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告慰函在特许连锁酒店融资中的重要性

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2014年3月7日

随着特许连锁继续作为品牌酒店的主要形式,告慰函变得更加重要。

正如我们在最近的文章中所述,酒店业已经发生了翻天覆地的变化。在美国,除了少数最高端和豪华酒店品牌以外,特许连锁协议已经成为大多数酒店打造品牌的主要方式。

随着特许连锁方式的普及,由于特许连锁模式具有的优势,以及贷款人希望获得其认为告慰函应提供的某些保护,告慰函变得比以前更加重要。在本文中,我的合伙人酒店律师Robert Braun解释了告慰函是什么以及其中通常包括哪些条款。

告慰函 – 安慰谁?

作者

Robert E. Braun | 酒店律师

如果您准备购买、建造酒店或为酒店重新募集资金,则您一定会寻找银行或其他贷款人为酒店融资,当您做这些事的时候,您必须谈判制定很多文件,有些文件很长,有些很短,但所有文件都是您获得贷款所必需的。在其他文章中,我们已经讨论过分级偿债、非无理终止及转租协议(SNDA协议)的重要性。分级偿债、非无理终止及转租协议用在酒店管理协议(HMA协议)中,通常仅限于长期品牌酒店管理协议中,以确定在业主/借款人拖欠贷款、违反酒店管理协议、被贷款人取消赎回权、或接受止赎替代契约的情况下,贷款人对酒店经营者享有的权利。

但是,特许连锁酒店怎么样?那些接受特许连锁房地产抵押品的贷款人希望获得一份“告慰函”,即贷款人与特许人达成的协议,以确定在酒店业主未能履行其贷款义务、特许协议或其他相关协议的情况下,贷款人和特许人享有的权利。换言之,贷款人想通过分级偿债、非无理终止及转租协议来规定其在酒店管理协议中享有的权利和承担的义务,并使用告慰函来规定其在特许连锁协议中享有的权利。

告慰函是什么?

就本质而言,告慰函是转让酒店品牌特许协议的一种形式。其中规定,在抵押品赎回权丧失、破产清算或出现贷款拖欠之后,贷款人有权使用某个品牌名称来经营酒店房地产。

贷款人为什么希望获得告慰函?

贷款人向品牌酒店提供贷款的原因在于,他们认为,酒店在作为品牌房地产被经营(和出售)的情况下价值更高。如果酒店特许连锁协议被终止,则相关房地产的价值可能会明显下跌。即使抵押品赎回权没有丧失,贷款人仍希望获得“接替”借款人之职责的权利,以便按照现有酒店特许连锁协议的规定、并以借款人的名义继续经营相关房地产。此外,贷款人还希望能够在抵押品赎回权丧失后(或在破产清算期间或类似法律程序中)出售酒店,并认为,将特许权转让给买方会增加其收回的价值。当然,这需要取得特许人/连锁酒店的同意。

谁来撰写告慰函?

大多数品牌酒店都有标准格式的酒店告慰函,事实上,品牌酒店会坚持根据该格式进行协商。当相关当事人要求品牌酒店使用新的或不同格式的告慰函时,品牌酒店会拒绝,或者在最好的情况下,其会推迟贷款的成交时间,直至对告慰函格式的谈判完成为止。由于告慰函中的贷款人权利是有限的,大多数机构贷款人都愿意接受向贷款人提供足够“安慰”的告慰函,根据这种告慰函,在业主/借款人违约的情况下,贷款人有权保持特许关系以及其担保品的价值。

告慰函包括哪些内容?

尽管每家连锁酒店的告慰函格式都各不相同,但大多数告慰函都包括如下条款:

  • 贷款人希望,品牌酒店在特许连锁协议终止之前向贷款人通知借款人违反特许连锁协议的行为,并给予贷款人补救该违约行为的权利(而非义务)。
  • 贷款人希望有权履行特许连锁协议,并避免支付被特许人被收取的使用费和其他加盟费。连锁酒店通常会向贷款人收取一笔“处理”费或管理费,该费用低于在通常情况下向新的被特许人收取的加盟费。
  • 贷款人希望有权让破产接管人按照现有特许连锁协议的规定来经营相关房地产,至少在赎回权丧失期间的短期期限内允许破产接管人经营。大多数品牌酒店通常都愿意让破产接管人在相对较短的期限内在“特许连锁旗帜”下经营酒店,但前提条件是:(i)任何涉及资金的和不涉及资金的违约行为都得到及时补救;(ii)酒店继续保持特许连锁协议所要求的保险范围;和(iii)贷款人为破产接管人履行任何短期许可协议中的义务提供担保。
  • 如果由于赎回权丧失而使得贷款人获得酒店房地产,则贷款人通常希望尽快售出该房地产。因此,贷款人希望获得一些保证,以确保卖方也能够获得与连锁酒店签订的特许连锁协议。
  • 此外,大多数贷款人都希望在其将酒店出售给第三方买家之后,被免除特许连锁协议中规定的责任。大多数连锁酒店都愿意承认,如果酒店被出售给第三方,且该第三方能够申请签订一份特许连锁协议,则特许人将会按照其届时实施的要求和程序来受理该申请。
  • 此外,大多数贷款人都希望在其将酒店出售给第三方买家之后,被免除特许连锁协议中规定的责任。大多数连锁酒店都愿意承认,如果酒店被出售给第三方,且该第三方能够申请签订一份特许连锁协议,则特许人将会按照其届时实施的要求和程序来受理该申请。

有哪些挑战?

告慰函对大多数贷款人而言是一项关键要求,对借款人而言却是一项挑战,因为其要求贷款人与特许人就某些事项做出约定,这些事项对贷款人和特许人(或对借款人)没有直接影响,但可能会阻止关键融资的成交。此外,贷款人和特许人可能会有不同的日程安排,而不仅仅是推动业主/借款人的融资交易成交。例如,贷款人与借款人之间可能会有其他问题,借款人可能仍在努力确定特许连锁协议的条款。即使在最好的情况下,借款人的法律顾问也通常在忙于谈判其客户不怎么感兴趣的告慰函,并尽力协调在某些情况下不一致的贷款人和特许人利益。当然,最终的结果是借款人获得贷款人提供的贷款。

您可以通过如下方式访问Hotel Law Blog网站上关于酒店特许与许可协议的全部资料:进入主页,选中顶部的“酒店法律主题”标签,然后点击下拉菜单中的“酒店特许与许可协议” . . . 或点击这里。

如下所列是JMBM的全球餐饮酒店行业律师团队撰写的部分文章:

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特许连锁酒店律师:在签订下一份特许连锁协议时需谈判的8件事

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双品牌酒店 — 业主或开发商应了解什么

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酒店律师:业主在选择酒店品牌之前应问的5个问题

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Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。