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双品牌酒店 — 业主或开发商应了解什么

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2013年2月16日

酒店律师关于双品牌酒店利与弊的建议

单一结构或多元机构的酒店使用双重品牌,这在一定程度上成为酒店业的趋势,并已引起广大媒体的关注。

JMBM Global Hospitality Group®的酒店律师从事双品牌酒店业务已有一段时间,因此我们认为,我们应分享关于这种做法的利弊分析。

我的合伙人Bob Braun已受理过数百份酒店管理协议和特许连锁协议,在本文中,他针对这一主题提供了重要的最新信息。

一栋大楼 – 两个品牌

双品牌的两面性

作者

Robert E. Braun | 酒店律师

《今日美国》(USA Today)最近报道,越来越多的连锁酒店向业主和开发商提供“二合一”交易,即,一栋大楼入驻两家酒店。尽管这已不是新闻(在过去很多年里,酒店公司已将不同品牌酒店建在一起或分享设施),但“双品牌”趋势似乎有增无减。JMBM Global Hospitality Group®已经受理了很多此类项目,并了解这一趋势带来的利益和挑战。

以下是我们已经注意到的一些考虑因素。

双品牌酒店的好处

  • 在一栋大楼里入驻两个品牌这种做法中,最吸引人的一点可能是能够最大限度地提高土地价值,而土地价值是开发新酒店房地产所需的最大成本之一。酒店品牌商通常会规定在任何一家酒店内的房间大小和配置标准。通过将两家酒店建在同一块土地上,开发商可以增加顾客房间的数量,并可以提供更多类型的房间,以最大限度地提高该房地产所产生的收入。
  • 同一品牌系列中的不同品牌也可以吸引更多类型的顾客。例如,凯悦嘉轩酒店和Hyatt House酒店房地产通常位于同一个位置,这使得其可能同时提供选择服务型酒店和长住型酒店房地产。在洛杉矶市的洛杉矶活力广场,万豪国际已将丽思卡尔顿和JW万豪酒店并入同一个房地产中,并将会把万怡和万豪酒店并入街道对面的另一栋大楼里。这可以在两栋大楼里向顾客提供四种万豪系列品牌酒店!
  • 将两家酒店并入同一个房地产中,也可以更有效地利用空间。分享同一栋大楼的两家酒店可以分担昂贵的停车场、泳池、健身中心设施、会议室、餐厅、零售店和技术设备费用,而在其他情况下,这些费用一定会增加一倍。
  • 与最大限度地提高实物空间利用效率同样重要的一点是,通过提高运营效率而实现成本节约。为一家有100个房间的酒店配备一名全职总工程师或财务人员可能没有效率,但是,如果让该名全职总工程师或财务人员服务于合并在一起的、共有250个房间的2家酒店,则会变得有效率。同理,同一个品牌商在同一栋大楼里经营更多的酒店房间,可能会在其他人员配备(房间管理、维护、前台等)方面具有更大的灵活性和可调整性,从而可以减少人力成本并提高效率。

双品牌酒店带来的挑战

  • 尽管将一家以上的酒店建在同一个房地产中会带来明显的优势,但也会面临很多挑战。业主在双品牌房地产中面临的关键挑战之一是,不同的品牌系列不会结合在一起。事实上,很难想象两个不同的品牌商会同意在同一栋大楼里经营酒店。因此,即使业主认为希尔顿酒店和W酒店将会是最佳混搭组合,但是,如果这两家酒店确实入驻同一栋大楼,他们也绝不会分享经营空间、技术设备或人员。
  • 即使是同一个品牌系列中的两个品牌组合,如果这两个品牌在其常住顾客类别上相差甚远,则也可能会很棘手 – 与有限服务型酒店共享空间和人员,会使豪华酒店中的康乐设施利益受损。因此,大多数双品牌计划都是在品牌系列中连锁规模非常相近的品牌之间进行。此外,将两个截然不同的品牌放在一起,可能会模糊不同服务之间的区别。
  • 业主还应考虑融资问题。融资贷款人可能希望合计两家酒店的现金流量,以计算国内信贷的偿债保障比率和其他基准。同时,他们通常还希望区分每家酒店的法律问题,以便确定补救措施。这给谈判增加了新的难题(通常情况下难以克服),并增加了交易成本,而这些是双品牌酒店的成本节约和效率所不能抵销的。
  • 在目前常见的双品牌模式中,相关房地产通常是根据单一管理协议予以管理,或至少由单一管理人管理,以实现最高的经营效率。在单一协议下,管理人会将房地产的财务成果合并在一起,并会进行联合业绩检查。尽管这会避免出现在同一栋大楼里经营两家不同酒店的问题,但也会导致每家酒店的实际业绩被隐瞒。此外,这也可能会导致如下结果,即,如果业主想解雇无业绩酒店的管理人,则其也不得不解雇有业绩酒店的管理人。如果业主或开发商进行充分咨询,则所有这些问题都会在管理协议谈判过程中得到解决。
  • 另外,如果在特许连锁协议下经营双品牌酒店,则可能需要签订两份不同的特许连锁协议。双品牌酒店的特许连锁协议和经营还没有发展成为常态。因此,您可能需要精心制定独特的方法、合同条款和经营流程,以最大限度地扩大双品牌模式带来的利益。

您可以通过如下方式访问Hotel Law Blog网站上关于酒店特许与许可协议的全部资料:进入主页,选中顶部的“酒店法律主题”标签,然后点击下拉菜单中的“酒店特许与许可协议” . . . 或点击这里 。

 

如下所列是JMBM的全球餐饮酒店行业律师团队撰写的部分文章:

告慰函在特许连锁酒店融资中的重要性

特许连锁酒店律师:

在签订下一份特许连锁协议时需谈判的8件事

您应在何时为您的酒店选择品牌?

该品牌应在何时管理您的酒店?

双品牌酒店 — 业主或开发商应了解什么

特许连锁酒店律师:

酒店特许连锁协议和酒店业主可能会犯的5大错误

酒店特许和管理律师提示:

当心“更改品牌标准”的陷阱

酒店律师:业主在选择酒店品牌之前应问的5个问题

关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

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Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。