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提醒那些考虑高尔夫球场的酒店投资者:高尔夫球场是不同的投资!这种投资具不同的风险,并要求您具有不同的技能。

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2013年12月13日

对购买和开发高尔夫球场有一定了解的酒店律师。

酒店投资者似乎突然想购买或建造更多的高尔夫球场。如果期望值和环境合适,则高尔夫球场行得通,尤其是将其作为酒店、住宅开发区和其他不动产的康乐设施。但是,由于更多的餐饮酒店行业客户在考虑高尔夫球场,似乎有必要研究这一新兴趣的驱动因素以及高尔夫球场与其他餐饮酒店行业投资项目(例如酒店)的一些相似之处。最后,我们来了解使得高尔夫球场特别不同于其他餐饮酒店行业投资项目的重要因素,以便您能够避免某些不必要的陷阱。

为什么对高尔夫球场的兴趣增加?

对高尔夫球场的兴趣增加可能有多种原因,包括经济的全面持续增长、对酒店行业的有利预期、国内建筑商回归到活跃市场、在2014年可能会激增的新开发项目等。此外,事实已证明,“混合用途”很有效,这包括对酒店、公寓、住宅和其他不动产产品添加一项高尔夫娱乐设施。最重要的是,现在出现了一波有利于高尔夫的亚洲(尤其是华人)投资和旅游浪潮。

这些投资者和开发商多数都很熟悉酒店行业,并组建有熟悉酒店行业的专家团队,不过,他们通常不具有与高尔夫球场相关的经验和能力。
这就是要认识到酒店不同(于高尔夫球场)这一点很重要的原因,尽管酒店和高尔夫球场有很多相同之处,并通常都被当作“餐饮酒店行业”产品。认识到相同点和重大不同之处,能够使投资者和开发商填补专业知识上的潜在空缺,以避免不必要的问题。

酒店和高尔夫球场都是“餐饮酒店行业”资产。如何把一方面的经验转化成另一方面的经验?

大多数酒店从业人士都会告诉您,从事酒店业务需要拥有特殊的餐饮酒店行业经验,因为酒店不同于任何其他类型的不动产。单一目的不动产……和运营性业务……和在酒店这一行业内的所有独特规范、惯例、实践做法和参与人。
对高尔夫球场而言也是如此。高尔夫球场通常被视为“餐饮酒店行业”资产。其具有的特点是,将单一目的不动产与一种密集型运营性业务捆绑在一起。此外,其有独特的规范、惯例、实践做法和参与人。不幸的是,在酒店方面的经验对于学习处理高尔夫球场特有的问题而言无任何实质性帮助。

这里有几点说明性内容,向您说明高尔夫球场与酒店有何不同之处。基于这些内容也可推知,您不会真地希望您的律师和其他顾问尝试了解您的项目所涉及的高尔夫球场。这种方法可能既昂贵又危险。从高尔夫球场专家的意见着手会更为妥当。

使得高尔夫球场不同于其他餐饮酒店行业资产的特征和问题是什么?

  • 高尔夫球场占用大片需要良好维护的土地。
  • 需要在每天推销每一场高尔夫球赛;且销售和营销渠道不同于酒店所使用的渠道。
  • 许多(如果不是大多数)高尔夫球场都无利可图。许多球场得以存在,是因为其为相关住宅或其他房地产的销售带来好处,而不是因为其自身有现金流量。高尔夫球场难以获利的前景使得该行业呈现出这样一种明显趋势,即,推迟草坪维护和其他修剪,以改善财务表现。
  • 许多相当昂贵的设备对于高尔夫球场维护而言都是必需的,且其通常是租借的。这些设备租赁可能会带来一些棘手的法律问题,妨碍所有权和再融资,并且可能会很难以负担或受到很大限制。
  • 维护球场所需的足够用水权利必不可少。
  • 高尔夫球场常有“废水”问题(球场用水的处理)。
  • 高尔夫球场通常会遇到地段界线问题、地役权、联合体所有权和侵占问题 - 有经验的高尔夫球场律师事实上总会发现侵占问题和其他所有权问题。
  • 有很多独特的契约与条件及限制(CC&R)、合同和协议对高尔夫球场经营和盈利而言可能很重要 - 每种文件都有其独有的市场条款、惯例和类似内容。这些文件包括高尔夫球场管理协议、园艺与维护合同、康乐设施或配电网协议以及场内和场外地役权。
  • 现在,《美国残疾人法》新规则对高尔夫球场具有效力,其规定应有通往俱乐部、零售设施和遍及高尔夫球场本身的无障碍通路。(参见“《美国残疾人法》合规与辩护律师:《美国残疾人法》关于高尔夫球场的新合规标准”
  • 飞行的高尔夫球和运行中的设备可能会造成酒店不会遇到的安全问题和责任。应了解有哪些记录在案的投诉或诉讼是关于被打偏的高尔夫球或其他事项的,这一点很重要。
  • 高尔夫球场通常会牵涉到许多环境问题、濒危物种栖息地和酒店通常不会遇到的其他问题。

关于酒店买卖的其他资源

您可以通过如下方式访问Hotel Law Blog网站上关于酒店买卖的全部资料:进入主页,选中顶部的“酒店法律主题”标签,然后点击下拉菜单中的“酒店买卖” . . .或点击这里

如下所列是JMBM的全球餐饮酒店行业律师团队撰写的部分文章:

JMBM的华人投资集团™宣布其成功为华人客户在美国实施了收购,以及Eudeen Chang晋升为集团副主席

JMBM的酒店律师帮助华人房地产开发商以9600万美元购买洛杉矶大道喜来登酒店802个房间。

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现在是多年以来购买或销售酒店的最佳时机

关于如何购买酒店的手册 — 酒店律师宣布新书发行

酒店业在未来几年的前景预示现在是酒店投资的良好时机

酒店收购流程详述(30页的小册子)

如何购买酒店:酒店收购清单

购买酒店?酒店融资?每个借款人均应知道的10件事(第2部分)

购买酒店?酒店融资?每个借款人均应知道的10件事(第1部分)

酒店买卖协议 — 卖方向酒店买方所做的陈述和担保的重要性是什么?

卖方在酒店购买协议中的陈述和担保 — 目前的重大问题是什么?

由JMBM Global Hospitality Group®促成的喜来登环球酒店销售

 

关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

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Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。