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详解酒店收购的操作步骤(第一第二步骤)

How to Buy a Hotel?  Step 1 and Step 2

本博文由美国 杰美百明律师事务所 (JMBM) 的环球酒店专业律师团队的总负责人 Jim Butler(金百德律师)撰写。本文来源于金百德律师出版的《如何购买酒店手册》(第三版)。

上一篇博客为您罗列出收购酒店的十个基本步骤。本文将详细为您阐释第一和第二步骤:

1. 罗列收购的考虑因素

从纯商业立场出发,买家收购酒店的原因各有不同。一些业主采用的是短期投资战略,而另一些则是长线投资战略。另外的一些业主则基于投资收益,来做出收购决定。这些考虑因素,因不同项目的选择、战略考虑而存在很多变数。
每个买主的收购考虑因素都不甚相同。常见的考虑因素如下:

  • 地产位置
  • 资产类型
  • 资产规模
  • 成本
  • 当前和潜在的现金回报
  • 潜在的财产升值空间
  • 收入的风险和稳定性
  • 潜在的重新定位空间,包括装修或更换管理层
  • 应对市场新竞争的能力
  • 更换管理公司和连锁品牌的能力
  • 买主在进行装修、资产管理和酒店管理方面的优势

这里的答案没有对错之分。无论购买酒店的动机是什么,在启动收购程序之前,都必须制订一个清晰明确的收购战略和决策程序。

2.确定收购目标

制定收购准则后,买主会从市场上获取一些其感兴趣且符合收购准则的酒店出售信息。他们会与经纪人、资产管理人、酒店公司和行业咨询机构联系。通常,新闻发布会和刊登广告也是向社会散布求购酒店消息的途径。

一旦求购资产的信息散布出去,买主将对所有发来的初始报价进行筛选,同时继续在律师的指导下搜集可能进入市场的相关资产的线索。

这个筛选过程是十分关键的,以此尽早淘汰大量不合适的酒店目标,以便集中精力投入到少数满足条件的酒店目标上,从而取得实质的成果。买主们经常忽视这个筛选步骤,不但错过了好机会,而且耗费时日,白白做了不少无用功。

如果自己没有执行筛选步骤的团队,买主通常会从外部聘请尽职调查和收购咨询的专业律师。在这个收购过程的早期阶段,买主可以征求律师的意见来辨别和确认潜在可购资产。

买主在筛选和谈判以及收购的各个阶段,都可以从对本地市场非常熟悉并富有经验的律师身上,获得极大的实质性的帮助。

以后的博文中,将会为您介绍其他几个步骤。