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洛杉矶全美酒店业投资峰会落幕 —— 酒店投资形势转变了吗?仅仅是毛毛细雨还是天塌地陷?

Hotel Lawyer at the ALIS hotel conference in Los Angeles — A turnaround in hotel investor sentiment? Was that just a raindrop or is the sky falling?

2016年1月27日

酒店律师亲眼见证酒店投资者的心态扭转

我们的酒店律师团队从洛杉矶全美酒店投资峰会(ALIS)归来后,大家都有一个共识,那就是投资者的心态出现了重大的变化。这是自2008年经济萧条以来,我们注意到的第一个市场信心的变化。不幸的是,这个转变是负面的。

直到近期,投资者探讨的话题仍然是“经济的大好形势能持续多久”、“我们离市场巅峰还有多远”、 “价值和实体经济(fundamentals)在到达顶峰并开始下降周期之前,还有多少上升空间?”这些近年来熟悉的话题,在本次峰会上,却很少被人提及。

具有讽刺意味的是,酒店行业的实体经济(fundamentals)基础仍然牢固,并且持续提升(尽管提升的节奏可能有所放缓)。但是释放消极信号的是酒店不动产信托投资证券(Real Estate Investment Trusts,简称REIT)和股份有限公司的股票。许多证券和股票的价值在一年间已经缩水近半。其价格下降趋势严重影响了投资者的心态。

一言蔽之,眼下酒店市场的悲观论调,并非酒店实体经济本身出了问题,而是华尔街金融市场悲观情绪的蔓延。
华尔街上发生了什么?

一个行业分析师认为华尔街是这样运转的:

  • 店行业创纪录的房间平均收入(简称为RevPAR,即 revenue per available room)的增长率和其他指标,而热衷于酒店不动产信托证券和股票。
  • 数十年间,行业普遍认为能够达到5%-6%的年度房间平均收益增长率就已经非常好了。
  • 连续几年来,酒店的房间平均收益增长率在许多市场区域已经相当或者超过了5%-6%的记录,华尔街对此喜上眉梢。
  • 现在,我们已经达到(至少接近了)巅峰水平,增长率开始逐渐变缓。而华尔街投资者却被房间平均收益“仅仅”有4%增长率的前景而吓到了……他们认为应该将注意力转移到增长率更强劲的其他方向去。
  • 纽约市被认为是全美国的象征。曼哈顿酒店市场在引领美国酒店市场数年之后,现在遭受供应过度的困扰,稍稍停滞。而且曼哈顿是全国受Airbnb挤压最严重的地区,其房间供应量相当于市场份额的50%。(译者注:Airbnb即空中食宿。是一家旅行房屋租赁网络社区。用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序)。但是曼哈顿酒店受Airbnb挤压,是再正常不过的事了。您试过预订一个曼哈顿的酒店房间吗?看看您要付多少钱,就可以理解Airbnb的优势了)。
  • 酒店公司特价服务(译者注:即单位与酒店协商达成的特价住宿服务),长期以来都是市区酒店的重要收入来源。2008年金融海啸之后,该特价服务复苏相对缓慢,但是近期我们注意到“特价服务”的普遍价格已经达到历史新高。
  • 公共性质的酒店资产(institutional grade hotel assets)一直保持4%-6%的交易回报率,没有一丝一毫市场衰退的征兆。

由于上述原因,酒店业遗憾的丧失了华尔街上“最受宠宝贝”的光环。华尔街认定,酒店业不太可能维持过去几年的高速增长。华尔街因此降低了酒店业的投资潜力级别,并重新调整投资方向。其结果是,酒店不动产信托投资证券和股份有限公司的股票价值下跌,让酒店投资者筹措资金变得困难(需要以更高的利率融资)。这一切都影响到买卖之间的平衡,并殃及酒店资产的市场价格。

情况糟糕到什么程度?酒店不动产信托投资证券和有限公司股票较一年前下跌了40-50%(或更多)。实际上,您现在购买酒店,比起用酒店不动产信托投资证券的形式来购买酒店,能够节省30%。

华尔街会对酒店业产生什么实际影响?

乍一看,人们可能会疑惑,股票市场怎么能够影响实体酒店投资和所有权呢?如果一家酒店处于盈利状态,谁会在意股票价格呢?

可是深层次的观察可以看出,华尔街绝对是酒店行业的重要资金来源。它为近些年那些活跃的买方(即公共不动产信托投资公司和股份有限公司)提供了几十亿美元的资金。您经常听到这样的牢骚吗?有些人没法竞争收购酒店,因为酒店不动产信托投资公司拥有更低成本的、唾手可得的资金,并以此哄抬价格。

但当不动产信托投资公司的股价跌落到一年前价格一半的时候,他们已经没有办法获得那种便宜的资金了。股价的低迷将不动产信托投资公司驱离了重要资产活跃买家的行列。

一切都会好起来的,但是……

此外,华尔街对酒店产业的忧虑也让不动产投资者重新审视酒店投资。每个人都开始重新思考他们对酒店的投资。购买酒店时,是否付出的太过高昂的代价?如果现在出手收购酒店,在循环周期里是否太晚了?

在酒店行业投资委员会(酒店行业的“智囊”)的专题会议上,RW Baird公司(译者注:一家为私人服务的财富管理、投资管理公司)的David Loeb先生指出华尔街错误地对酒店投资降低评级。他指出,酒店房屋平均收益的增长率已经在创纪录水平停留太长的时间了。这种高增长率是不可持续的。房屋供应的增长,总也跟不上房屋需求的增长。房间平均收益的增长仰仗房屋的入住率和房价。酒店股票和不动产信托投资证券明显低估了它们的资产。

但无论怎么说,现在酒店业普遍弥漫着一种消极的情绪。但相信大家在了解到这种情绪的源头之后,就不会把负面消息过于挂怀。

对行业的意义

也许这些事态发展将被历史证明仅仅是屏幕上的一个小干扰信号,稍纵即逝,无关大局。但是如果它们是一个趋势的早期征兆,则应该对其可能造成的后果进行详尽的分析。

我们将进一步观察,不动产信托投资公司投资的减少是否将成为所有其他投资者也都减少投资的前兆。实际也可能恰恰相反。股价下跌也许反而给予其他买家一个收购酒店的良机。

如果因买家的热情转移而交易清淡,酒店价值将大幅萎缩。这将创造机遇,但是也可能突然陷入严重的下跌,导致更大范围的抛售。

在好的年景,酒店行业乐于慷慨地大把花钱吸引新客户和维持高端客户。如果衰退迫在眼前,在继续积极市场营销的同时,也应尽早实施费用控制,减少不必要的开销。

我们观察到,开发商面对市场前景的某种犹豫不决的情绪正在蔓延。如果您还没有开始启动您的项目审批程序,那可能太晚了。我们不知道具体什么时候,但是开发的时间窗口极可能很快关闭。现在酒店投资、建设,经不起拖延。如果拖延两三年,则您的酒店很有可能开业在一个萧条的酒店市场中。

早期的征兆表明,贷款人对这些事态的发展持十分谨慎的态度,因此酒店融资将更加难以到手。这预示着可融资金额更少、成本更高。您应该对自己的投资项目做市场分析。

我们的看法:不是天塌地陷,只不过是毛毛细雨

我们继续相信,酒店行业的实体基础是牢固的、乐观的。

我们认为华尔街对酒店行业的预期是不准确的、不客观的,但也不能排除这种预期成真的可能性。

无论如何,酒店业主必须考虑,是否到了出售酒店的时机,是否现在出售已经为时太晚。卖方则需要在估价时更现实一点,买方可能在进行价格分析时更谨慎了。许多买方极可能推迟或者放弃收购酒店。但这也未必是坏事。保守的报价、谨慎的评估,是一个健康的重新平衡。

本文作者是Jim Butler (金百德)律师。如有问题,欢迎您和我交流!请通过电子邮箱jbutler@jmbm.com 或者电话+1 (310) 201-3526与我联系。我们在酒店领域几十年的经验可以帮助您创造价值或者避免不必要的错误。

作为酒店律师,我们代理酒店业主、开发商和投资者。我们帮助客户寻找商机并且已经为超过710亿美元的酒店交易、涉及全世界的3800多个酒店提供了法律服务。

作者简介:Jim Butler (金百德)律师是杰美百明律师事务所的创始合伙人、环球酒店专业律师团队和中国投资集团的总负责人。金百德律师是世界顶级酒店律师之一。使用谷歌搜索“酒店律师”,您就知道金百德律师在美国酒店界的地位了。金百德律师和他的团队“不仅仅”是酒店律师,他们还是酒店咨询师、商业顾问、交易撮合人。他们能够帮助寻找适合的酒店管理者或资金提供者。