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JMBM酒店开发商论坛:洛杉矶希望尽快新增4,000个酒店房间!

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2014年1月22日

在国内很多市场中,购买一家酒店所需的成本远远超过建造一家酒店所需的成本,因此,酒店开发项目在这些市场中逐渐增多,最近,JMBM的酒店律师在洛杉矶市举办了一场酒店开发商论坛活动。该论坛由Jim Butler、Ben Reznik和Guy Maisnik主持,Bud Ovrom和Michael Santana担任演讲嘉宾。

Bud Ovrom是洛杉矶会展中心的总经理,他负责想办法增加4,000个酒店房间来支持会展中心,该会展中心是洛杉矶市中心区改造的重要项目。Santana在2009年被前任市长Antonio Villaraigosa任命为洛杉矶市的首席行政官,最近,应新任市长Eric Garcetti的请求,其同意继续担任该职。Santana是洛杉矶市的首席预算官,自上任以来,他成功谈判了该市的所有开发奖励协议。

出席本次论坛的开发商可享受很多可观的优惠。其中之一是,洛杉矶市希望在市中心区域新增4,000个服务于洛杉矶会展中心的酒店房间,该市愿意为此提供经济鼓励(最高可达相关房地产的暂住税、销售税、财产税和类似税收的50%)。但是,该市的鼓励方案附带有限制条件,开发商必须权衡这些鼓励方案的利弊。

洛杉矶市中心区的投资和开发浪潮

去年年底,88个新开发项目在洛杉矶市中心区域开始动工。多年来,市中心区建设一直有增无减,但这些项目代表着新的建设高潮。

Global Hospitality Group®的高级成员和JMBM的土地使用与所有权业务负责人Ben Reznik认为,这一高潮尤其反映在混合用途和多户型住宅开发项目上,在这方面,开发商“希望马上获得开发权利。”Ben说,开发商客户担心会错失这种机会,因而急于求成。Ben指出,除了开发权利之外,如今的酒店开发商还向本地当局寻求财务协助,Ben的团队可帮助开发商实现这一目的。给开发商的建议是在开发过程一开始就聘用土地使用律师,可以避免在开发过程中再聘用律师来解决本可以避免的问题。

背景:洛杉矶改造

Ovrom和Santana描述了洛杉矶在过去15年里取得了哪些发展和进步。市中心区已成为专业人士和快速增长的中产阶级希望生活和工作的地方。随着楼房、餐厅、零售和娱乐业的繁荣发展,市中心区得到新生。洛杉矶已经开发出一个非常有实力的品牌,并正在认真地继续打造。

Santana提到,在经济衰退之前的10年间,强劲的发展“改造了”洛杉矶市中心区。他说,“我认为,在接下来的10年里,发展规模会更大。” Santana透露,洛杉矶市现在的预算是1.75亿美元。洛杉矶市正在登记游览记录(超过经济衰退之前的水平),其“希望按照我们对待机场和港口的方式来对待旅游和餐饮酒店业。这些产业是本地的经济支柱。”

几年前,洛杉矶市决定将旅游业作为该市鼓励的主要产业,其中最重要的是会展中心。会展中心的每年偿债额是5千万美元,因此,该市必须制定一项使其可行的计划。该市最近将会展中心外包给了AEG公司,AEG公司是Staples Arena体育馆和洛杉矶活力广场(LA Live)的开发商。AEG公司和洛杉矶市正在制定相关计划,准备再建造一个占地百万平方米的会展空间,和一个提供给入驻洛杉矶市的一支国家新足球队使用的市中心足球场,以继续推动市中心区域的发展。

Bud Ovrom说,“我负责增加更多可步行到达会展中心的酒店。我们希望在2020年之前新增4,000个房间,我们认为这可以做到。” 市中心区的酒店市场怎么样?Ovrom回答说,“JW Marriott酒店的入住率是95%,在很多营业日还存在婉拒业务的情况。”当然,正在进行的开发项目预计将会为市场带来新的需求。

经济鼓励有哪些?限制条件是什么?

很多开发商都来到洛杉矶市,并声称,他们无法落实酒店开发项目,除非该市提供暂住税减免或其他经济补贴。Santana说,在经济鼓励方面,其办公室承担着若干任务。Santana透露,“我们希望发展,只要发展符合社区的需求,它就是一件好事。如果我们停止为大家做这件事,则我们的税收水平将会停滞不前。这些税收用于维护我们的安全设施和人行道。我们正在协调对经济发展的需求与对增加税收的需求,以支付服务设施所需的费用。”

Santana还指出,“如果您拿走我们的钱,则会有一些限制条件。”洛杉矶是一个联合城镇,该市希望有联合劳动力、最低工资、在设计方面的发言权以及对其他事项的参与权。换言之,Santana说,“我们的经济鼓励是有‘代价’的,您必须权衡其中的利弊。” 在合适情况下,该市愿意使用经济鼓励来推动酒店业发展。该市愿意提供的经济鼓励最高可达到相关税收(暂住税、财产税、销售税和其他税费)的50%。当开发商抱怨最低生活工资、联合施工和其他限制条件基本上用完了该市提供的所有经济鼓励时,Santana说,在一个联合城镇,这就是现实。AEG公司和其他开发商已经找到了一个有效可行的方法,这一事实使得与其相反的言论不攻自破。

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如下所列是JMBM的全球餐饮酒店行业律师团队撰写的部分文章:

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JMBM在华尔街日报会见Money®。会议成员讨论新酒店的建造与融资。

关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

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Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。