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酒店业律师就针对新酒店建设的EB-5投资项目的问与答

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年3月9日

为什么那么多人在讨论EB-5项目融资?
在过去的五年内,EB-5项目融资计划在新项目建设中受到广泛使用,并且已经成为主流筹资渠道。许多行业巨头,包括政府部门如海港建设局,主要的酒店品牌商如万豪和希尔顿,以及其他酒店业和餐饮业的大型业主都乐意采用这一筹资方式。EB-5融资项目为他们提供了低成本,无追索权,五年至六年的融资期,为新项目建设创造大量的优势。


什么是EB-5项目?
EB-5是美国移民法下的一个条款。这是美国“基于就业”的移民类别中第五类的移民签证类别,为大众提供了快速的签证申请项目(因此,它叫做“EB-5”)。EB-5对于美国和申请者来说是一个双赢的项目,只要他们投资50万美元或者是100万美元,在美国创造了至少10个长期的工作岗位,富有的移民者则可以通过这一个快速渠道获得美国绿卡。而美国社会也会应此获得因为此投资项目带来的大量经济发展机遇和新工作机会。而开发商则可以为其新项目获得新的资本来源,尤其是在资本来源的筹集十分困难的情况下。


新酒店建设项目可以使用EB-5带来的投资资本吗?
因为来自国外的投资资本必须在美国创造新的工作岗位,应此新酒店建设常常都是EB-5项目针对投资的区域。尽管法律没有限制EB-5项目必须投资在房地产区域,但是外国投资者比较喜欢投资于房地产业的项目,尤其是酒店,餐厅以及旅游景点等。除此之外,EB-5项目融资还用于在现有设施中增设新的项目,例如新建设另外一栋酒店房间,新增一个水疗设施,新增一个餐厅或者夜店。除此以外,在一些限制性的规定下,EB-5融资可以被用来挽救一个面临破产或者失败的商业项目,但是这个方法非常难使用。


EB-5项目可以用于收购一个现有的商业项目吗?

除了该商业项目是一个面临破产或者频临失败的商业项目的情况下,否则EB-5资本不能被用于收购一个现有的商业项目,因为该投资并不会新创造10个新的工作岗位。但是如上述所说,EB-5项目可以被用于在现有设施中增设新的项目,因为这样EB-5项目可以满足创造新工作岗位的要求。


法律有规定可使用EB-5
投资资本的项目的行业范围吗?
只要每个投资者,在一个规定的时间内,在美国创造出至少10个长期工作岗位,EB-5项目投资资本可以用于任何行业中。但是,为了能够从外国投资者中筹集资本,EB-5项目必须在规定的时间内完成,以及创造出符合规定的新工作岗位,使得投资者能够获得美国绿卡。此外,在投资角度上,该项目必须得有一定的吸引力,使得投资者相信该项目在未来的5年至6年内有足够的收益回本(无论EB-5融资资本是作为债务还是股份结构)。
分析师预计,80%至90%的EB-5投资者会选择房地产业方面的投资,尤其是那些能够创造出大量新工作岗位的行业,例如酒店,餐厅,夜店,旅游景点以及长者住宅。除此之外,我们律师事务所曾经帮助客人在太阳能工程,高科技,娱乐业等行业中成功地筹集了EB-5融资资本。

有些房地产业的项目对于EB-5融资来说并不是太适合,因为那些项目会有“租客使用”问题。美国公民及移民服务局强调,业主通过将其房地产出租所创造的工作岗位,是不允许被计算为作为EB-5项目所创造的工作岗位。换一句话说,美国公民及移民服务局认为,租客他们所创造的新工作岗位,例如零售商在购物中心租赁商铺,或者是公司在办公楼中租赁写字楼,不被认为是EB-5项目创造的工作岗位。而且遗憾的是,开发商或业主在购物中心,办公楼或多家庭住宅中的直接员工数量十分有限。

 

EB-5项目融资成本是多少?
截至2014年,对于获得“优先考虑”地位的开发商来说,如果他们全部利用了该项目资本,则该EB-5项目的年成本率为5%至7%。投资者通常每年只会受到该投资额的1%,而投资资本的其余部分则会用于所有基础设施以及出售该项目的人员的工资费用,筹集资本和EB-5项目合规性,证券合规性等的行政费用上。

 

怎样才能知道EB-5项目对于我和我的项目适合与否?
如果想要获得更详尽的信息,请点击www.HotelLawBlog.com,在该页面下的右下角LEARN MORE ABOUT 栏目下,点击进入“EB-5 Financing”,你会找到关于此方面的所有文章。

通常来说,你的项目需要在一个目标就业区域内,因为在过去的3年内,超过90% 的EB-5项目投资者都会选择在目标就业区域做满足最低投资额50万美金的投资。而只有在目标就业区域内的项目才可以享有最低投资额50万美元的要求。

当你确定了你的投资项目在目标就业区域内之后,其他相关因素将会决定此EB-5项目的可行性。这些因素包括开发商在过去相似计划中成功率,开发商的经济稳定性和行业声望,以及该项目的财政活力。另外的相关因素则涉及投资者是否能够满足EB-5项目的其他要求以获得其美国绿卡。例如,该项目是否能保证创造出最低数量的工作岗位?该项目是否能够按期完成?该项目是否能够在未来的5年至6年来返回投资者其投资额?

当然,除了需要一个高质量的开发商,项目以及交易结构外,EB-5团队还需要成为“最好的EB-5团队”,这样才能保证此项目能够在这个高强度竞争的环境中脱颖而出。如果团队专业人员不能够做到尽职审查,市场宣传和第三方付款不能正确的执行,即使该EB-5项目有很好的商机,EB-5投资者也不会被其吸引。

 

什么是区域中心?
区域中心,指该经济区域的筹办者得到美国公民及移民服务局的批准审批后的经济区域。直到2014年6月,大约有532个区域中心已经获得了美国公民及移民服务局的批准,但是其中少于10%的区域中心成功地筹集到大量的EB-5融资资本,更少的项目能够为他们的投资者通过I-829程序成功申请到美国绿卡。至今,几乎所有成功的EB-5项目都是由质量排名前10%的区域中心完成的。这些区域中心已经存在了一定时间,在美国和中国都具有非常强大的基础设施,而且有完善的市场宣传机构,有实践证明其成功的申请程序,文件审查和组织工作去分析新的EB-5项目。

在签名担保一个交易,与开发商完成协议,为项目准备市场宣传,出售给向海外投资者,获得该计划调度的资本之前,有大量的工作需要进行和完善。除了要进行完成交易和筹集资本的工作外,区域中心必须要保证其对证券法和移民法的合规性。除上述所说,区域中心必须要逐步建立起其为EB-5投资者成功获取绿卡的记录保证,因为在很大程度上,区域中心是否能够筹集资本,取决于它在过去帮助投资者获取绿卡的表现以及成功率。


我的项目必须要在区域中心内吗?

对于EB-5项目来说,区域中心并不是必须满足的要求。但是,在区域中心内的EB-5项目能够将其创造的直接工作岗位,间接工作岗位,其他间接产生的工作岗位作为EB-5项目申请时被移民局审核考虑的新创造工作岗位。所以,区域中心的项目可以被纳入计算的工作岗位通常都是非区域中心项目所纳入计算的工作岗位数量的好几倍。被纳入计算的工作岗位数量成倍的增加则意味着该项目可以筹集相应成倍数量的EB-5资本。


我应该创造我自己的区域中心吗?

通常来说,一个获得“优先考虑”地位的开发商不应该设立它自己的区域中心。具体原因请看如下:酒店开发和EB-5融资:为什么你不应该设立你自己的区域中心

以下为设立你自己的区域中心的优点和缺点比较:

有些移民律师会向你宣传设立你自己的区域中心的“优点”,尤其是当你这样做后,他们可以获得10万至20万的协助费用。但是当你可以自己设立区域中心的时候,为什么要选择付钱给别人去完成呢?在这一方面也许就可以帮你省下你想要筹集的EB-5资本中1%或2%的投资额,或者使得你在以后筹集资本的过程中有更大的控制权。你可以自己选择帮你的项目进行市场宣传的代理机构,你还可以通过这个区域中心来设置以后的EB-5项目或者利用它来处理其他开发商的EB-5项目。

如果开发商并没有“优先考虑”的地位,在某些程度上,如果开发商想要获得EB-5融资,他们会发现他们必须得进入“移民事业”。这些开发商也许会成立自己的区域中心,或者“租赁”现有的区域中心,或者与市场宣传中介或其他EB-5资本融资链中的成员一起合作。但是,对于并不是十分了解EB-5项目的开发商,这一做法是十分困难,需要花费大量时间以及存在一定风险的。经营一个区域中心,意味着经营一个十分复杂的商业实体,需要丰富的财务技能,对移民事业的深入了解,以及最重要的,建立和维持在海外广泛的工作关系来筹集资本。

设立自己的区域中心的的开发商将会与行业中已经存在多年的龙头老大进行竞争。这些行业巨头已经在中国市场投资了大量的时间和金钱,他们的市场宣传十分强大,基础设施,系统结构和行业声望在EB-5投资者圈内都得到了大量认可。

绝大部分想要建设自己的区域中心和建设自己的基础设施的开发商最后都会选择放弃这一途径。尽管我们律师事务所可以协助客户建设区域中心和相关的基础设施,开发商自己应该了解,选择创立自己的区域中心会涉及建立和经营一个全新的行业 – 移民事业。区域中心的审核需要很长的时间才能获得批准,而获得EB-5项目的批准则需要更长的时间。因此,在此期间,你可以让新投资者了解你以前成功为投资者获得绿卡的案例。

与设立自己的区域中心相比,我们所代理的绝大多数的客人都认为与EB-5行业中的行业龙头合作是一个更好的选择。在这一方面,我们可以作为顾问来协助客户完成这一过程。


什么是目标就业区域?

目标就业区域通常是在非常明确定义的农村区域,或者是在失业率是全国失业率1.5倍的特定区域内。确定一个计划是否在目标就业区域内是否重要,因为在过去的3年内,几乎有90%的EB-5投资者选择在目标就业区域内进行最低投资额50万美元的投资,以获得美国绿卡。如果这个项目并不是在目标就业区域内,那么投资者必须得做最低投资额100万美元的投资,而在过去的3年了,只有10%的外国投资者采用了这一途径。

每个地区对该地区的目标就业区域都有不同的规定。例如,在纽约州,针对目标就业区域的规定十分宽松。但是其他地区,包括加州,对目标就业区域的规定则大为严格。但是我们有不同的方法去确定美国目标就业区域的地图分布。当你知道了项目位于目标就业区域的重要性后,请不要再在这方面踌躇,浪费更多宝贵的时间。向我们的专家咨询研究,让我们看看是否能够为将您的项目置于目标就业区域内。


我能够筹集多少资本?
在EB-5法律条款中,并没有规定一个EB-5项目所筹集资本的上限,它仅仅规定了每一个EB-5项目投资者在限定的时间内必须在美国创造出10个工作岗位。所以在决定EB-5融资资本时,对于新工作岗位的计算极为重要。就如文中所述,EB-5项目经常使用区域中心,是因为纳入计算的新工作岗位不仅仅包括直接,全职工作,有W2表的员工,还包括间接工作岗位和其他间接产生的工作岗位。

除了重要的工作岗位数量要求之外,另外一个影响EB-5项目资本筹集额的重要因素便是你的项目对于市场宣传机构和EB-5投资者的吸引力。这些行业参与者比较喜欢EB-5筹集的资本额占项目总成本的30%至40%。他们想要看到该项目有大量的权益资本和在该项目中的其他资本来源,以确保该项目可以在规定的时限内完成,以及创造出EB-5项目要求的新工作岗位数量,使得投资者能够获得其美国绿卡。

在好的建议,正确的规模组织以及资本结构组建的帮助下,EB-5项目筹集的资本能够很大限度地增加。


我们能够帮助您的计划完成EB-5
项目融资的哪些方面?
我们律师事务专长于代表获得“优先考虑”地位的开发商及其项目计划。想要了解这一方面的内容,请点击这里“酒店建设融资:如何赢得EB-5项目投资资本

对于获得“优先考虑”地位的开发商及其项目计划,我们通常在以下方面提供有效的帮助:

  • EB-5 融资来源探寻
  • 分析EB-5项目可行性
  • 最优化构建开发商的项目结构
  • 与行业巨头合作,创建最佳“EB-5队伍”
  • 协助构建正确规模和正确结构的资本
  • 就时下市场形势,协商最佳交易条款
  • 根据资本组成,协商和最终确定融资文件
  • 实施EB-5融资策略
  • 处理筹资过程中在海外出现的相关问题
  • 完成融资过程

 

作为开发商的法律顾问,我们能够为您在监管要求下,协商相对复杂的贷款协议或者优先股权益协议,并且严格遵守美国公民及移民服务局,证券局和美国金融业监管局相关法规要求。这一过程也有益于开发商甄别好的处理移民事务的法律事务所,经济学家,不同的酒店顾问和区域中心,使得开发商能够更好的选择,协商,与其合作,最终获得合适的贷款。

 

在融资过程中,我们为每一个EB-5项目的客户和EB-5团队里的其他相关人员处理以下事务:

  • 获得“目标就业区域”地图以及从经济学家处获得授权证书
  • 处理“新工作岗位数量计算”问题,确保符合资格的直接工作岗位,间接工作岗位以及间接产生的工作岗位数量纳入计算范围内来支持相应的EB-5融资额
  • 为您的项目构建正确的商业计划
    • 对经济学家和区域中心的计算反复核实,为开发商确定贷款额的最佳数额和条款
    • 增加贷款金额量和调度资本结构
    • 协商贷款合同,以反映正确的担保额;构建适宜的第三方付款条款和安全保障,使得开发商和传统的借款人(通常都具有优先处置权)都能接受该合同条款
  • 协商和最终确定中间债权人协议,第三方协议,建成担保,不同的担保协议书(取决于开发商提供的担保额),以及其他相关融资文件

 

如果你是一个经验丰富的开发商,过往的历史记录非常优秀,拥有质量优良的项目计划,我
们或许能够帮助你获得“优先考虑”的地位。如果您现在想要研究EB-5项目的可行性,请联系我们。联系方式如下:

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

Picture of Jim ButlerJim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。