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Hotel Lawyer: What’s up with all the new hotel brands and what does it mean to you?
By Jim Butler and the Global Hospitality Group®

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年9月21日

你注意到没有,最近几年新的酒店品牌激增?我们杰美百明律师所(JMBM)接到了大量的有关品牌的业务,从特许经营协议、管理协议到其他各类协议等等。所以,我请我的合伙人Bob Braun律师就此现象的意义谈谈自己的看法。

下面就是Bob Braun律师的意见,其中还有帮助业主应对此情况的实用性建议。

酒店 — 品牌扩张还是品牌激增

Bob Braun, 酒店专业律师

为了招揽更多客户,酒店公司通常使用“品牌扩张”的策略——即使用相关或相近类别酒店的现有的品牌进行冠名。这些酒店公司利用新酒店制造的品牌扩张,对现有的客户群体施加影响并培养客户对品牌的忠诚度,从而增加利润。

我们知道,品牌扩张适用所有类型的产品——饮料、汽车、粮食、服装等等,当然还有酒店。但是酒店公司不仅将现有品牌名称用于新型产品(例如,非酒店不动产 – 独立产权公寓住宅、散户单元、俱乐部以及分时产权的度假房产等),酒店公司有时还创设新的品牌名称(新名称经常包含品牌的基本名称或进行某些修改)从而对同一类别但不在同一市场的其他不动产进行区分(酒店、住宅、俱乐部、温泉中心等)。举例来说,为经济型、长住型、全项服务和豪华型酒店分别创设不同品牌名称,以方便区分。

酒店行业最值得注意的是其最近几年惊人的新品牌的分裂繁殖率。目前,七家集团公司持有90个不同品牌:温德姆(Wyndham)集团15个;精选(Choice)国际酒店管理公司11个;万豪国际(Marriott)酒店集团19个;喜达屋(Starwood)集团13个;洲际酒店(IHG)集团8个,包括3个假日酒店(Holiday Inn)品种;凯悦(Hyatt)酒店集团11个;希尔顿(Hilton)集团13个。

为什么有这么多品牌?

这一现象最重要的原因是酒店公司用新品牌来吸引扩大客户群体。酒店公司以能够向客人提供新的选择来提高他们对品牌的忠诚度。酒店公司使用多个品牌能够有效地覆盖更多的市场地域,并且更好地销售给特定人群,满足地区偏好。新的品牌在现有市场中也有扩展的机会,因为新品牌不受现有酒店的连锁经营协议中有关“非竞争条款”的妨碍。(译者注:“非竞争条款”是酒店品牌向酒店开发商承诺,不在以酒店为圆心的半径X英里内经营同样品牌的其他酒店。)较大的品牌家族可能也允许一个酒店业主,当其不再满足某品牌级别的标准时,仍然保留特许经营权,而转换为另一个较低级别的品牌,而不必进行重大的装修改进。 继续阅读 / Continue reading →

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How foreign investors can avoid hidden traps of U.S. taxation on U.S. investments

金百德(Jim Butler)律师及环球酒店专业律师团队

2016年9月7日

中国人喜欢在美国居住、买房、投资、上学以及做生意。过去五年来,我们看到中国投资在美国史无前例的增长。

我的合伙人Scott  Harshman 律师给来自世界各国的投资者客户一些忠告。他告诫大家,考虑在美国进行首次投资的时候,最要紧的事情是对潜在的美国税务后果进行事先规划和组织。该规划和组织必须在投资之前完成,而且越早越好。否则,中国投资者可能会陷入意想不到的税法纠缠。

下面就是 Scott  Harshman 律师说的话。

外国投资者在美国投资的税务预警

移民前和非美国居民的规划

外国个人投资美国地产的目的大体有两种:其一是希望成为美国居民,其二是单纯投资美国地产而没有留美的打算。但无论您属于上述哪一种人,尽可能地避税是大家共同关注的焦点。

在美国税法中,“美国地产”是一个非常深邃的术语,相当细致复杂。为了最大限度地避税,您一定要在实际投资之前规划好美国地产的产权。

有经验的法律和税务顾问为投资者提供咨询时将考虑许多因素,包括国籍、签证状态、居住状态、全球财产和收入、家庭和商业合伙人动态的申报意愿等。好的律师将弄清信托或公司实体财产的现有产权人和它们在美国税收中的归类,以及在特定情况下适用的相关的税收条约。

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Is there a serious risk that EB-5 will expire September 30, 2016?

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

16 August 2016

2016年8月16日

EB-5法案会在2016930日失效吗?

当国会开会期间,任何事情都可能发生。但是在与我们交谈的所有专家中,没有一个人认为 EB-5 将会失效。

正如下面要讨论的,EB-5法案的某些关键的区域中心条款,将在2016年9月30日 “日落西山”(译者注:即到期失效)。为了争取区域中心政策延期,国会已经有不少议员提出了对 EB-5 法案进行修改的议案。

人们对国会的 “展期” 不该有过高期望。但整个行业预计 EB-5 法案将得到重新授权并保持原有的活力。不同的提案都有不同的关注点,但是我们预计可以最终看到一个令人满意的解决方案。

鉴于国会可能很快行动起来,开发商应该立即启动EB-5融资吗?是的!

当EB-5改革立法悬而未决之时,一些开发商对EB-5融资按兵不动,直到尘埃落定。

想利用EB-5资金的开发商现在该出手了。

许多人预期国会在2016年9月30日之前行动。另一些人考虑到 “大选年” 的混乱,就像去年造成预算僵局那样,国会可能 “将罐子继续往前踢”,使用一个或多个临时决议将EB-5法案延期。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更不应该等待。理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  1. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  1. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

把美国节假日和中国的春节都考虑进去,现在启动EB-5融资,意味着你可以比那些持“静观待变策略”的人们早几个月锁定你的EB-5资金。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些只待开工的开发商。

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Meet the Money® 2016 – May 2-4, 2016:  26th National Hotel Finance & Investment Conference in Los Angeles

Jim Butler (金百德) 律师及美国杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队

加入赢家的圈子 – 马拉松?短跑?还是跨越障碍挑战赛?

洛杉矶消息 —— 第26届全美酒店行业融资和投资洽谈会将于2016年5月2日至4日在洛杉矶喜来登大酒店(Sheraton LAX)举行。参加大会的来宾有酒店业主、开发商、酒店管理公司、酒店品牌公司、贷款人、投资人和其他资金提供者。

大会将探讨融资、再融资、开发和交易等,并回答下列问题:现在我们是处于投资周期的什么阶段?相应的,我们应该做什么?

杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队负责人Jim Butler(金百德)律师说 “行业的基础继续向好,但近几个月来投资者的观点似乎有些摇摆不定。一些业内人士感到 “山雨欲来风满楼”,因此竭力寻觅投资风险的避难所。但是由于一些房地产投资信托基金(即Real Estate Investment Trusts,简称REIT)举棋不定,持两端观望的态度,这恰恰让另一些业内人士觉得目前是极好的收购时机。在这种不确定的形势下,最重要的是,作出什么样的战略抉择才能使您最终站到赢家的圈子里。”

融投资大会将由100多位房地产行业的领军人物,做25个专题讲演,包括:

  • 地产界领袖对当前形势的分析
  • 中国投资者对美国酒店投资时,策略上有何调整
  • 变化市场的投资战略
  • 贷款人、证券投资人和其他资金提供者的分组讨论
  • 建设施工的融资
  • 民生项目融资
  • EB-5融资
  • 收购和出售酒店
  • 用品牌和管理来将酒店价值达到最大化
  • 网络安全侵权和防范措施
  • 低迷市场中避免陷阱和寻找机遇

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Hotel Lawyer at the ALIS hotel conference in Los Angeles — A turnaround in hotel investor sentiment? Was that just a raindrop or is the sky falling?

2016年1月27日

酒店律师亲眼见证酒店投资者的心态扭转

我们的酒店律师团队从洛杉矶全美酒店投资峰会(ALIS)归来后,大家都有一个共识,那就是投资者的心态出现了重大的变化。这是自2008年经济萧条以来,我们注意到的第一个市场信心的变化。不幸的是,这个转变是负面的。

直到近期,投资者探讨的话题仍然是“经济的大好形势能持续多久”、“我们离市场巅峰还有多远”、 “价值和实体经济(fundamentals)在到达顶峰并开始下降周期之前,还有多少上升空间?”这些近年来熟悉的话题,在本次峰会上,却很少被人提及。

具有讽刺意味的是,酒店行业的实体经济(fundamentals)基础仍然牢固,并且持续提升(尽管提升的节奏可能有所放缓)。但是释放消极信号的是酒店不动产信托投资证券(Real Estate Investment Trusts,简称REIT)和股份有限公司的股票。许多证券和股票的价值在一年间已经缩水近半。其价格下降趋势严重影响了投资者的心态。

一言蔽之,眼下酒店市场的悲观论调,并非酒店实体经济本身出了问题,而是华尔街金融市场悲观情绪的蔓延。
华尔街上发生了什么?

一个行业分析师认为华尔街是这样运转的:

  • 店行业创纪录的房间平均收入(简称为RevPAR,即 revenue per available room)的增长率和其他指标,而热衷于酒店不动产信托证券和股票。
  • 数十年间,行业普遍认为能够达到5%-6%的年度房间平均收益增长率就已经非常好了。
  • 连续几年来,酒店的房间平均收益增长率在许多市场区域已经相当或者超过了5%-6%的记录,华尔街对此喜上眉梢。
  • 现在,我们已经达到(至少接近了)巅峰水平,增长率开始逐渐变缓。而华尔街投资者却被房间平均收益“仅仅”有4%增长率的前景而吓到了……他们认为应该将注意力转移到增长率更强劲的其他方向去。
  • 纽约市被认为是全美国的象征。曼哈顿酒店市场在引领美国酒店市场数年之后,现在遭受供应过度的困扰,稍稍停滞。而且曼哈顿是全国受Airbnb挤压最严重的地区,其房间供应量相当于市场份额的50%。(译者注:Airbnb即空中食宿。是一家旅行房屋租赁网络社区。用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序)。但是曼哈顿酒店受Airbnb挤压,是再正常不过的事了。您试过预订一个曼哈顿的酒店房间吗?看看您要付多少钱,就可以理解Airbnb的优势了)。
  • 酒店公司特价服务(译者注:即单位与酒店协商达成的特价住宿服务),长期以来都是市区酒店的重要收入来源。2008年金融海啸之后,该特价服务复苏相对缓慢,但是近期我们注意到“特价服务”的普遍价格已经达到历史新高。
  • 公共性质的酒店资产(institutional grade hotel assets)一直保持4%-6%的交易回报率,没有一丝一毫市场衰退的征兆。

由于上述原因,酒店业遗憾的丧失了华尔街上“最受宠宝贝”的光环。华尔街认定,酒店业不太可能维持过去几年的高速增长。华尔街因此降低了酒店业的投资潜力级别,并重新调整投资方向。其结果是,酒店不动产信托投资证券和股份有限公司的股票价值下跌,让酒店投资者筹措资金变得困难(需要以更高的利率融资)。这一切都影响到买卖之间的平衡,并殃及酒店资产的市场价格。

情况糟糕到什么程度?酒店不动产信托投资证券和有限公司股票较一年前下跌了40-50%(或更多)。实际上,您现在购买酒店,比起用酒店不动产信托投资证券的形式来购买酒店,能够节省30%。

华尔街会对酒店业产生什么实际影响?
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How to get a great hotel operator and a fair hotel management agreement

Jim Butler (金百德)律师  环球酒店专业律师团队

为什么酒店业主需要 HMA PRO™ 程序

众所周知,选择适合的酒店品牌 + 酒店管理公司,是酒店成功的决定性因素。优秀的酒店管理公司能够在两方面给资产带来价值提升。一方面是在现有基础上通过更健全的管理来促进酒店经营;另一方面是提高资产的长期价值。同时,不适当的品牌和管理者将减少现有资产的收入和价值,令其难以融资,影响出售价格。

成功的酒店投资取决于一份公平的酒店管理协议。选择一个优秀的酒店管理者只是第一个步骤。第二步骤要求投资者谈判签署一份公平的酒店管理协议(HMA),以确保自己的利益得到保护。没有公平的HMA,即使世界上最优秀的管理者也不能给酒店投资者带来预期的利益。

品牌酒店管理协议通常都对业主极为不利。抛开费用和其他经济条款不谈,它过于倾向酒店管理者,造成了利益一边倒的局面。这种协议让管理者享有对酒店的实际控制权,而且要求业主花冤枉钱,根据品牌的特色来装修、维持酒店。

用地产行业的术语来说,这种协议给予了管理公司“所有者的全部利益,而不承担所有者的任何责任”。

使用HMA PRO™可二者兼得:优秀的管理公司 + 公平的HMA

实践证明,使用杰美百明律师所25年来提炼的HMA PRO™程序,能够帮助业主获取一份利益最大化的HMA,从而以最小的代价拥有心仪的酒店品牌和管理公司。HMA PRO™程序是一个英文缩写:其本义是招募(优秀)管理者的酒店管理协议程序。

HMA PRO™是杰美百明律师所对老式通用的征求建议书(RFP— request for proposal)进行改造提升得来的。我们起初使用的是那些精明的酒店顾问今天仍然在用的典型RFP。但是我们不喜欢 RFP 程序的被动性:RFP 程序造成业主只能被动等待酒店管理公司发来提议。所以25年来,我们逐渐对传统 RFP 程序进行改良,从而最大化的保护业主的利益。据我们所知,没有任何其他公司使用与我们相似的程序。为了便于区分,我们把此程序叫做HMA PRO™。 继续阅读 / Continue reading →

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The five biggest mistakes hotel owners make in selecting operators and negotiating brand HMAs

我们发现,酒店业主在与管理者谈判时,经常不经意而犯下五个错误,从而陷入困境。

错误一:仅仅考虑一个酒店品牌,并且让对方知道您非他不嫁。

酒店业主的口头禅:我的酒店必须使用X品牌,他们对我的酒店非常合适。

律师的忠告:即使X品牌确实适合您的酒店,以合理的代价获得该品牌的最佳方法是发起一场小小的竞争。如果每个品牌都了解至少有一个竞争者存在,则他们提出的条件必须优于竞争者。这个过程不必刻意模仿拍卖,但必须具有可控性、选择性和竞争性。

错误二:尝试自己寻找酒店品牌和管理公司。

酒店业主的口头禅:我们最近在某个社交场合与一些酒店管理公司的代表们聊天。他们非常喜欢我们的项目。我想我们能够与他们达成交易。

律师的忠告:天下没有“碰巧”的事情。鸡尾酒会上的闲谈绝对不是鉴别、招募酒店管理团队的最佳方式。通常来说,在鸡尾酒会上漫不经心的交谈,很可能泄露酒店招标的底线,因此应当尽量避免。更何况酒店管理公司的推销人员就是靠着鸡尾酒会上与您这样的人“洽谈”生意来赚钱养家。

如果在谈判的初始阶段,您没能罗列出自己酒店的所有优点,则您在交易中必然要吃大亏。在上述例子中,您也许还没有来得及为自己酒店做出一个合理的定位,而经验老道的酒店管理公司已经摸透了您的心理,从而开出一份条件苛刻的意向书(LOI)。那样的话,您将处于完全被动,被酒店公司牵着鼻子走。因此,我们推荐您使用HMA PRO™步骤,通过严格的招投标程序,有条不紊地筛选、评估酒店品牌、管理公司,在谈判中占据主动。

错误三:不经招投标,而任由少数品牌或者管理者直接报价,认为这样做比较快捷和省钱。

酒店业主的口头禅让我先把意向书(LOI)签了,再聘请酒店专家过目。反正意向书是没有约束力的。

律师的忠告:签订了意向书之后再咨询专家,是一个根本性(甚至不可挽回)的错误。及至双方开始讨论意向书的内容(更别说签字画押)的时候,则为时已晚。

尽管大多数意向书都说明它们不具有约束力(除非在独家交易中,只有一个管理者并且在保密状态下,可能声明具有约束力),但您千万不能被“无约束力”的表象所迷惑。从签署意向书的那一刻开始,您新聘请的专家,很难再改变您之前与对方已经谈过的条款,因为那样做属于“重复交易”。行业惯例不允许“重复交易”。

固然,您签订了意向书之后,仍可强行终止、脱离这笔交易(当然还需要等待“排他期间”的结束)。但是此时您已经丧失了与最心仪的管理公司达成合理交易的可能性。而且您还耽误了时间和契机。管理公司深知这一惯例,也揣摩透了您的一切心理。因此他们通常不允许您反悔,不做重复交易。

错误四:误以为酒店管理公司只要参与了酒店投资,他们就与我方的利益一致。

酒店业主的口头禅我所选择的酒店管理公司参与了酒店投资,他们和我的利益一致。

律师的忠告:这乍一听是一个惊喜。酒店管理公司十分看好您酒店的未来发展,甚至愿意与您共同投资这一酒店。

但要提醒您:酒店管理公司的“投资”将是您能融到的 “最昂贵的” 资金。所谓“昂贵”,不是指投资回报率低,而是因为在管理协议中您将不得不放弃重要条款,作为对酒店管理公司投资的“酬谢”。

错误五:放任酒店管理公司设定所有的条款——酒店管理协议、设计、预算等等。

酒店业主的口头禅我不在乎酒店管理协议的条款。我就是需要专人来打点酒店生意。这样一来,我才能够专注于我的零售/办公楼/高尔夫球场/公寓。

律师的忠告:绝不可以放权!我们的客户在业务上都非常成功,很多称得上是地产业的大鳄。尽管客户的集团里可能有“房地产板块”、“酒店板块”,但这些板块与“酒店管理协议”接触的机会毕竟相对有限。因此聘请专业律师来设计、谈判“酒店管理协议”,效果更好。

如何避免犯上述五个错误

酒店业主和管理公司彼此互相需要。尽管在两者互动的关系中总是存在一些张力,但在许多情况下,两者对酒店的未来、如何管理酒店和如何使其获得巨大成功,有着相对一致的看法。但也需看到,有些不幸的酒店业主,被管理公司拴在一份50年不得解约、管理者全权负责的管理协议上。另一些不幸的酒店业主,虽然获得一份极好的管理协议,但其管理者既不能很好地执行业务计划,又不能提供融资和高档次的客户体验。

那么,您该如何才能得到 “金凤花姑娘”的那种平衡呢?(译者注:《金凤花姑娘和三只熊》是一个童话。金凤花姑娘喜欢不冷不热的粥,不软不硬的椅子,总之是“刚刚好”的东西。在酒店语境里,“金凤花姑娘的平衡” 指的是管理公司水平出众,而协议条款又公平合理——“刚刚好”的平衡。)

多年以来,杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队已经开发了自有版权的一套程序。这套最优程序简称为HMA PRO™——即招募(优秀)管理公司的酒店管理协议程序。HMA PRO™是一个条理清晰的、规范化的、高度互动的程序。它不是简单的招标。它会给您的项目进行战略定位,以吸引合适的管理公司。其操作步骤大致如下:

基于酒店业主的目标、酒店的特点及其市场数据,我们首先确定一份没有遗漏的、具有可操作性的品牌和管理公司的备选名单。我们与客户一同审查并将心仪的候选公司排出序列,然后与其他公司的数据进行比较,并针对本酒店的特点推敲出候选公司的最终名单。

与征求建议书(RFP)不同之处在于,我们通常敦促业主积极地向候选品牌和管理公司“推销”项目的价值:告诉他们,为什么这是一个他们应该网罗的优良项目、本酒店对他们具有哪些战略上和融资上的重要性、酒店有什么独到之处、酒店将如何获得成功等。

总之,经验告诉我们,一步一个脚印地执行HMA PRO™程序,是锁定最佳酒店品牌和管理公司的重要步骤,也是在谈判桌上占据主动的前提。(未完待续)

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Interview of Alice Gao

Jim Butler (金百德) 律师及其环球酒店专业律师团队

以下是中国工商银行高级副总裁爱丽丝.高女士讲述中国工商银行的国际化进程及其在美国的贷款程序,并介绍最近完成的几个项目。

爱丽丝.高女士 与 杰美百明律师事务所(JMBM)的高级合伙人、环球酒店专业律师团队成员David Sudeck律师的谈话,是我们关于2015年酒店投融资机会系列采访的一部分。

David Sudeck律师:我们是在2015年酒店融资洽谈大会上,这是我们杰美百明律师所的第25届洽谈会了。现在我和中国工商银行的高级副总裁爱丽丝.高女士坐在一起。感谢您参加我们的洽谈会,很高兴见到您。

Alice Gao女士:嗨David,感谢您邀请我参加洽谈会。

Alice Gao女士:对于资产总额和市场资本。到2014年,我们银行的资产总额达到了3.2万亿美元。目前,我们已经在全球40多个国家建立了大约18000个分行。在美国,虽然我们最近几年才开展业务,但至今为止,为满足我们客户的需要,我们已经在东海岸和西海岸合理配置了15个营业场所。

David Sudeck律师:那么,您个人最重视的服务领域和产品类型是什么?

Alice Gao女士:我们银行的业务不受地域限制。在美国境内我们可以作任何贷款业务。在美国境外,我们可以借助我们的中国工商银行总行(parent bank)或者中国工商银行麾下的其他分支。 继续阅读 / Continue reading →

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Extension of EB-5 to 12-11-2015

Jim Butler (金百德) 律师 及 环球酒店专业律师团队

我们非常高兴地看到,国会昨天通过一项决议,将EB-5区域中心临时法案的有效期延长至2015年12月11日。在这个延长期里,项目可继续获得来自国外的直接投资并且继续为美国人民创造就业机会。

除此以外,这个决议还给国会一些额外时间来考虑一个长期的重新授权议案。其中包括一些改革措施,以强化联邦政府对项目的监管并保证项目的真实和公正。国会参众两院和各党派成员将认真地就此进行协商。

本周,已经提交了两份有关修改EB-5项目法案的参议员议案。

上周,我们律师团队为开发商客户总共完成了3.5亿美元的EB-5融资。我们还为开发商客户准备好了超过7亿美元的EB-5融资渠道。我们相信,EB-5一定会继续成为优质项目的重要的资金来源。

随着事态的进展,我们将继续向大家报告有关EB-5立法的最新发展。

2015年美国增加工作岗位和促进投资改革的议案—第S.1501 号

第S.1501 号议案是由Patrick Leahy 和 Chuck Grassley两位参议员于6月份提交的。这个重要的议案在重新授予区域中心项目5年期限的同时,要求进行改革,加强监管和安全措施,使得项目更加透明。 继续阅读 / Continue reading →

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Jim Butler (金百德)律师 及 环球酒店房地产专业律师团队®
2015年9月9日

在未来的三个星期里,现行的EB-5区域中心临时法案将进入倒计时,即将于2015年9月30号到期失效。多数人的共识是这个重要的法案能够在国会审议通过,从而更新延续下去,甚至可能升级为永久性法案。但是坊间也有不少人认为,国会很可能对现行法案进行修改。

我们愿意与读者分享刚刚收到的有关此事件各方的敏锐见解。

行业内部人士关于EB-5法案更新修改案的见解

下面是CMB总裁,Pat Hogan 先生最近发给业界同行的一封信。Hogan先生不但是EB-5 投资移民事业坚定的支持者和领军人物之一,而且也是投资美国协会 (Invest In the USA) 的创始人和董事。该组织是美国全国性的EB-5区域中心项目的行业协会。以下是Hogan先生与大家分享的信息:

大家好,

在这里我想和大家一起分享在过去的40天来我走访的不少于60个美国参众议院办公室后的一些感想。我也是刚刚参加了上个周末在拉斯维加斯举办的美国移民律师协会(AILA)EB-5投资人峰会。

正如人们所预料的,EB-5项目的重新授权和延期仍然是本次会议的重点主题。另外,EB-5项目在重新授权或短期延期的情况下将会有什么样的变化也备受瞩目。有所共识的是,现在,没有人知道内幕。如果有人告诉你他们知道所有的细节,这个人并不是你该听信的。然而一般来说,有几个变化几乎是势在必行的。

我想在这里与大家分享国会议员达成的共识。在去参加AILA会议的前几个星期,我和前国会众议员Bobby Schilling花时间拜访很多国会议员的办公室。很多人也都知道众议员Bobby Schilling是CMB的重要成员之一。

众议员Bobby Schilling和我得知,美国国会认为投资成本应该调升,而且常被讨论到的金额是 $800,000。国会议员也讨论了未来怎么 “纳入” EB-5项目和EB-5投资人的相关议题,目前还没有就是否会有改变达成共识。

现在移民局已经积案了很多的I-924申请,因此国会能否兑现I-924备案将值得怀疑。但拥有I-924备案毕竟比没有备案要强。

相形之下,I-526的备案是更为稳妥的办法。在新的EB-5立法来临之前,如果能力允许,应当尽量递交I-526申请。

几乎可以确定的是,新的立法当中,在计算10,000签证名额的问题上,不大可能仅仅把EB-5投资者计算在10,000签证名额之内(也就是说,10,000签证名额仍然包括配偶和未成年子女)。

还有很多其他更改的建议也被提出,但是对那些潜在的EB-5投资者最为重要的似乎是:

  1. 什么时候新立法将会到来?眼下的EB-5法律将于2015年9月30日日落(即失效之意),目前还不清楚是否会有新的立法来取代旧法,抑或EB-5的法律将彻底消失(这是大家最不愿意看到的情况)。目前看来,众议院和参议院将会有自己的提案,但似乎一个短期的延期(即短期之内延续旧法)是最有可能的出路。
  2. 投资成本?这个议题也是讨论最多的,几乎所有议员都有调升投资金额的共识,$800,000是最常被讨论到的。
  3. 签证的分配?现在看来,签证的上限将保持不变。10,000签证名额仍然包括配偶和未成年子女。虽然有许多人赞成调整,但今年应该不太可能会发生任何变化。
  4. I-526的申请?这个主题有相当多的讨论,但尚未有明确的答案。每个人都有的共识是最好能在现行的法律下递交I-526的申请。参议院法案S.1501所提到已经递交I-924的EB-5项目将会纳入原来法例的提案,但目前还没有明确的迹象。我们被告知这是因为太多的 “空壳I-924” 申请已经送到美国移民局备案了。我们在上周和律师们谈到的是他们正把EB-5投资人的文件依现行的法律递交。

我个人坚定地支持EB-5项目。长期以来,我致力于帮助国会了解EB-5的实际情况,从而改善现行法律。我不知道EB-5的未来改革究竟如何,但CMB已经看到了前进之路。我们会一如既往,认真分析每一个EB-5合伙公司。我们所递交的I-924申请,都是基于真实的项目。并且,这些项目的开发目的也绝不仅仅为了递交I-924申请。

我给任何现在考虑申请EB-5项目的个人的建议是:现在赶快做出决定!投资金额很可能将上调,您现在递交申请也许将为您省下$300,000。在我看来,这个风险值得一试,任何一个项目都必须创造相应的就业机会。请记住,这不是一个真正的纯投资项目,而是一个创造就业的项目并夹带移民福利。

最温馨的问候,

Patrick F. Hogan

总裁

CMB区域中心

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