些特定的时间不能使用其套间或者在酒店入住率高的时段不能使用其套间。


什么因素让酒店式公寓现在如此流行?
酒店式公寓的流行是因为现在行业中存在着前所未有的利益联盟,这些联盟参与者是酒店开发商,消费者,酒店经营者和借款人。


为什么酒店开发商喜欢酒店式公寓?
对于酒店开发商来说,酒店式公寓像是筹资渠道中一个特有的宝藏。通常,酒店建筑贷款会占酒店建设项目成本的50%至60% 。而当一个酒店项目中有公寓套间时,通过预出售酒店式公寓筹集的权益资本能够让贷款额占成本额高达90%。开发商可以通过预售酒店式公寓和获得大量前期利润。而且,酒店为公寓套间提供的“酒店服务”使得酒店套间比相似质量的普通公寓每平方米的出售价格高出15%至40%,而且,酒店开发商在建设酒店式公寓是也是非常精明的。


为什么消费者喜欢酒店式公寓?
对于消费者来说,尤其是在婴儿潮出生的,现在处于退休或半退休状态的这代人,他们对于因个人因素或投资需求而拥有自己房地产非常感兴趣。在旅游景点处拥有自己的一个房地产,加上酒店提供的优质服务和便利设施,对于他们来说,这个选择非常有吸引力。另外再加上酒店式公寓所带来的投资潜力-尤其是该酒店的增值,以及他们购买该套间的成本可以通过出租该套间获得的收入来弥补等因素,使得酒店式公寓成为这代人喜欢购买的房地产模式之一。而且,酒店式公寓常常是人们在进行美国国税法律1031税法规定下的同类财产交易时所喜欢的财产,帮助促进了共同市场下房地产租赁业的兴盛。

为什么酒店经营者喜欢酒店式公寓?
大多数酒店经营者乐于看到有更多的酒店式公寓加入他们的品牌,使得他们的管理费和特许经营费大幅增加。除此之外,他们还可以通过租赁出在酒店租赁合同下的酒店套间或管理不同业主协会下酒店套间而赚取额外的管理费。他们还有可能可以通过在酒店式公寓的销售管理中因使用酒店品牌而收取品牌版权费用或者按照酒店套间出售价格的百分比收取一定费用。


为什么借款人喜欢酒店式公寓?
借款人认为酒店式公寓项目非常有吸引力,因为酒店式公寓的预售能够极大地降低酒店式公寓项目建设期间的风险。通常来说,这类项目相对有一个比较快的回报期,因为当酒店式公寓套间出售后,借款人所承担的风险将会被酒店式公寓套间的业主的承受抵押人所承担。


酒店式公寓的不足之处
但是,我们需要认识到,酒店式公寓仍然有一些不足之处。法律结构,建筑涉及,市场宣传,酒店经营等各个方面都会互相影响。某一方面看起来非常简单的改变也许会给酒店式公寓的其他方面带来连锁反应。考虑到每个酒店式公寓中都会有成百上千个酒店套间的业主,所以那里有可能存在着许多未知的隐患。只要酒店式公寓的项目中出现一处不协调之处,将其纠正过来的机会将会非常微小,因为开发商必须得到大部分或者全部利益相关者的认同才能对其进行改正。

开发商在建设酒店式公寓时,可以回顾以前在分时享用度假别墅市场时出现的令人头疼的法律问题。而且,许多传统型公寓开发商在进入酒店式公寓领域时,通常掌握了比他们应该知道的关于建设问题的诉讼的信息。但是如果在建设初期就为酒店式公寓确定了正确的组织架构,那么这些问题带来的反面影响是可以减少的。

开发商在对出售的酒店式公寓进行市场营销的时候需要格外注意。如果市场营销人员并没有接受过正式的训练或没有受到及时的监督,他们有可能会产生在证券法下规定的有关问题,因而承担某些责任,最终使得酒店开发商可能获得的令人喜悦的利润变成泡沫。


选择酒店式公寓结构时最重要的考虑因素和市场营销政策是避免成为“证券”模式
从法律的角度上看,联邦和州政府的法律规定在酒店式公寓的结构和市场营销上起着至关重要的影响作用。通常一个简单的公寓出售项目不会涉及“证券”销售。证券通常都指出售的公寓项目包括任何一种租赁管理服务 – 无论是通过酒店还是其他形式,除非法律明确规定该项服务不被法律纳入考虑。

同时,关于公寓出售时提供的有关信息,是不能够强调酒店租赁协议带来的经济效应和税收优惠政策,尽管这一方面是许多投资者的投资动机。当一个开发商在宣传其公寓时强调这个公寓的“投资性”的话,无论这个公寓是普通型公寓还是酒店式公寓,那么在证券法规定下,该开发商可能违反了相关条款。但是,投资者在购买酒店式公寓时的投资心态则是合法的。但是开发商不能煽动、游说、强调使用投资者这一动机,相反地,开发商出售的必须是具体的“房地产”以及其附加价值,例如生活风格,服务,设施,以及其他不是投资因素的附加价值或升值的可能性。

事实上,在对其的公寓进行的市场营销的宣传中,在字面上或者与潜在购买者的讨论中,开发商唯一能够做出的陈述就是“业主的权利有可能包括将其公寓套间纳入一项租赁协议中”。潜在的购买者有关该项租赁协议的任何问题都必须向专门负责该租赁协议的租赁管理公司询问,而且这个租赁管理公司必须要与开发商有地理上实质分开的办公室和不一样的员工。租赁管理公司的员工可以为感兴趣的投资者提供类似的公寓销售和租赁历史,但是这些信息不能够事先编辑或者汇编。

因为美国证券交易协会的规定,包括近年来标志该方面在2002年的一项突破,西部“无异议函”,限制了公寓在市场宣传下强调其投资特质的能力,整合全部租赁单位的收入,以及酒店开发商对业主使用酒店套间的限制,所以几乎所有的公寓和酒店式公寓项目都想要避免成为“证券”。

但是,避免成为“证券”的前提要求是,不可以有任何人对租赁价格或与其租赁率做出预测。这样子就使得公寓投资者在分析该项投资时能够获得的有关重要信息大大减少了。同时,这也使得一些比较激进的销售人员会在法律规定的边缘地带粉饰这些不应该透露的信息。一旦被发现,整个公寓出售项目有可能被视为非法地提供“证券”投资,有可能面临民事或者是刑事处罚。更不用说,在接下来的很多年内公寓业主所享有的解除合同权所带来的隐患。

避免成为“证券”同时意味着该公寓套间购买者在购买公寓后(至少在公寓购买合同生效后,但很可能在酒店租赁合同签订前),能够就是否出租自己的公寓套间做出自己的选择。因为这个原因,直到该公寓套间被卖出后,开发商才可能就业主对公寓套间的使用做任何限制性的规定(该项规定会被包含在条款,条件和限制协议或业主协会文件中)。但是可能根据某些当地的区域规划法律或授权资格,在私人的证券“无异议函”规定下,会有一些特殊的例子。同样的,在某些案例中,公寓业主有可能因为他所购买的公寓位置(例如滑雪胜地),公寓套间设计(例如28平方米的房间并不是和长期居住),以及经济利益如将公寓套间作为长期的酒店客房出租可以获得一定收入等,而被鼓励去将其购买的公寓套间作为酒店客房出租。

但是,如果该公寓业主对于是否参加酒店客房租赁项目有自己的选择权利,并且该项权利是在购买该项公寓后实施的话,那么该项酒店租赁合同,或者是出售-回租协议的年限可以适当延长(例如5或10年),这样可以限制或避免公寓业主对该酒店式公寓的使用。除此之外,该份协议合同还可以对公寓业主加入其他限制性条款,例如业主必须在使用其公寓套间前在最短规定期限内通知酒店。当然,附加给业主的限制性条款越多,购买者想要购买该公寓的可能性越小。在酒店租赁合同中繁重的限制性条款可能会延迟公寓业主签订该合同的时间,使得酒店式公寓的盈利能力大打折扣。


为什么不将酒店式公寓建设为“证券”模式?
那么,为什么不将酒店式公寓建设为“证券”模式来避免其带来的各种局限性呢?将酒店式公寓建设为“证券”,我们可以将所有公寓套间的收入和支出整合在一起,要求所有公寓业主参与酒店租赁合同并且就公寓业主对公寓套间的使用做出限制性规定以保证酒店有足够多的客房可用于出租,可以在市场宣传时强调酒店租赁合同,使用酒店租赁预期数据,并且不必担心“非证券”模式下的酒店式公寓带来的其他限制。

但是,直到2014年,大多数酒店开发商都避免建设“证券”模式的酒店式公寓,认为该项模式耗费太贵,耗时太长,而且并不适合房地产业的客户群。首先,向美国证券会将酒店式公寓注册为“证券”模式的程序并不完善,而且注册的费用以及长时间的等待使得许多开发商都望而却步。第二点,也许是最重要的一点,如果酒店开发商想要通过出售该项证券来进行私募筹资,美国证券会明确严禁了向公众进行宣传,无论是通过互联网,信件,或是邀请潜在投资者参观公寓等其他房地产业常用的宣传方式。(在2013年11月起生效,SEC Rule 506 (c) 条款允许私募筹资向公众进行宣传,只要每个投资者是“合格的投资者”即可。详情请看《酒店式公寓的“新品种”- 是进行新酒店建设融资的关键吗?在新的SEC Rule 506 (c) 条款下,将酒店式公寓作为“证券”出售》)。

酒店开发商不希望他的酒店式公寓项目仅仅只能在注册证券中介或证券销售员手下出售,或者一定要去符合许多严格的披露条款和责任条款。许多州都有针对证券上市的“审查制度”,对酒店开发商施加许多可能承担风险的警告,对于适用性的高标准要求,以及上市方式的限制要求。私募筹资的限制性条款使得开发商不能向公众消费者进行游说,以及州内的上市发布豁免权仅仅适用于某些特定的地区和情况下,但是在其他方面不能适用。任何在证券发布时做出的错误陈述或者是相关事实的忽略都会引起证券欺诈责任,而这一负面影响会持续多年。


酒店式公寓组织结构中需要协调的问题

酒店经营者面临的问题
酒店式公寓的组织结构必须要仔细的设计,以满足酒店经营者对于不同地区特定的客户群要求,因为良好的酒店经营必须要要有可预测的,稳定的,合适的酒店客房库存做保证。

  • 第一点也是最重要的一点:该酒店式公寓中会有多少公寓套间可作为酒店客房,以及他们各自可作为酒店客房出租的时间?
  • 酒店式公寓中存在足够数量的酒店客房以满足团队订房吗,通常团队会在12至24个月之前订房
  • 该酒店式公寓需要多少会议面积?
  • 该酒店式公寓中的餐厅和吧台会有多少个座位?
  • 该酒店式公寓会提供稳定并且足够的客房数量来保证合理员工数量及其服务的稳定性吗,员工包括前台的员工至维修部和客房服务的员工。
  • 酒店客房租赁收入会足够弥补传统的酒店式公寓不太盈利或不盈利的经营领域,如餐饮部吗?
  • 酒店式公寓的之处应该怎样灵活地分配,能够既保护公寓业主的合理化期待以及满足酒店经营惯例和未来发展?
  • 酒店经营者应该如何保证有足够的资本来维修酒店客房,以保证其酒店客房质量能够满足酒店客人的要求?
  • 酒店经营者应该如何处理需要获得许多酒店业主一致认同的问题?
  • 酒店经营者应该怎样公平地向公寓业主分配酒店客房收入,以安抚某些公寓客房出租率不高,所以他们收到的公寓收入并没有达到他们预期水平的公寓业主?

如果酒店式公寓的组织架构并不能为酒店经营者提供足够数量的酒店客房或者盈利潜力,酒店经营者可能会使该酒店停业或者行使自己的权利:终止该合同。酒店经营者对该合同的终止意味着公寓业主和借款人可能会发现该酒店式公寓不能够被用作产生足够收入的商业模式,而且这项项目有可能会失败。但是,如果经营者能够很好地经营该项酒店式公寓的话,酒店式公寓所带来的问题将会比酒店经营者在传统意义上的酒店带来的问题少,例如原有业主在出售酒店时涉及的退出合同策略等其他方面的问题。事实上,酒店式公寓业主和借款人反而比较担心酒店营业者被“固定在”这个酒店经营中,想去保护他们相对于其他酒店模式所不能获得的长期的利益和房地产权益。


酒店开发商面临的挑战
在传统的酒店模式下,酒店业主和酒店经营者之间存在的利益牵扯使得他们之间建立了权利的制约与平衡。但是如果酒店经营者并没有对该酒店项目存在着长期的利益关系时,这种制约与平衡的关系可能不复存在。酒店开发商在开始某项酒店项目时,经常会先理清一下问题:

  • 酒店式公寓的开发商希望在酒店式公寓预售阶段获取全部的利润,还是希望在剩余的酒店客房出租过程中获得现金收入?
  • 如果酒店开发商可以为在经营淡季时的酒店式公寓提供帮助,或者是酒店式公寓需要资本来维修酒店时,酒店开发商可以提供怎样的帮助?
  • 业主协会对于该项酒店式公寓项目的储备资本和要求和限制有什么规定?
  • 酒店经营者和公寓业主之间的利益冲突应该如何权衡才能使得该酒店式公寓的利润最大化?
  • 公寓业主在与酒店经营者签订基于自愿选择的酒店租赁合同时,会倾向接受合同中对其所拥有的公寓套间的使用有所限制的条件,还是认为潜在的收入不足以弥补限制条款带来的不方便?
  • 酒店开发商是否在协商酒店管理合同时很好地平衡了公寓业主和酒店经营者之间的合理权益?


公寓业主面临的挑战
在管理酒店式公寓的过程中,满足公寓业主的不同期望是非常困难的一项任务,尤其是证券法禁止向投资者披露有关信息的规定下,这项任务变得更为困难。一个购买酒店式公寓的买家在用其它相近质量的“普通”公寓的的市场价格的五倍购买该酒店式公寓套间后,当他发现该酒店式公寓的再出售价值令人失望,或者是该客房租赁收入在减去酒店经营者费用,酒店设施维修费用以及其他酒店运营费用后,公寓业主能够分到的收入并不能够弥补他的购房利息,保险费用,业主协会估价费以及其他业主相关费用,更别提能够为买家带来投资收益,买家可能会发现这一现实难以接受。应此,成熟的酒店式公寓投资者会想清楚了解以下问题:

 

  • 酒店开发商和酒店经营者在将公寓套间纳入酒店租赁合同范围时,是如何抑制某些不正确的投机性想法,例如对于现金流和利润不现实的预测?
  • 公寓业主或者是业主协会与酒店经营者合作时,会就该项目的成功完成问题上拥有一定的制约权利吗?
  • 购买者可以视他们所投资的酒店式公寓作为一项在房地产上的长远投资,只会在长期的过程中逐渐增加,而不会在短期内给投资者带来投资回报?
  • 酒店式公寓购买者会获得有关该酒店式公寓的实质性现金流回报,使用该酒店式公寓的资本支出要求等好的财务建议吗?
  • 酒店式公寓投资者了解其他酒店投资者早就熟知的行业惯例吗?如每年酒店毛收入的4% -5%通常要作为酒店装修及装潢储备金,但是在长远来看,酒店在某些关键年份中需要的资本储备将会远远大于这一比例。
  • 如果酒店经营者是一个不称职的酒店经营者,公寓业主有什么相关管制权利吗?
  • 有怎样的结构规章来保证每一个公寓客房都有平等的机会可以被出租给酒店客人?
  • 当酒店式公寓拥有超过一个以上的业主,并且每一个业主和业主协会都缺乏相关酒店专业知识时,谁会对酒店经营者的经营表现进行资产管理?

 

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

Picture of Jim ButlerJim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。