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2016年E-B5融资提速,E-B5资金最钟情的目标项目的前三名是 (1) 酒店项目;(2) 混合用途项目 (Mixed-Use);(3) 多户住宅项目 (Multifamily)

EB-5 financing accelerates in 2016 and favors (1) Hotels, (2) Mixed-Use and (3) Multifamily as top 3 targets for EB-5 funding.

2016年2月8日

酒店律师在洛杉矶EB-5峰会上的第一手资料:

如果您打算为您的开发项目进行EB-5融资,现在就是做出决定并尽快付诸行动的最佳时机。如果您要了解什么是EB-5程序、几年来它如何成为机构投资者的主流、以及当前它如何提供稳定的可靠资金流等背景知识,请点击屏幕右侧的EB-5专栏。

我们认为,杰美百明律师所(JMBM)的环球酒店EB-5融资团队对于EB-5的机遇、风险具有很强的洞察力,并且能够干净利索地执行客户的要求。截止2015年12月底之前的18个月期间,我们团队完成超过10亿美元的EB-5融资贷款,其中从我们的资源为客户筹得7亿多美元。

如果您错失了我们此前提到的EB-5法案的重大动态,您应该知道,EB-5法案在不进行任何改动的情况下延期一年,直到2016年9月30日。

但是,因为在近两年期间,每年都达到了签证的最大限额,所以专家预测,2016年将会更快地用尽最高1万份的签证限额。用尽签证限额的时间很可能提前到2016年的五月份或六月份。

而那些手持EB-5改革议案的“改革者”仍活跃在人们的视野里,等待下一个提案时间到来。所以,对于拥有高品质项目和良好记录的顶级开发商来说,趁着还能继续获得EB-5融资,应该立即行动起来。

我们确信,大多数仍在犹豫不决的投资者,将来很可能会后悔自己未能早些利用Eb-5这种代价相对低廉的融资资源。

NES 金融公司举办的 EB-5 融资2016峰会在洛杉矶落幕

NES 金融公司是为EB-5融资提供管理服务的顶级公司之一。他们采用第三方保管以及其他有效技术服务,对EB-5融资的转移、1031税务递延交换和基金管理提供有效的监管。

杰美百明律师所(JMBM)的EB-5融资团队参加了NES金融公司于2月4日在洛杉矶城市俱乐部举办的峰会。这是一个非常好的活动,我个人很欣赏NES 金融公司执行副总裁Reid Thomas先生关于“行业状况”的讲演。

区域中心继续扩展。现在全美国有将近800个可以为开发商筹措EB-5资金的区域中心。我们仍然认为,绝大部分的EB-5资金实际上是由少于10%的区域中心筹集到的。所以,开发商一定要选择“正确”的区域中心。否则,开发商可能花费大把时间和金钱而收获甚微。

EB-5项目在哪里落户?毫不奇怪,大多数EB-5活动是在加州、纽约、德克萨斯和佛罗里达。在加州地区,南加州占据主导地位。但也不尽然,比如我们在12月份完成的一个4000万美元的EB-5融资项目就位于内布拉斯加州(Nebraska州)。所以,拥有高品质项目并得到正确指导的优秀开发商,也可以在洛杉矶和纽约之外获得成功。

下图显示了2015年EB-5项目在各州分布的情况。
图例:冷颜色端部代表0.2个项目及以下的较少分布;暖颜色端部代表12.2个项目及以上较多分布。5

什么人在筹资——聚焦最活跃的开发商。2-8规则适用于EB-5融资。20%的EB-5项目融到了80%的资金总额;80%的项目只占据20%的融资总额。

2015年EB-5项目的平均融资额是5000万美元。

什么EB-5项目占比最大?(按项目数量计算,而不是资本数量)

下图显示了按行业板块划分的EB-5融资的项目数量占比情况。
标题: EB-5项目板块分布的情况
副标题:2014年分布情况及2015年分布情况。
图例:见下述颜色代表的项目板块。

请注意前五名是:
1. Resorts, casinos, hotels      1. 度假村、小别墅和酒店——用浅蓝色表示
2. Multifamily                           2. 多户住宅——用橘红色表示
3. Mixed-use/office                 3. 混合使用/办公楼——用深蓝色表示
4. Medical/health care           4. 医疗/健康保养——用嫩绿色表示
5. Retail/restaurant                5. 零售/餐馆——用深灰色表示
其他:公共设施——用明黄色表示
能源——用深绿色表示
教育——用橘黄色表示
其他类型——用棕色表示

2015年按行业划分的增长最快的项目板块是多户住宅(Multifamily)。多户住宅从2014年的第五位上升到2015年的第二位。

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EB-5融资最多的板块是什么?(按资金总量比较)

一般来说,EB-5各个板块的融资总量与其板块的项目数量大体一致,但也有反差非常大的。下图显示了按行业板块划分的融资量。

标题: EB-5项目板块融资量比较
副标题:2014年融资情况及2015年融资情况。
图例:颜色代表的项目板块与上图相同。

请注意,筹集的资金,公共设施大大超过零售/餐馆板块。多户住宅(Multifamily)的EB-5融资量再次呈爆炸性增长。在2014年,代表多户住宅(Multifamily)筹资量的扇区几乎看不到。而在2015年,其与最高的两个板块几乎旗鼓相当。这是一个惊人的增长。

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EB-5项目的规模大小和融资额多少有直接关系吗?

我们特别擅长为我们EB-5项目客户融到2000万美元以上的资金。尽管有少数的例外,我们的大多数资源都对小于2000万美元的项目不太感兴趣(但如果它是一个系列项目的一部分,或者是一个可以重复的模板项目,则我们的资源可能会感兴趣)。即使如此,据我们所知,EB-5融资项目的“最佳点”基本是2000万美元以上。

NES金融公司的数据显示,2015年几乎半数的EB-5项目(按项目个数)融资在2000万美元以下。但如果按照融资金额来统计,则90%的资金,都是来源于2000万美元以上的项目。超过50%的资金,都是来源于1亿美元以上的项目。22%的资金,都是来源于5亿美元以上的项目。这是一个值得关注的现象。

在下图的历史走向中可以看到,2011年EB-5融资目标大约是2300万美元。在2014年目标超过5200万美元,到了2015年目标变成4700万美元。用这些数据计算的EB-5至今的平均融资额为5000万美元。

标题: EB-5项目规模的历史走向
副标题:融资目标的规模,2011-2015。
图例:用颜色代表融资标的,单位:百万美元(M);点状线为平均值。

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其他观察 —— 现在和未来,EB-5资金来自何方?

EB-5债务占主导地位。EB-5融资的“最佳点”是夹层债务(mezzanine debt),其年度成本是6-7%,包括了开发商/借款人使用5-7年期的借款的所有成本。有些专家预测,EB-5会更多地被用于股票证券,但尚未得到市场的证实。

中国资本占据EB-5融资的霸主地位。中国资本与第二大资本来源地的差距极大。近年来,拉丁美洲、中东和海湾地区正在成为EB-5投资来源。这些新兴的EB-5资本,比起传统的中国投资者,对投资回报是否有不同的期待,还有待进一步观察。

一个明显的地理多元化走向已经凸显出来。尽管哥伦比亚、委内瑞拉、巴西经历了EB-5融资高达1400%的爆炸性增长,但他们仍然难与中国相匹敌。可是这三个国家在融资额上,已经让历史上曾经是EB-5融资第二大来源地的韩国黯然失色了。

为什么您现在应该启动EB-5融资….

随着EB-5法案在不进行任何改动的情况下延期一年,直到2016年9月30日。我们提醒我们的开发商客户,应当抓紧处理他们的EB-5融资进程。在此时机问题上,我们的考虑十分简单:

现在还有一些EB-5融资的缝隙或缺口,因为有些开发商或贷款人还等待国会决定是否修改法案的细节,涉及如何构成EB-5项目——例如最低投资额、某地区能否被认定为目标就业地区(TEA)、如何计算最低新增工作岗位数量,以及其他重要的商业和法律问题。

现在,由于法案没有修改而延期,贷款人和外国投资者对EB-5再次趋之若鹜,排起长队。投资者们都希望排在队伍的前面,尽量避免排得靠后。

在截止2015年12月31日,杰美百明律师团队已经完成10亿多美元的EB-5融资,而且我们为开发商客户筹集了7亿多美元。如果您想知道我们能够帮助您做什么,请给我们打电话。

本文作者是Jim Butler (金百德)律师。如有问题,欢迎您和我交流!请通过电子邮箱jbutler@jmbm.com 或者电话+1 (310) 201-3526与我联系。我们在酒店领域几十年的经验可以帮助您创造价值或者避免不必要的错误。

作为酒店律师,我们代理酒店业主、开发商和投资者。我们帮助客户寻找商机并且已经为超过710亿美元的酒店交易、涉及全世界的3800多个酒店提供了法律服务。

作者简介:Jim Butler (金百德)律师是杰美百明律师事务所的创始合伙人、环球酒店专业律师团队和中国投资集团的总负责人。金百德律师是世界顶级酒店律师之一。使用谷歌搜索“酒店律师”,您就知道金百德律师在美国酒店界的地位了。金百德律师和他的团队“不仅仅”是酒店律师,他们还是酒店咨询师、商业顾问、交易撮合人。他们能够帮助寻找适合的酒店管理者或资金提供者。