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How to Buy a Hotel?  10 Steps

本博文由美国 杰美百明律师事务所 (JMBM) 的环球酒店专业律师团队的总负责人 Jim Butler(金百德律师)撰写。本文来源于金百德律师出版的《如何购买酒店手册》(第三版)。

酒店业务本身是动态的,酒店市场更是随着经济的潮起潮落而变化无穷。酒店业务的实质,以一言蔽之,就是每晚都要以合理价位,尽可能多地将酒店客房的使用权出售给有需要的客人。因此,酒店经营不同于长期租赁。何况客人在酒店的餐厅和会议室来往活动的时间往往都是以小时计算。作为投资者的您,打算把一个酒店纳入自己的投资组合时,必须事先了解酒店行业的特殊性,才能做到有的放矢。然后,您还需对未来市场的各种条件做出预测,再设计出应对这些市场条件的方案。

酒店买主通常问的第一个问题是 “我们为什么要买这个房地产?” 其答案从交易的单纯经济性考虑,到纯粹的情绪化冲动,不一而足。其实,众多收购行为中,起码有一部分是源自对产权的欲望,包括有一个地方可以逗留,招待客人等等。如果您有资本来负担一座豪华酒店,而不强求该酒店为您创收,那当然就更好了。

有多少打算收购酒店的买主,就有多少购买酒店的战略考量。有些人可能喜欢某些特殊形态的物业(如豪华度假村、全套房酒店、有限服务酒店等),其他人则倾向于坐落于特定地点的酒店(如毗邻客源旺盛的主题公园、棒球或橄榄球场、大学医疗中心、工业园区或飞机场)。而另一些人则认为,以长期战略性持有某些特定城市或特定市镇的房地产,或者重要的居民生活福利设施、零售店和混合用途办公楼等,是非常有利的。

每当当投资者识别出一个商机,收购就可以开始了。收购起始于投资者识别商机,勾画蓝图,评估收购的可能性这几个基本步骤。首先为之勾画出一个美好的愿景。然后着手进行评估和可行性研究。一个精明的买主一定会进行全面彻底的收购尽职调查,来验证那些预测,以避免将来发生任何意外情况。尽职调查可能意味着必须重新构建一项交易或者终结一项收购提议。但是精明的买主一定要以开放性思维,贯穿在整个收购的全过程中,让思想保持开放。

收购酒店的十个步骤

收购酒店需要面对十分复杂的酒店业务与和房地产业务互相关联的混合结构。但对收购的分析及收购流程,既可以非常复杂繁冗,也可以极为简单,这都取决于潜在买主的意愿,以及其人力和财力的制约。但无论如何,如果您对潜在的收购项目的了解越充分,您的受益也会随之大增。最佳全面的信息收集工作,通常会促成一笔最佳的交易。

收购酒店的方式五花八门。而一项成功的收购,通常要遵循一系列符合逻辑的步骤,详列如下:

  1. 确定罗列收购的考虑因素准则
  2. 确定收购目标
  3. 组建收购团队
  4. 对收购目标进行评估
  5. 计算出价
  6. 与卖方进行沟通
  7. 就买卖的关键条款达成一致
  8. 就酒店买卖合同的文本进行谈判
  9. 进行尽职调查
  10. 完成酒店收购交易

未来的博文中,将会对上述十个步骤分别进行详尽地阐述。

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酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2014年2月26日

酒店特许连锁协议的优势。

品牌酒店特许连锁协议在酒店业的未来发展中继续占据主宰地位。酒店管理协议并未消亡,但是,聘用一个独立于品牌的酒店经营者所带来的优势已得到公认,并将继续推进特许连锁这一模式的发展。

(“您应在何时为您的酒店选择品牌?该品牌应在何时管理您的酒店?”一文详细讨论了关于品牌化和使用品牌管理(相对于独立管理)的问题。)

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酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2013年3月29日

酒店律师关于使用酒店品牌或以独立经营者身份经营酒店的建议 您应在何时为您的酒店选择品牌,应在何时放弃酒店品牌?您如何知道收益在何时收回成本?如果您决定使用品牌,则您应聘用品牌管理公司还是独立经营?有哪些因素需要考虑?有些决定是更为重要的。在下文中,根据Global Hospitality Group®在帮助客户处理1,000多份管理协议和特许连锁协议的过程所积累的经验,酒店律师Robert Braun分享了他的一些见解。

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酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2011年9月12日

酒店需要品牌,品牌也需要酒店。在过去几年里,酒店品牌在美国境内外酒店取得成功的过程中所占据的重要性日益增长。品牌化在一定程度上逐渐成为一种现象。根据我们看到的数字,在上世纪90年代初期,美国大约有40%的酒店有品牌,其他则是独立经营的酒店。目前,这一比例可能接近80%,或者,更多的酒店已经品牌化或是品牌加盟店。品牌化通常是通过与拥有品牌的公司签订特许或许可协议来实现。在其他情况下,则是通过品牌酒店管理公司与酒店业主签订管理协议来实现,该协议向酒店房地产提供品牌和管理。

我们在Hotel Law Blog上已花费了很多时间讨论酒店管理协议相关问题,今天,我们将着重讨论特许或许可协议。在过去20多年里,我们帮助客户处理了1,000多份酒店管理和特许连锁协议,我们有一些观察结果值得您仔细考虑。

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酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2010年10月6日

术语

酒店业主与管理人(或经营者)之间就酒店管理所签合同的名称有很多。这种合同被称作酒店管理协议、HMA协议、酒店管理合同或酒店经营协议。为方便起见,本文将采用术语“酒店管理协议”或“HMA协议”。但是,所有这些术语都可以互换使用,且含义相同,如同酒店经营者和酒店管理人可以互换使用一样。无论使用哪一个名称,酒店管理协议都是在酒店管理人和酒店业主之间分配风险,且在确定酒店的盈利能力和价值时至关重要。

酒店律关于如何获得一名卓越的酒店经营者和公平的酒店管理协议的重要提示酒店所有者为什么需要HMA PRO™

在过去20多年里,JMBM Global Hospitality Group®的酒店律师一直在帮助酒店业主寻找最合适的酒店经营者和获得公平的酒店管理协议。我们的客户获得了更好的结果,这归功于我们在对1,000多份酒店管理协议和价值600多亿的酒店交易提供谈判、重新谈判、诉讼、仲裁和咨询服务的过程中所积累的经验。

根据我们的经验,我们认为,用于招聘酒店经营者的建议邀请书程序或RFP程序过于被动,且效率过低。从其性质来看,“纯粹的”建议邀请书暗示业主只能等待经营者可能提出的任何建议,这显然不符合业主或未来经营者的最佳利益。

HMA PRO™是JMBM对旧版建议邀请书的最终精细修订版。我们从那些博学的酒店顾问目前仍在使用的酒店业建议邀请书程序着手,但对其做了一些重要修改,这些修改大大提高了业主酒店的价值,给我们的客户带来了非常好的结果。

以下是具体内容…

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酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2008年9月5日

酒店品牌激增给酒店业主提供了更多选择,也带来了更多挑战。业主在选择酒店品牌之前应问哪5个问题?

我的合伙人Bob Braun是JMBM Global Hospitality Group®的高级成员之一,作为酒店律师和顾问,其已经受理了数百份酒店管理协议,取得了显著业绩。在与酒店经营者交易方面富有经验的餐饮酒店业律师人才方面,我们有非常“强大的后备力量”,Bob是其中经验最丰富的律师之一。

Bob和我经常在一起工作,我们经常在行业会议和网站Blog版块上就酒店管理协议的诸多方面提供实践指导。事实上,整个Blog版块是专用于讨论酒店管理协议。(只需打开www.HotelLawBlog.com,点击网页上方的“TOPICS” 标签,然后选择“Hotel Management Agreements”。或者,在您的浏览器地址栏中输入https://hotellaw.jmbm.com/management_and_franchise_agree/

我们的丰富资源库中的许多内容都是关于如何找到合适的酒店经营者和如何获得公平的管理协议,今天,Bob为我们列出了酒店业主在签订酒店管理协议之前必须问到的5个问题。

以下是Bob Braun撰写的文章……

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