Articles Posted in Buying and Selling a Hotel

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Hotel Lawyer: What’s happening with EB-5 financing for new development projects? Is it still available?

2017年3月22日

除非国会及时行动,EB-5融资法案将在2017428日面临绝境。

区域中心法规于1991年颁布实施。此后,国会多次予以延期。最近的一次展期将于2017年4月28日届满。在听到一些反对该法规人士的负面评价之后,人们开始心存疑虑,不知是否EB-5融资的末日迫在眉睫了。而且,如果国会还不马上开始行动,确实会给该法规造成严重的后果。

如果国会听任EB-5法规在428日后终止,将会发生什么。

参与EB-5行业的大多数人认为,该法规必将展期,或者成为永久性法规。因为这个法案已经被展期了20多年,而且最近5年来已经为美国公民提供了数十万个工作岗位,为公众和私人机构提供了急需的数十亿美元资金。

下周将可能出现突破性的解决方案(327日的一周)

自川普总统就职以来,白宫和国会一直都在集中精力于权力交接、任命和确认重要职务等相关事务。但有内部人士认为,在三月的最后一周,EB-5行业的利益集团将能够与国会议员们会面并且达成有效的解决方案。所以,新的议案可能很快浮出水面。

经过一些内部的争议之后,我认为EB-5行业很可能最终获得各方共同的授权和推荐。某些顶级专家曾经说过,对达成一致意见获得解决方案来讲,当下的环境比以往几年的任何时候都更为有利。

EB-5资金给开发商带来的好处

尽管EB-5资金能够整合成多种形态的资本形式(例如夹层贷款、第一顺位抵押权的高级抵押贷款、或者其他种类的优先债权),但多年来EB-5大多是以一种特殊的低成本夹层贷款的形式存在的。EB-5对酒店开发商特别有帮助。因为酒店项目比其他开发项目更难以获得足够的建筑工程贷款。举例来说,对于贷款方而言,他们即使能够获得优先债权,他们也不愿意提供超过建筑成本50-60%的贷款。如果连清偿的优先权都拿不到(例如传统的夹层贷款),则贷款方更不愿轻易放贷;即使放贷,利息也在10%-20%之间。对于优质的开发项目,EB-5资金可以帮助解决资金链的缺口,显著降低项目融资成本,并释放担保物。

如果国会不予延期,则EB-5法规的丧失将重创酒店业

废止EB-5法规(或者作出重大修改使其难以施行)将对新酒店的建设和工作岗位带来巨大的不利影响 —– 特别是对那些超过5千万美元投资的大型酒店和混合用途酒店项目更是如此。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer: Where is the hospitality industry headed in 2017?

2017年2月22日

编写:金百德律师(Jim Butler)及其环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师

在2017美国住宿行业投资峰会(英文American Lodging Investment Summit) 进行期间,我们这些住宿行业投资委员会(LIIC)的委员们与来自“酒店即时新闻”(HNN) 的朋友在洛杉矶小聚。

“酒店即时新闻”媒体采访了我们之中的一些人,追问2017年酒店业将何去何从。被采访的对象包括我的朋友Mike Cahill先生。他将在本年度全美酒店融资和投资大会(Meet the Money®)发表“酒店业十大事件”的演讲。若想阅读我在会议上对2017做出的一些列预测,请参考以下链接:http://www.hotelnewsnow.com/Articles/115237/LIIC-Hot-takes-on-industry-hot-button-issues

另外,该链接上还有我的同事邓威律师就中国人民币走低对行业可能产生的影响的评论。

该链接上除了登载了采访我的文章,还有我预测2017年度酒店行业收购与并购(英文缩写M&A )动向的视频(接受采访的还有我的几位好朋友——德意志银行的Phil Ribolow先生、酒店不动产投资家Mike Cahill先生、Marcus 酒店的Andrea Foster先生,以及24/7酒店的Gary Gray先生)。我的评论如下:

“大约20年前,在我们的Meet The Money®(融资大会)上,一位行业领袖预测说,在未来几年内,行业将会出现大范围的并购、收购潮流,最终将只剩下两家酒店公司。我记不得它们是哪两家,我想应该是希尔顿和万豪吧。非常有意思的是,该预言已经在一定程度上成真了。而且近年来收购并购的势头愈发猛烈了。但我个人觉得一些较小品牌——如凯悦、温德姆——并不会像很多人想的那样会被轻易收购。但是整体而言,在当前的形势下,可运用的资本规模之大,足以买下整个酒店业。因此并购潮流是不可避免的。”

2017毫无疑问地将成为机遇与挑战并存的一年。要想知道行业高层如何领导酒店业度过这一不确定的时期,欢迎您参加我们今年5月8-10日在洛杉矶举办的第27届全美酒店融资和投资大会(Meet the Money® ),主题是“挑战和机遇:找到开门的钥匙”。

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Hotel Lawyer: How the Marriott-Starwood merger will affect you. . .

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2016年11月10日

环球酒店律师团队的调查:最近酒店行业内发生的大合并对业内人有什么影响?

雅高酒店集团(Accor)在2016年7月12日收购了费尔蒙(Fairmont)/来福酒店集团(Raffles);紧随其后,万豪集团在2016年9月完成了对喜达屋酒店集团(Starwood)的并购。相信其他某些品牌的合并已在紧锣密鼓进行中。无论如何,酒店业内的多数人都觉得这些大规模交易必然会对整个行业产生某些重大的影响。

杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队认为,把那些最可能受到并购影响的业内人士的想法收集起来是非常有价值的。所以,在万豪—喜达屋合并即将完成之际,我们对酒店行业的朋友和同事们,以及酒店律师博客(HotelLawBlog.com)的读者们,进行了一个简短的调查。

我们将这个调查结果进行了量化,发布如下,另附加了一些评论。

酒店合并对您的业务产生什么影响

万豪与喜达屋酒店集团或者其他酒店公司的合并对你的业务产生什么影响?

  • 无影响28%;
  • 正面影响43%;
  • 负面影响29%。

评论:

  • 我读过并认可Bill Marriott先生关于这次并购的理由。
  • 品牌合并或一些品牌被淘汰必将导致我们获得新品牌和产品多样化的机会减少了。
  • 万豪和喜达屋这两公司原有的品牌大量重叠,而且有关培养客户忠实度的规则完全不同。
  • 原则上讲,合并通常是建设性的,具有积极意义。但是,万豪—喜达屋的合并是把酒店行业的很大份额置于一家公司的控制之下,对整个酒店行业也未必就是好事。
  • 管理公司可以谈判的酒店集团更少了,很可能导致在某些市场形成垄断。
  • 竞争对手减少 = 开发商没有选择。未来的酒店业主将受到负面影响。
  • 从业主的立场出发,竞争力被削弱,特别是在管理费和服务方面。当万豪并购丽思卡尔顿的时候,丽思卡尔顿的标准和客户观念失去了其标识性、高端品位。我相信,早晚有一天,万豪与喜达屋的商业文化会发生冲突。
  • 对这些品牌的控股公司有正面影响。对于其他品牌,如果不能在服务和产品方面与
  • 并购的公司进行区分,则会很难吸引客户。
  • 合并后的公司将获得对网上旅行社(OTAs — Online Travel Agents)更大的优势,因此可获得更好的预订条件和费用。可是,对品牌连锁的谈判来说,业主丧失了与一家品牌谈判,从而打压或对抗另一品牌的机会。因此,连锁费将很可能上涨。没有竞争通常导致费用高起。
  • 以前常见喜达屋可与万豪进行区域性竞争,而今后这种情形难以重现,当地的产业链也可能疲软。

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Hotel Lawyer: The PROs and CONs of multi-branded hotels

2016年11月7日

多品牌酒店

使用多品牌(一个以上品牌)的酒店越来越普遍,但也有特例。尽管多品牌酒店的一些竞争优势推动着这个潮流,可是开发商和业主仍然应该考虑多品牌酒店潜在的不足之处,从而进行权衡。

我的合伙人Bob Braun律师,是环球酒店专业律师团队的资深成员,拥有与所有主流、传统品牌打交道的第一手的经验,为数百家酒店谈判过管理和品牌连锁协议,这其中不乏多品牌酒店。Braun律师还是我们《酒店管理协议和品牌连锁协议手册(第三版)》的作者之一。今天,他将给我们详细地解释这个多品牌酒店现象。

双品牌和多品牌酒店  机遇和挑战

Bob Braun,酒店专业律师

双品牌和多品牌酒店的潮流

过去几年来,多品牌酒店越来越时髦。不到十年前,双品牌酒店还非常罕见。后来,双品牌逐渐多起来,有些甚至开始使用两个以上的品牌。这样一来,“多品牌”酒店就在行业里诞生了。在早年间,多品牌是特殊环境下的产物。今天,已经有将近100家多品牌酒店面世了,另有几乎相同数量的多品牌酒店正在建设中。下面我们就来说说多品牌酒店的利弊。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel fights back: Judge dismisses high frequency litigant’s ADA pool lift case

2016年10月13日

杰美百明律师事务所的残疾人法案(ADA)合规及诉讼律师团队对处理 ADA 法案的事务有着极为丰富的经验。我们建议我们的客户一定要及时行动起来,发现潜在的问题并及时解决它们,将问题遏制于萌芽,避免其发展成为 ADA 诉讼案件。有些时候,一些原告采取滥诉的手段,不但难以提出充分的法律证据,而且违反了ADA法案的立法精神。今天,我的合伙人Marty Orlick 律师将给大家介绍一个最新的案例,可以让酒店的业主和经营者对这类骚扰案件松一口气。

驳回起诉:联邦法院驳回原告关于游泳池缺乏升降机而侵犯残疾人利益的案件

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所残疾人法案诉讼律师团队负责人

最近这星期,美国联邦法院针对亚利桑那州的 “高频滥诉残疾人法案诉讼人” 作出最终判决,驳回类似 Brooke vs. Perry Family Trus, et al 案子的起诉。

原告 Theresa Brooke 对亚利桑那州和加利福尼亚州的几百家酒店提起了残疾人法案合规的诉讼。她仅在上星期就起诉了六家酒店。原告是亚利桑那州的一个残疾居民,声称她因残疾而遭受到上百个酒店的歧视。她指责这些酒店违反了2010年实施的残疾人法案标准,因为他们没有在游泳池或者温泉中心提供永久性的升降机。 继续阅读 / Continue reading →

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JMBM’s Global Hospitality Group® announces EB-5 financing and closing of two recent deals for Great Wolf Resorts and Wurzak Hotel Group

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月7日

位于洛杉矶的杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队非常高兴地宣布:在团队总负责人金百德(Jim Butler)律师及高级合伙人 David Sudeck 律师的指导和协调下,团队最近为客户 Great Wolf  度假村公司和 Wurzak 酒店集团完成了两笔酒店交易,并成功地进行了 EB-5 融资。

Great Wolf度假村公司最近在亚特兰大的 LaGrange 收购了一个度假村,包括一个93,000平方英尺的室内水上娱乐园、几处饭店以及456个套房。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助客户通过 EB-5 投资移民项目进行了融资。

另一个杰美百明律师事务所的客户,费城的 Wurzak 酒店集团,最近收购了佛罗里达州Fort Lauderdale市中心的一处24层楼的在建房地产工程。该项目共有323个房间,包括一个 Dalmar 酒店,属于喜达屋的Tribute系列;还有一个Element系酒店,具有零售、会议设施和屋顶散步场。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助 Wurzak 酒店集团寻找到了 EB-5 融资,并进行谈判,从而确保交易条款最有利于客户。 继续阅读 / Continue reading →

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How many millions could “Prevailing Wage” cost your hotel?

金百德律师及环球酒店专业律师团队

“普适工资法” 是加州的一种变相的最低工资标准。该法律要求在 “公共资金” 投资的建设工程项目中,按照 “工会工资标准”,支付工人的薪酬。但最近几年,该法律适用范围已经被极大地扩展,远远超出其立法初衷,而成为工人索取高额工资的借口。如今加州几乎所有的建设工程项目中,工人都要求按照该标准支付其工会工资,使大型工程的成本往往激增好几百万美元。即使建设工程已经竣工多年,工人仍可追索工资差额。

法院终审判希尔顿须为其2011年圣地亚哥酒店建设工程赔偿8百万美元

作者Jon Welner,酒店专业律师

租金贷款触发了普适工资法;酒店方被迫支付了8百万美元的迟付工资

在加州普适工资法中,“公共资金” 的来源有多种多样。在希尔顿圣地亚哥Bayfront酒店一案中,酒店方简直做梦都难以想象,为什么一个3亿5000万美元的私人投资项目,仅仅因为使用了“租金贷款”,就摇身一变而被认定为 “公共工程”。

2005年,酒店方与圣地亚哥港口签订了土地租赁协议。该协议规定,在2008年底前建成一个酒店和会议中心。在建设期内,酒店方支付港口每年225万美元的租金;其后的酒店经营期间,每年租金为450万美元。为支持这个项目,港口同意在租期前11年给予 “租金贷款”,共计4650万美元。

租金贷款 = 用公共资金付款吗?

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Hotel Lawyer: What’s up with all the new hotel brands and what does it mean to you?
By Jim Butler and the Global Hospitality Group®

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年9月21日

你注意到没有,最近几年新的酒店品牌激增?我们杰美百明律师所(JMBM)接到了大量的有关品牌的业务,从特许经营协议、管理协议到其他各类协议等等。所以,我请我的合伙人Bob Braun律师就此现象的意义谈谈自己的看法。

下面就是Bob Braun律师的意见,其中还有帮助业主应对此情况的实用性建议。

酒店 — 品牌扩张还是品牌激增

Bob Braun, 酒店专业律师

为了招揽更多客户,酒店公司通常使用“品牌扩张”的策略——即使用相关或相近类别酒店的现有的品牌进行冠名。这些酒店公司利用新酒店制造的品牌扩张,对现有的客户群体施加影响并培养客户对品牌的忠诚度,从而增加利润。

我们知道,品牌扩张适用所有类型的产品——饮料、汽车、粮食、服装等等,当然还有酒店。但是酒店公司不仅将现有品牌名称用于新型产品(例如,非酒店不动产 – 独立产权公寓住宅、散户单元、俱乐部以及分时产权的度假房产等),酒店公司有时还创设新的品牌名称(新名称经常包含品牌的基本名称或进行某些修改)从而对同一类别但不在同一市场的其他不动产进行区分(酒店、住宅、俱乐部、温泉中心等)。举例来说,为经济型、长住型、全项服务和豪华型酒店分别创设不同品牌名称,以方便区分。

酒店行业最值得注意的是其最近几年惊人的新品牌的分裂繁殖率。目前,七家集团公司持有90个不同品牌:温德姆(Wyndham)集团15个;精选(Choice)国际酒店管理公司11个;万豪国际(Marriott)酒店集团19个;喜达屋(Starwood)集团13个;洲际酒店(IHG)集团8个,包括3个假日酒店(Holiday Inn)品种;凯悦(Hyatt)酒店集团11个;希尔顿(Hilton)集团13个。

为什么有这么多品牌?

这一现象最重要的原因是酒店公司用新品牌来吸引扩大客户群体。酒店公司以能够向客人提供新的选择来提高他们对品牌的忠诚度。酒店公司使用多个品牌能够有效地覆盖更多的市场地域,并且更好地销售给特定人群,满足地区偏好。新的品牌在现有市场中也有扩展的机会,因为新品牌不受现有酒店的连锁经营协议中有关“非竞争条款”的妨碍。(译者注:“非竞争条款”是酒店品牌向酒店开发商承诺,不在以酒店为圆心的半径X英里内经营同样品牌的其他酒店。)较大的品牌家族可能也允许一个酒店业主,当其不再满足某品牌级别的标准时,仍然保留特许经营权,而转换为另一个较低级别的品牌,而不必进行重大的装修改进。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer at the ALIS hotel conference in Los Angeles — A turnaround in hotel investor sentiment? Was that just a raindrop or is the sky falling?

2016年1月27日

酒店律师亲眼见证酒店投资者的心态扭转

我们的酒店律师团队从洛杉矶全美酒店投资峰会(ALIS)归来后,大家都有一个共识,那就是投资者的心态出现了重大的变化。这是自2008年经济萧条以来,我们注意到的第一个市场信心的变化。不幸的是,这个转变是负面的。

直到近期,投资者探讨的话题仍然是“经济的大好形势能持续多久”、“我们离市场巅峰还有多远”、 “价值和实体经济(fundamentals)在到达顶峰并开始下降周期之前,还有多少上升空间?”这些近年来熟悉的话题,在本次峰会上,却很少被人提及。

具有讽刺意味的是,酒店行业的实体经济(fundamentals)基础仍然牢固,并且持续提升(尽管提升的节奏可能有所放缓)。但是释放消极信号的是酒店不动产信托投资证券(Real Estate Investment Trusts,简称REIT)和股份有限公司的股票。许多证券和股票的价值在一年间已经缩水近半。其价格下降趋势严重影响了投资者的心态。

一言蔽之,眼下酒店市场的悲观论调,并非酒店实体经济本身出了问题,而是华尔街金融市场悲观情绪的蔓延。
华尔街上发生了什么?

一个行业分析师认为华尔街是这样运转的:

  • 店行业创纪录的房间平均收入(简称为RevPAR,即 revenue per available room)的增长率和其他指标,而热衷于酒店不动产信托证券和股票。
  • 数十年间,行业普遍认为能够达到5%-6%的年度房间平均收益增长率就已经非常好了。
  • 连续几年来,酒店的房间平均收益增长率在许多市场区域已经相当或者超过了5%-6%的记录,华尔街对此喜上眉梢。
  • 现在,我们已经达到(至少接近了)巅峰水平,增长率开始逐渐变缓。而华尔街投资者却被房间平均收益“仅仅”有4%增长率的前景而吓到了……他们认为应该将注意力转移到增长率更强劲的其他方向去。
  • 纽约市被认为是全美国的象征。曼哈顿酒店市场在引领美国酒店市场数年之后,现在遭受供应过度的困扰,稍稍停滞。而且曼哈顿是全国受Airbnb挤压最严重的地区,其房间供应量相当于市场份额的50%。(译者注:Airbnb即空中食宿。是一家旅行房屋租赁网络社区。用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序)。但是曼哈顿酒店受Airbnb挤压,是再正常不过的事了。您试过预订一个曼哈顿的酒店房间吗?看看您要付多少钱,就可以理解Airbnb的优势了)。
  • 酒店公司特价服务(译者注:即单位与酒店协商达成的特价住宿服务),长期以来都是市区酒店的重要收入来源。2008年金融海啸之后,该特价服务复苏相对缓慢,但是近期我们注意到“特价服务”的普遍价格已经达到历史新高。
  • 公共性质的酒店资产(institutional grade hotel assets)一直保持4%-6%的交易回报率,没有一丝一毫市场衰退的征兆。

由于上述原因,酒店业遗憾的丧失了华尔街上“最受宠宝贝”的光环。华尔街认定,酒店业不太可能维持过去几年的高速增长。华尔街因此降低了酒店业的投资潜力级别,并重新调整投资方向。其结果是,酒店不动产信托投资证券和股份有限公司的股票价值下跌,让酒店投资者筹措资金变得困难(需要以更高的利率融资)。这一切都影响到买卖之间的平衡,并殃及酒店资产的市场价格。

情况糟糕到什么程度?酒店不动产信托投资证券和有限公司股票较一年前下跌了40-50%(或更多)。实际上,您现在购买酒店,比起用酒店不动产信托投资证券的形式来购买酒店,能够节省30%。

华尔街会对酒店业产生什么实际影响?
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How to get a great hotel operator and a fair hotel management agreement

Jim Butler (金百德)律师  环球酒店专业律师团队

为什么酒店业主需要 HMA PRO™ 程序

众所周知,选择适合的酒店品牌 + 酒店管理公司,是酒店成功的决定性因素。优秀的酒店管理公司能够在两方面给资产带来价值提升。一方面是在现有基础上通过更健全的管理来促进酒店经营;另一方面是提高资产的长期价值。同时,不适当的品牌和管理者将减少现有资产的收入和价值,令其难以融资,影响出售价格。

成功的酒店投资取决于一份公平的酒店管理协议。选择一个优秀的酒店管理者只是第一个步骤。第二步骤要求投资者谈判签署一份公平的酒店管理协议(HMA),以确保自己的利益得到保护。没有公平的HMA,即使世界上最优秀的管理者也不能给酒店投资者带来预期的利益。

品牌酒店管理协议通常都对业主极为不利。抛开费用和其他经济条款不谈,它过于倾向酒店管理者,造成了利益一边倒的局面。这种协议让管理者享有对酒店的实际控制权,而且要求业主花冤枉钱,根据品牌的特色来装修、维持酒店。

用地产行业的术语来说,这种协议给予了管理公司“所有者的全部利益,而不承担所有者的任何责任”。

使用HMA PRO™可二者兼得:优秀的管理公司 + 公平的HMA

实践证明,使用杰美百明律师所25年来提炼的HMA PRO™程序,能够帮助业主获取一份利益最大化的HMA,从而以最小的代价拥有心仪的酒店品牌和管理公司。HMA PRO™程序是一个英文缩写:其本义是招募(优秀)管理者的酒店管理协议程序。

HMA PRO™是杰美百明律师所对老式通用的征求建议书(RFP— request for proposal)进行改造提升得来的。我们起初使用的是那些精明的酒店顾问今天仍然在用的典型RFP。但是我们不喜欢 RFP 程序的被动性:RFP 程序造成业主只能被动等待酒店管理公司发来提议。所以25年来,我们逐渐对传统 RFP 程序进行改良,从而最大化的保护业主的利益。据我们所知,没有任何其他公司使用与我们相似的程序。为了便于区分,我们把此程序叫做HMA PRO™。 继续阅读 / Continue reading →