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酒店行业展望:Jim Butler眼中的2014年“10个之最”

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2014年1月17日

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酒店行业展望:Jim Butler眼中的2014年“10个之最”

作者
Jim Butler | JMBM Global Hospitality Group®主席

2014年伊始,酒店业就发生了很多让人兴奋的事。根据我们已经受理的价值680多亿美元的酒店交易,JMBM Global Hospitality Group®列出了酒店业内事件、问题、趋势和发展中的“10个之最”,这10个之最将会对酒店业产生最大的影响。

1. 2013年被证明好于预期,但2014年将会更好。未来一片光明。

结果好于预期的2013年给未来几年的持续发展和盈利打下了坚实基础。供应增长将仅为0.8%左右,大大低于长期平均值2%。需求增长将超过预期,可能会达到2.2%到2.4%。最为重要的一点是,日均房价已经增长约4.4%,在不同程度上提高了利润底线。最后,平均客房收益增长率将会在5.6%到5.9%之间。对于高端市场,相关比例更高。

不论您选择哪一家公司(STR公司、PKF公司和普华永道)的数据,2014年都会变得更好。供应增长率将会逐渐达到1.1%。需求将会增长2.1%到3.1%。入住率增长将会达到2%。日均房价增长将会最高达到5.2%,其中平均客房收益的增长率在6.0%和7.2%之间。对于豪华型酒店市场,预计平均客房收益在2014年的增长率是8.3%。

日益改善的美国经济加强了坚实的行业基础。最近修订的2013年第3季度GDP增长率是4.1%,这是近两年以来最有力的增长,也是自2006年以来美国经济第三次从一个季度到下一个季度的发展速度如此之快。尽管发展速度预计将会在2013年第4季度有所减缓,但2014年的GDP增长预计将会很强劲,且失业率较低,消费性开支增加,出口增多,住宅建筑业恢复活力,发展经济不再需要购买联邦债券。

GDP增长和就业增长与餐饮酒店业的健康发展之间的关系很重要。强大的行业基础和日益改善的经济,预示着未来的发展前景将会更加光明。

2. 这将会是买卖酒店的大好时机。

交易活动已经逐步增多,并将会继续增多。2013年,本行业将会记录大约180亿美元的酒店交易,而在2012年和2011年,酒店交易额分别是130亿美元和190亿美元。这远远不及之前几年的泡沫水平,即2005年的230亿美元、2006年的310亿美元和2007年的270亿美元。但它代表着一个有力的、可能更具有持续性的活动水平,其大大高于2009年的最低交易额20亿美元,且没有泡沫市场风险。

我们认为,自2014年起,来源于商业抵押担保证券市场的大量资本、不断增加的外商投资和竞争性融资以及其他传统债券将会推动买卖交易额达到更高的水平。对现有酒店的廉价融资方法日益增多,这也吸引一些业主为其酒店房地产再次筹资,而不是出售,因此,在未来几年里不会有数量很大的销售收益。其他业主则认为,现在是“兑现筹码”的时候,就让其他人面临前方的新挑战吧。

3. 酒店价值在未来3到5年将会继续增长。

2013年7月,Steve Rushmore 在NYU会议酒店宣布,根据HVS价值指数预测值,美国所有酒店市场中的酒店价值将会一直增加(至少)到2016年。

迈阿密、瓦胡岛、纽约市、旧金山和西棕榈滩市将会领先于各个市场,其单房收购价格增加额分别为238,000美元、210,000美元、145,000美元、139,000美元和80,000美元。同时,HVS公司还预计,酒店价值将会在2014年和2015年分别增长15%和9%。餐饮酒店业获得显著改善的行业基础、交易活动的增加以及随时可用的融资,使得这些预测更可靠。

根据STR公司报道,2013年的单房收购价格加权指数是196,000美元,超过了在2006年达到的最高值174,000美元,这进一步表明酒店价值在近期可能会增加。比率值恢复到2006年和2007年的普遍水平。贷款与价值比率(LTV)在2013年达到约73%,而在2007年是77%。
以上预测的酒店价值增值将会在未来几年里产生很多重要的实际结果。增值前景在很大程度上取决于酒店市场、市场细分和具体的酒店房地产。因此,优化投资结果、市场研究和尽职调查很重要。

酒店价值增值也带来了一种紧迫感,催促您在价格走高之前立即投资,或趁市场还很活跃的时候立即出售。价值增高(和相应的较高价格)也创造了更多的开发机会,因为在很多市场中,建造酒店要比购买酒店便宜得多,但前提是,必须要检验开发项目基础设施的可行性。

4. 外商投资将会增加 – 尤其是来自中国的投资。

中国这头睡狮虽然已沉睡多年,但现在真的苏醒了。中国逐渐成为全球经济中许多领域内的主要力量。中国在美国和其他国家的投资增加(以及中国旅游业的急速增长)才刚刚开始。

大部分宣传活动都是关于EB-5移民投资计划,根据这种计划,那些在美国的投资达到最低限额的外国投资者可以快速获得绿卡。在过去三年里,华人投资者已占到EB-5签证数量的80%,华人签证申请几乎使用了每年可用的EB-5签证最大数量即10,000个。2013年,在这一计划下的华人投资额可能会超过20亿美元。但是,与作为主流的非EB-5投资相比,这只是冰山之一角。

据传,头条新闻都是关于华人投资者的收购活动,收购对象包括住宅、全方位服务型酒店或商业房地产、或地标性房地产。
Kiplinger公司在其报告中预测,在未来10年里,华人对外投资(全球范围内)将会超过1万亿美元。美国尤其是华人对外投资的一个重点。Kiplinger公司估计,截至2023年,每年将会有150亿到200亿美元被用于购买美国资产。迄今为止,华人目前在美国持有的不动产、厂房和业务总额仅为约540亿美元。与英国相比,这微不足道,英国在美国持有的资产总额超过4400亿美元,但是,华人投资将会在美国不动产市场中形成一个显著和长期的影响因素。

在2013年9月,全球500强企业之一绿地控股集团有限公司(Greenland Holding Group)耗资10亿美元购买了位于洛杉矶市中心区的一大块土地,这是华人开发商迄今为止在美国开展的最大一笔交易。该公司计划建造酒店、办公室、服务式住宅和高端住宅。
最初的华人投资潮的引领者是富人,其中有700,000多名持有1千万元以上可处置资产的高资产净值个人。这些人持有的可处置资产平均值是3100万元,总共持有的可投资资产超过22万亿元。直到现在,才有更多的机构投资者、大型公司、银行、保险公司和其他由政府赞助的企业开始参与对外直接投资活动。

中国在1999年首次鼓励国内企业“走出去”,自那时起,华人对外直接投资(FDI)得到快速增长。联合国在《2012 年世界投资报告》中披露,截至2011年底,华人对外直接投资累积总额超过3660亿美元,其中在2011年这一年的投资额达到650亿美元。根据中国投资监测站的报道,截至2012年,华人在美国的投资累积总额是279亿美元,其中在2011年这一年的投资额是67亿美元。这些数字预计将会急速增加,许多观察者都认为,在未来几年里,华人企业将会在对外投资活动中变得更加积极。华人投资者继续表现出对不动产(包括酒店)的偏好。许多投资者都对由国际知名品牌运营的投资性房地产很放心。

5. 酒店开发新浪潮。

酒店开发新浪潮已经开始了。为什么?因为新开发项目将会受到以下各项因素的推动:在新酒店房间的建造数量低于平均值期间所积累的被抑制需求,餐饮酒店业的美好前景,投资者对酒店产品的需求增长,日益增长的、且使得酒店房间建造成本低于购买现有房间所需成本的酒店价值,以及越来越多的可用建造融资。

日益增长的酒店价值和日均房价使得建造新酒店在经济上具有可行性。2013年,在建房间数量将会增加29%,从2012年的67,000间增加到86,000间。此外,进入最终规划阶段的酒店房间数量将会在2013年增加到130,000间,而在2012年的数量是100,000间。66%的在建新房间属于高档和中档偏上酒店领域(分别是31,600间和25,700间),其中大部分是选择服务型房间。在豪华型酒店领域,仅增加了4400个房间,这一领域是建造成本与购买成本差别最大的一个领域,但所面临的融资挑战也是最大的。

这一波酒店开发新浪潮具有重要意义。随着新产品的上线,顾客将会有更多的选择。竞争将会最终限制日均房价和盈利的增长。新产品将会为管理协议、特许协议、资产管理和许多相关专业服务创造新的机会。新产品可能会“更加绿色”,在技术上更先进(带有“内置的”技术),并会吸引很多想在最新酒店留宿的顾客。这会在产品质量、升级和技术竞争方面,给现有酒店带来新的压力。从长远来看,这种发展很健康,但会给现有产品的业主带来特殊的挑战。

6. 建造融资将会回归市场。

建造融资将会回归市场。经济大萧条之后的第一阶段融资也将会回归市场。最初,可用的融资额是1千万美元或更少。之后,2500万美元成为一个新门槛,且融资仅提供给最大的交易。现在,现有酒店之间的竞争非常激烈,商业抵押担保证券融资正在接近在2006年或2007年达到峰值之前的水平。

到目前为止,建造融资最青睐的对象是成本较低的选择服务型酒店,这种酒店会获得信贷增加额、品牌支持、市政协助、大牌赞助和大量权益。但我们认为,2014年将会出现转变,聪明的贷款人和商业抵押担保证券投资者将会回归到有较高收益的建造融资领域。如果贷款人和投资者十分明智,他们将会确保聘用在建造贷款领域有丰富经验的贷款高级职员或投资顾问,以帮助他们避免在过去曾发生的问题。
建造融资是使得重大开发项目开花结果、让大量新产品在2016年和2017年上线的决定性因素。

7. 劳工问题将会增多,其重要性也会增加。

尽管酒店业的日均房价和平均客房收益正在上涨,但谨慎的经营者和业主已开始担心经营费用的增长速度将会超过收入增长。他们正在仓促地寻找限制经营费用的方法。不幸的是,对税款、公用事业费和其他固定费用,酒店基本上都束手无策,但劳动成本可能会是酒店可以控制的最重要成本之一。

行业专家已说过,将酒店房地产作为工会企业(而不是非工会企业)来经营,将会多花费37%的费用。因此,开发商、业主和经营者通常会在可能的情况下,使其酒店独立于工会。这也会给他们提供更多的控制权以及与其职工直接交流的机会。

但是,由于种种原因,很多酒店都很难独立于工会。在某些“工会城市”,几乎不可能在没有工会参与的情况下经营酒店。许多融资都是来源于工会基金或亲工会的资金来源,他们会坚持要求新酒店在建造和经营期间使用工会劳工。很多政府官员都会将工会的限制条件作为其授予新权利或批准的一项前提条件,或作为市政财务支持(例如,暂住税、财产税和销售税减免)的前提条件。这是对工会所提供的商业活动资金和支持的等价回报,因为工会希望立即获得中立协议(核卡程序)、生活工资协议以及会将会增加经营成本的、得到工会支持的其他法令。不过,许多开发商都声称,对工会作出让步所导致的成本增加额抵销了财务收益。

业主和经营者面临这些压力时,要认识到所有这些协议都是可谈判的,这一点很重要。尽管您必须签署中立协议才能获得必要的权利,这可能也是不可避免的,但这种中立协议的条款可能会与长期特许或管理协议的条款一样复杂,对酒店的成功而言也具有同样的重要性。这种协议没有“标准格式”。经谈判确定的条款可以创造实质性的价值。在与工会谈判劳资集体协议的更新或修改时,也是同样如此。

8. 《美国残疾人法案》合规将会变得更加重要。

根据《美国残疾人法案》提起的私人诉讼和司法部强制执行诉讼已有16,000多起。其中大多数诉讼都发生在最近几年。酒店、度假村、餐厅、体育设施、疗养地、办公室、零售店和其他“公共膳宿场所”是这些诉讼的主要起诉对象。

许多业主都受到泳池提升臂相关要求的困扰,或着重关注这一个问题。其他业主则沉浸在虚幻的慰藉中,因为他们还没有被起诉过,或已经解决了一个被告提起的诉讼。在《美国残疾人法案》执行方面,私营和政府起诉机构将会继续加大对该法中所有要求的执行力度。现在,业主应该通过合规审查和评估以及必要的修改,来制定预防措施。

《美国残疾人法案》合规将会对新开发项目和大型改造项目产生特殊的影响。特殊的规则适用于公寓酒店开发项目,对于这种项目,立法上有一个明显的趋势就是,只将开发商/业主拥有的、《美国残疾人法案》下的房地产数量计算在内,已出售给买方的公寓不计算在内。《美国残疾人法案》不仅仅是关于残障人士停车位或固定的泳池提升臂的法规。该法要求大多数房地产有贯穿各处的便利通道、可供有视力或听力障碍的人访问的《美国残疾人法案》合规网站、关于对待残障人士的书面政策程序和培训以及若干其他事项。

9. 混合用途项目(尤其是带有酒店的项目)开始复兴。

在经济大萧条之前的十年间,混合用途开发项目的优势非常稳固。共享某些成本和设施所带来的节约、终端用户的价值增值以及较大的市场吸引力都非常明显。酒店混合用途项目在持续增多。最初,最简单的项目是将酒店与住宅混合在一起,例如供售公寓、公寓酒店房地产或单一家庭式住宅。较为复杂的项目则为酒店/住宅添加了零售店、办公室、娱乐设施、体育设施和休养设施。在过去几年,国内最大的商业中心业主大多都恢复到经济大萧条之前的状态。现在,他们让酒店入驻到零售中心,以从两者的协力优势中获益。顾客更希望享受到生活、工作和娱乐一体化的体验。他们想在工作和购物的地方生活,也想在生活和工作的地方购物。营销大师们都承认,现在的酒店顾客都在寻找一种“体验”,而不仅仅是一间房。在混合用途的环境中,通常是在带有强烈生活气息的环境中,这种体验最容易得到满足。

高尔夫球场一直是高端住宅产品和酒店中极具吸引力的康乐设施。华人和其他亚洲投资者的大量涌入,使得业主更加注重在项目中添加高尔夫球场设施,我们认为,这会在2014年及后续年份中推动高尔夫球场的收购和开发活动。

公寓酒店回归市场!
给混合用途项目开发商的一些建议:在法律结构、文件、融资和经营方面,混合用途项目比单一目的开发项目复杂得多。请确保您拥有一支经验丰富的团队,以免掉进陷阱。

10. 要品牌还是不要品牌…

品牌化(或不进行品牌化)的重要性将会达到新高度。每过一个季度,品牌商都会使得其与业主和开发商之间的管理协议和特许连锁协议变得更加繁重,并提高其收取的费用,创造由业主负担费用的新成本中心。问题不是品牌商是否会给酒店带来价值。几乎在所有情况下,他们都会给酒店带来价值。问题是他们带来的价值是否值得业主付出成本。很多业主和独立经营者得出的结论是,这些价值不值得他们付出的成本,除非是“特殊情况”,例如会议中心酒店或大型国际度假村。

但是,贷款人和投资者热爱品牌。品牌可提供安全感和有效的制度,并会使酒店立即被顾客所接受。此外,品牌还可提供重要的开发资金,这对填补资金缺口而言必不可少。因此,尽管从中长期来看,业主和开发商最好是在没有品牌的情况下经营酒店,但为了让项目得以实施,他们仍会签署长期品牌管理协议和特许协议。

其他人将会充分探索替代方案,例如软品牌和精品店或独立经营。有些人会竭尽全力与品牌商谈判确定一份更加公平的协议。大家都应认识到,您可以为您的酒店资产做两件最重要的事:(1)选择“合适的”品牌和经营者,和(2)谈判商定一份管理协议,以保持数量合理的价值、控制权和灵活性。

现在是投身酒店业的大好时机!
酒店行业基础非常雄厚,且所有的指标数据都表明,交易、开发和投资活动将会在2014年增多。精明的酒店业主、开发商、投资者和资本提供人将会继续依赖于经验丰富的顾问,以确保每一笔交易都给其房地产和投资组合带来最大的价值。
关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

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Picture of Jim ButlerJim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526  jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。