Published on:

详解酒店收购的操作步骤(第三第四第五步骤)

How to Buy a Hotel?  Step 3, Step 4, and Step 5

本博文由美国 杰美百明律师事务所 (JMBM) 的环球酒店专业律师团队的总负责人 Jim Butler(金百德律师)撰写。本文来源于金百德律师出版的《如何购买酒店手册》(第三版)。

上一篇博客为您罗列出收购酒店的十个基本步骤。本文将详细为您阐释第三、第四、第五步骤:

3. 组建收购团队

鉴于酒店既有商业经营又有房地产的双重特性,投资人(买方)必须从非常熟悉酒店行业的专家那里获得建议和忠告。通常,投资人需要组建一个专家团队,进行酒店资产的综合评估。这个团队将由下列人员组成:

经纪人:经纪人既可以代理酒店的买家也可以代理卖家。经纪人通常做的就是将酒店推向市场并撮合买家和卖家。接下来,协助进行谈判,最终促成交易。经纪人的佣金是成交总额的一个百分比。

评估师:由于备选评估师的经验可能大不相同,所以建议选择那些对我们的目标资产或者类似资产有过评估经验的评估师。

会计师:会计师通过审查目标资产的账簿和记录,能够判定资金使用是否合理,财务控制和报告系统是否正常。

市场和融资顾问:市场和融资顾问可以搞定如何经营资产以及采取什么措施才能得到理想的利润或达成投资目标。这些顾问评估主要的市场条件,对市场和目标资产做出预测。顾问还要审核收入和支出情况,并且帮助制订商业计划。

酒店律师和法律顾问:专门从事酒店业务的律师可以协助制订收购策略或收购计划,帮助识别和协调收购团队的成员,发现需要克服的项目障碍,对交易的条件和结构提出建议,并且协助对重大的未决诉讼或者诉讼的威胁,有关合同及产权等事务进行法律尽职调查。

有关合同及相关重要事项,至少应该包括酒店管理和品牌连锁协议、劳动和雇佣关系、土地使用、政府土地审批、不动产、税务、公司事务、环境、残疾人法案、商标和其他管理事务等。

此外,诉讼、破产、分时度假和其他特殊事务可能非常重要。具有酒店经验的律师不但能够为那些与众不同的不动产交易出具法律文书并给该交易画上句号,还善于处理那些商业经营和特殊用途不动产交织在一起的复杂的买卖交易。

建筑师和设计师:如果收购行为还涉及资产的装修和更新,则建筑师将按业主的要求做出设计任务书或工作计划书。另外,建筑师还负责协调与实物资产有关的工程师和室内装修设计师的工作。建筑师还要审查现存的资产和规划中的装修是否符合现行的和今后将要施行的所有建筑法规。

工程师:有资质的工程师或工程师团队负责审查资产的所有实体部件,包括机械、电气、管道和结构元件。

其他专业人士:管理人员、环境顾问和其他需要的人。

4. 对收购目标进行评估

买方或其顾问凭借自己的常识和罗列的收购考虑事项,在初选阶段审查了资产的初始报价材料后,就将许多资产项目淘汰掉了。通过书面初审的资产,将进入现场考察或者资产审查阶段,以作出“去/留”的决定。凡进入审查阶段的资产需要进行初步的资产和市场分析。根据分析作出下一个决定,或者计算出价和商业计划,或者将该资产从收购清单中剔除。

5.计算出价

买方计算出价或购买价格时,最重要的步骤就是对未来从酒店获得收入进行分析。在许多买卖过程中,它甚至是唯一的考虑因素。

为了算出收购价格,买方必须对未来的市场条件和酒店在该市场中的运行状况作出必要的假设。

使用这些假设,能够推算出一个贴现的现金流或者一个稳定的经营预期。这样,买主就可以制定一个以上述假设为基础的初始商业计划,其中包括管理模式和其他相关因素,以实现潜在项目的收购。值得注意的是,所有的假设都要以实际为本,不可好高骛远。

多年来,我们见过太多的买方没能实现其投资目标,就是因为未能做好商业计划。您在做商业计划之时,一定要谨记“务实”二字,并把建设、装修的数量、范围和时间要求一一规划妥当。如果您计划替换现有的酒店管理公司,就要列出所有工作的细节、完成的方式以及所需要的时间。

由于买方的出价或购买价格是基于预期收入和支出计算出来的,所以做好尽职调查至关重要。尽职调查能够验证上述假设,从而避免意外情况发生。