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Hotel Lawyer: How the Marriott-Starwood merger will affect you. . .

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2016年11月10日

环球酒店律师团队的调查:最近酒店行业内发生的大合并对业内人有什么影响?

雅高酒店集团(Accor)在2016年7月12日收购了费尔蒙(Fairmont)/来福酒店集团(Raffles);紧随其后,万豪集团在2016年9月完成了对喜达屋酒店集团(Starwood)的并购。相信其他某些品牌的合并已在紧锣密鼓进行中。无论如何,酒店业内的多数人都觉得这些大规模交易必然会对整个行业产生某些重大的影响。

杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队认为,把那些最可能受到并购影响的业内人士的想法收集起来是非常有价值的。所以,在万豪—喜达屋合并即将完成之际,我们对酒店行业的朋友和同事们,以及酒店律师博客(HotelLawBlog.com)的读者们,进行了一个简短的调查。

我们将这个调查结果进行了量化,发布如下,另附加了一些评论。

酒店合并对您的业务产生什么影响

万豪与喜达屋酒店集团或者其他酒店公司的合并对你的业务产生什么影响?

  • 无影响28%;
  • 正面影响43%;
  • 负面影响29%。

评论:

  • 我读过并认可Bill Marriott先生关于这次并购的理由。
  • 品牌合并或一些品牌被淘汰必将导致我们获得新品牌和产品多样化的机会减少了。
  • 万豪和喜达屋这两公司原有的品牌大量重叠,而且有关培养客户忠实度的规则完全不同。
  • 原则上讲,合并通常是建设性的,具有积极意义。但是,万豪—喜达屋的合并是把酒店行业的很大份额置于一家公司的控制之下,对整个酒店行业也未必就是好事。
  • 管理公司可以谈判的酒店集团更少了,很可能导致在某些市场形成垄断。
  • 竞争对手减少 = 开发商没有选择。未来的酒店业主将受到负面影响。
  • 从业主的立场出发,竞争力被削弱,特别是在管理费和服务方面。当万豪并购丽思卡尔顿的时候,丽思卡尔顿的标准和客户观念失去了其标识性、高端品位。我相信,早晚有一天,万豪与喜达屋的商业文化会发生冲突。
  • 对这些品牌的控股公司有正面影响。对于其他品牌,如果不能在服务和产品方面与
  • 并购的公司进行区分,则会很难吸引客户。
  • 合并后的公司将获得对网上旅行社(OTAs — Online Travel Agents)更大的优势,因此可获得更好的预订条件和费用。可是,对品牌连锁的谈判来说,业主丧失了与一家品牌谈判,从而打压或对抗另一品牌的机会。因此,连锁费将很可能上涨。没有竞争通常导致费用高起。
  • 以前常见喜达屋可与万豪进行区域性竞争,而今后这种情形难以重现,当地的产业链也可能疲软。

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ADA Compliance & Defense Lawyer: ADA Website Accessibility lawsuits escalate

金百德 (Jim Butler) 律师及环球酒店专业律师团队

杰美百明律师事务所的残疾人法案(简称ADA)辩护律师团队建议:我们的客户们应该早点儿行动起来,辨别和解决潜在的问题,千万别坐等案子找上门。多年来,我们一直呼吁对网站的ADA合规予以足够的重视,但是许多酒店、度假村、饭店、银行、零食店和其他商业不动产的业主或经营者在面对最近汹涌而来的ADA指控时,仍然不堪一击。

今天,我的合伙人Marty Orlick律师将给大家谈谈网站便利性指控。对着这类问题,除了迎头解决以外,别无他法。这类问题是不会自己消失的。

酒店网站和预订系统是否满足盲人的要求

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所ADA合规及辩护律师团队负责人

本文曾被加州银行家协会在期刊上发表

如果你收到一封律师函,宣称你酒店的网站违反了美国残疾人法案(ADA),因为它歧视那些有视觉障碍的人士,你作何反应?

如果你的反应是认真对待这封律师函,你就做对了。

如果你发现,你收到的律师函,也被同一家律所发给了上百家其他酒店、饭店和别的行业,你又作何反应?

如果你的反应是,你收到的是用一个模子扣出来的函件,原告用漫天撒网的手段来寻找可以诉为被告的对象,那么恭喜你,又答对了。

如果律师函要求你将酒店网站建设得符合网站便利性的国际标准,你该怎么办呢?

如果你的反应是,抄起电话打给具有ADA经验的法律顾问,你将既节省时间又节省金钱。

2016年1月,Carlson Lynch Sweet & Kilpela 律师事务所(CLSK)向全国上百家酒店、饭店、金融机构和其他行业发出了几乎相同格式的律师函,宣称司法部要求所有营业性网站必须遵循ADA法案。(注:司法部是负责制定ADA标准的联邦机构,那时还没有正式制定任何网站便利性的指南。)

几个月后,同一家律师所至少又发出了两轮律师函,一再要求网站必须整改,来符合ADA便利性标准。这些律师函是在谋求民事调解(美国法律术语 — structured settlements),并对那些不马上束手就擒的公司以诉讼相威胁。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Capital Markets Update: David Loeb, RW Baird

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2016年10月20日

作为贝雅资本事务所的高级分析师,David Loeb先生最近在2017年酒店融资大会的规划会议上,发表了他的最新研究成果。他分析了目前影响酒店业的因素,包括股票市场、资金净收入比率的变化、酒店不动产投资信托(Real Estate Investment Trust)和最新技术等。

我认为,David Loeb 先生的分析非常有借鉴价值,特别是以下几点:

  • 酒店的供应和需求接近于饱和。但短期内将继续正增长。
  • 许多投资人正在观望,等待下一轮的市场下行。
  • 二级和三级市场比预期要好。
  • Select service continues to grow in popularity and is getting a premium valuation
  • 精选服务酒店的数量继续增长,并且估值提升。
  • 从市场估价的角度分析,酒店行业由“一个主人和14个小矮人”构成。当与非酒店不动产投资信托(例如零售业的巨人西蒙资产集团)相比时,市场几乎是由15个小矮人构成。
  • 酒店价格的透明和新技术正在对酒店行业的走势发生着意义深远的影响。
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EB-5 Regional Center program extended until December 9, 2016 by Continuing Resolution

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月3日

上星期四,奥巴马总统签署了业经国会通过的一份延续决议,或简称为CR。其目的是为了避免联邦政府关门。决议通过了国会继续为政府各部门的正常运作提供资金,维持相当于2016年的水平。法案将政府关门延期到2016年12月9日。希望到了那个时候,国会和总统能够就将于2017年9月30日届满的整个2016财年的预算达成一致。

和去年一样,本决议是一个临时决议,只提供资金到2016年12月9日。一大批项目都包括在延续决议之内,其中便包含EB-5区域中心项目。

这对EB-5有什么意义?

延续决议将保证EB-5区域中心继续运行到11月份的大选之后。大选后,国会重新开会,将能全力以赴地清理所有预算问题。

虽然在国会内,EB-5继续获得了广泛地支持。但现在开始有少数参众议员打算极为严格地限制甚至终止EB-5项目。在这种局面下,许多业界领袖都在积极联络他们在国会的代表,希望能够将EB-5项目长期保持下去,而不成为政治的牺牲品。

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Hotel Lawyer: What’s up with all the new hotel brands and what does it mean to you?
By Jim Butler and the Global Hospitality Group®

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年9月21日

你注意到没有,最近几年新的酒店品牌激增?我们杰美百明律师所(JMBM)接到了大量的有关品牌的业务,从特许经营协议、管理协议到其他各类协议等等。所以,我请我的合伙人Bob Braun律师就此现象的意义谈谈自己的看法。

下面就是Bob Braun律师的意见,其中还有帮助业主应对此情况的实用性建议。

酒店 — 品牌扩张还是品牌激增

Bob Braun, 酒店专业律师

为了招揽更多客户,酒店公司通常使用“品牌扩张”的策略——即使用相关或相近类别酒店的现有的品牌进行冠名。这些酒店公司利用新酒店制造的品牌扩张,对现有的客户群体施加影响并培养客户对品牌的忠诚度,从而增加利润。

我们知道,品牌扩张适用所有类型的产品——饮料、汽车、粮食、服装等等,当然还有酒店。但是酒店公司不仅将现有品牌名称用于新型产品(例如,非酒店不动产 – 独立产权公寓住宅、散户单元、俱乐部以及分时产权的度假房产等),酒店公司有时还创设新的品牌名称(新名称经常包含品牌的基本名称或进行某些修改)从而对同一类别但不在同一市场的其他不动产进行区分(酒店、住宅、俱乐部、温泉中心等)。举例来说,为经济型、长住型、全项服务和豪华型酒店分别创设不同品牌名称,以方便区分。

酒店行业最值得注意的是其最近几年惊人的新品牌的分裂繁殖率。目前,七家集团公司持有90个不同品牌:温德姆(Wyndham)集团15个;精选(Choice)国际酒店管理公司11个;万豪国际(Marriott)酒店集团19个;喜达屋(Starwood)集团13个;洲际酒店(IHG)集团8个,包括3个假日酒店(Holiday Inn)品种;凯悦(Hyatt)酒店集团11个;希尔顿(Hilton)集团13个。

为什么有这么多品牌?

这一现象最重要的原因是酒店公司用新品牌来吸引扩大客户群体。酒店公司以能够向客人提供新的选择来提高他们对品牌的忠诚度。酒店公司使用多个品牌能够有效地覆盖更多的市场地域,并且更好地销售给特定人群,满足地区偏好。新的品牌在现有市场中也有扩展的机会,因为新品牌不受现有酒店的连锁经营协议中有关“非竞争条款”的妨碍。(译者注:“非竞争条款”是酒店品牌向酒店开发商承诺,不在以酒店为圆心的半径X英里内经营同样品牌的其他酒店。)较大的品牌家族可能也允许一个酒店业主,当其不再满足某品牌级别的标准时,仍然保留特许经营权,而转换为另一个较低级别的品牌,而不必进行重大的装修改进。 继续阅读 / Continue reading →

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How foreign investors can avoid hidden traps of U.S. taxation on U.S. investments

金百德(Jim Butler)律师及环球酒店专业律师团队

2016年9月7日

中国人喜欢在美国居住、买房、投资、上学以及做生意。过去五年来,我们看到中国投资在美国史无前例的增长。

我的合伙人Scott  Harshman 律师给来自世界各国的投资者客户一些忠告。他告诫大家,考虑在美国进行首次投资的时候,最要紧的事情是对潜在的美国税务后果进行事先规划和组织。该规划和组织必须在投资之前完成,而且越早越好。否则,中国投资者可能会陷入意想不到的税法纠缠。

下面就是 Scott  Harshman 律师说的话。

外国投资者在美国投资的税务预警

移民前和非美国居民的规划

外国个人投资美国地产的目的大体有两种:其一是希望成为美国居民,其二是单纯投资美国地产而没有留美的打算。但无论您属于上述哪一种人,尽可能地避税是大家共同关注的焦点。

在美国税法中,“美国地产”是一个非常深邃的术语,相当细致复杂。为了最大限度地避税,您一定要在实际投资之前规划好美国地产的产权。

有经验的法律和税务顾问为投资者提供咨询时将考虑许多因素,包括国籍、签证状态、居住状态、全球财产和收入、家庭和商业合伙人动态的申报意愿等。好的律师将弄清信托或公司实体财产的现有产权人和它们在美国税收中的归类,以及在特定情况下适用的相关的税收条约。

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Is there a serious risk that EB-5 will expire September 30, 2016?

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

16 August 2016

2016年8月16日

EB-5法案会在2016930日失效吗?

当国会开会期间,任何事情都可能发生。但是在与我们交谈的所有专家中,没有一个人认为 EB-5 将会失效。

正如下面要讨论的,EB-5法案的某些关键的区域中心条款,将在2016年9月30日 “日落西山”(译者注:即到期失效)。为了争取区域中心政策延期,国会已经有不少议员提出了对 EB-5 法案进行修改的议案。

人们对国会的 “展期” 不该有过高期望。但整个行业预计 EB-5 法案将得到重新授权并保持原有的活力。不同的提案都有不同的关注点,但是我们预计可以最终看到一个令人满意的解决方案。

鉴于国会可能很快行动起来,开发商应该立即启动EB-5融资吗?是的!

当EB-5改革立法悬而未决之时,一些开发商对EB-5融资按兵不动,直到尘埃落定。

想利用EB-5资金的开发商现在该出手了。

许多人预期国会在2016年9月30日之前行动。另一些人考虑到 “大选年” 的混乱,就像去年造成预算僵局那样,国会可能 “将罐子继续往前踢”,使用一个或多个临时决议将EB-5法案延期。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更不应该等待。理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  1. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  1. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

把美国节假日和中国的春节都考虑进去,现在启动EB-5融资,意味着你可以比那些持“静观待变策略”的人们早几个月锁定你的EB-5资金。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些只待开工的开发商。

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Hotel Cybersecurity: Closing the doors before the horses leave the barn

2016年5月10日

在我们最近的洛杉矶酒店融资大会上最为抢眼的活动之一,是由我的合伙人Bob Braun律师组织的、酒店即时新闻(HotelNewsNow)的Jeff Higley先生主持的“网络安全座谈会”。给我印象特别深刻的是网络安全违规的代价有多么惨重、为防止或限制信息外泄可以采取哪些措施,以及预防措施的合理成本等内容。 下面是Bob Braun律师在上周座谈会上的发言摘要,他倡议必须采取以下防范措施……

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Meet the Money® 2016 – May 2-4, 2016:  26th National Hotel Finance & Investment Conference in Los Angeles

Jim Butler (金百德) 律师及美国杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队

加入赢家的圈子 – 马拉松?短跑?还是跨越障碍挑战赛?

洛杉矶消息 —— 第26届全美酒店行业融资和投资洽谈会将于2016年5月2日至4日在洛杉矶喜来登大酒店(Sheraton LAX)举行。参加大会的来宾有酒店业主、开发商、酒店管理公司、酒店品牌公司、贷款人、投资人和其他资金提供者。

大会将探讨融资、再融资、开发和交易等,并回答下列问题:现在我们是处于投资周期的什么阶段?相应的,我们应该做什么?

杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队负责人Jim Butler(金百德)律师说 “行业的基础继续向好,但近几个月来投资者的观点似乎有些摇摆不定。一些业内人士感到 “山雨欲来风满楼”,因此竭力寻觅投资风险的避难所。但是由于一些房地产投资信托基金(即Real Estate Investment Trusts,简称REIT)举棋不定,持两端观望的态度,这恰恰让另一些业内人士觉得目前是极好的收购时机。在这种不确定的形势下,最重要的是,作出什么样的战略抉择才能使您最终站到赢家的圈子里。”

融投资大会将由100多位房地产行业的领军人物,做25个专题讲演,包括:

  • 地产界领袖对当前形势的分析
  • 中国投资者对美国酒店投资时,策略上有何调整
  • 变化市场的投资战略
  • 贷款人、证券投资人和其他资金提供者的分组讨论
  • 建设施工的融资
  • 民生项目融资
  • EB-5融资
  • 收购和出售酒店
  • 用品牌和管理来将酒店价值达到最大化
  • 网络安全侵权和防范措施
  • 低迷市场中避免陷阱和寻找机遇

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ADA Compliance & Defense Lawyer update: Lawmakers consider steps to limit abusive ADA lawsuits

2016年2月23日

由于美国残疾人法案(ADA)诉讼案件数量骤增,联邦和加州的立法者正在考虑采取措施,限制滥用ADA的诉讼案件。我的合伙人Marty Orlick律师 (在杰美百明律师所负责ADA合规和抗辩团队,领导过600多件ADA诉讼和司法部调查)对这些法案的分析。

为回应美国残疾人法案的诉讼激增,国会和加州议会采取措施,限制对美国残疾人法案的滥用

作者:Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师所美国残疾人法案合规和抗辩律师团队负责人

从2004年起,共有两万多起ADA案件诉至美国联邦法院,诉到州法院的数量不得而知,极可能数以千计。目前几乎半数的ADA案件在加州审理,结案的日子还遥遥无期。

从2013年9月到2014年12月,最新公布的数据显示,加州残疾人委员会(CCDA)已经收到了3000多件ADA案件的报告。根据CCDA统计,所有在加州起诉的与“建筑便利性”相关的案件,半数以上——54%——是由两个律师事务所经办的(其中一个律师疑因“挑词架讼”而被律师协会停职)。

根据CCDA统计,46% 的ADA案件是由固定的14个原告提起诉讼的。这14个“刺头”原告起诉的目的,大多是通过诉讼的形式来施压被告商家,从而尽快达成庭外和解,赚得利益。其诉讼的初衷不是纠正“便利性违法”。多年来,数千商家,包括许多少数族裔开办的商店,被数量激增的重复的“刺头”原告当做靶子。这种增多的趋势,促使加州和联邦采取行动限制原告对ADA的滥用。例如,加州议会制定《民法典》第425.55节,意图限制ADA被滥用。第425.55节将这种“系列原告”及其律师定义为“高频诉讼当事人”,并且要求他们提起诉讼之前,要满足特殊程序和实体条件。 继续阅读 / Continue reading →