酒店业在未来几年的前景预示着现在是酒店投资的良好时机

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2013年2月21日

提供行业评估的酒店律师：需求增多，供应减弱。平均客房收益可观。有什么理由不喜欢？

我们不断收到酒店业主、开发商、贷款人和媒体人的来电，他们询问，“自2013年以后的餐饮酒店业投资前景如何？” 业内资深人士的热情普遍高涨，他们中有很多人都在重新启动收购项目（和少量开发）项目。活动水平已经上升了一两个等级。

每个人都喜欢的一件事：除无法预见的情形以外，酒店业基础设施和酒店估价情况有望在至少5年时间里（一直到2017年）持续保持改进。

这向投资者呈现了一个非常有吸引力的背景，有经验的投资者已经开始实施计划。

1. 基础设施：数字说明了什么

需求 – 夜间房的销售

在过去几年里所有无法解决的、让人忧虑的情况（例如，经济不稳定、失业率持续走高、选举、财政悬崖、欧洲问题），并没有影响商业或休闲旅行者外出旅行和在酒店留宿。事实上（好消息是），2012年第4季度的酒店房间需求相当多，其中12月份的需求量创下最高纪录。

入住率

在经济大萧条过去之后，酒店业的恢复首先表现在以牺牲价格为代价的入住率增长，因为酒店管理者为使其酒店客满而牺牲价格。尽管需求在绝对意义上持续创造新纪录，但需求增长仍然比较缓慢。2011年的入住增长率是4.2%，但到2012年降低至2.4%。预计在2013年将会下降到1.8%，随后到2014年将会小幅上升至2.8%。

价格

 现在，大家关心的都是价格。在美国，2011年和2012年的价格增长率都是3.8%，但预计将会在2013年和2014年分别上升到4.9%和4.6%。

平均客房收益

当然，平均客房收益增长率是估算入住价格和价格增长率之综合影响的要素。在经济大萧条低潮过去后，平均客房收益增长率在2011年和2012年分别达到了8.2%和6.3%。
从全国来看，平均客房收益在2012年终于赶上在2008年雷曼兄弟公司(Lehman Bros.)破产、全国陷入经济萧条之前的最高水平。（按照经通胀调整后的基数，再过几年也不会完全达到之前的最高水平。）
平均客房收益预计在2012年和2014年分别增长5.7%和6.0%。据此预计：到近几年为止，5-6%的平均客房收益增长率应该是30年平均值中的较高值。这些数值很可观。

供应

在供应方面，前景变得更好。供应渠道现在低于长期平均值，预计在2013年和2014年分别增长1.0%和1.5%。酒店业的典型特征是，其在基础设施很强大的时候建造更多的酒店房间，从而周期性地使本行业受到伤害。这个周期没有发生，因此，我们所应付的不是供过于求带来的负面影响。这是至少直到2017年基础设施继续被看好的原因之一。

2. 2013年和 2014年预测

最近，我们在史密斯旅行研究所的（为本行业提供相关数据的）朋友向我们分享了他们对2013年和2014年中关键绩效指标的预测。预测具体如下。

所有这些数字意味着什么？

JMBM Global Hospitality Group®致力于协助您在餐饮酒店业取得成功，我们庆幸能看到，这些数字证明了该行业的强劲复苏！

• 我们认为，接下来的5年是稳定并持续发展的时期。
• 我们认为，25大市场中7个市场的有力复苏将会扩展到所有市场。在纽约、旧金山、洛杉矶、迈阿密和波士顿出现的酒店购买热潮，将会蔓延到其他主要城市，甚至会蔓延至二级和三级市场，因为买方一直在寻找价值，并最终会得偿所愿。
• 奢侈和高端业务部门已享受到的特殊改善，将会延伸到食物链的下端。
• 在未来几年内，酒店将会入驻大型的区域性商场和购物中心。对现有的酒店与零售混合用途项目的研究表明，在这些混合用途的设施中，酒店和零售都具有强有力的竞争优势。零售业已经完全复苏，业主希望大型酒店入驻其商场，从而从两者的协同效益中受益。很多业主都有资金来运作这一事业，并已开始实施在过去几年被搁置的计划。
• 酒店混合用途项目都处于筹划阶段。这类项目是成功的，不论其用途是在零售、住宅、办公室、体育或娱乐。全国范围的混合用途项目已经证明了这一点，酒店混合用途开发项目将会在融资资金回归到建筑行业时得到蓬勃发展。
• 一般而言，酒店开发在很大程度上受到建筑融资资金的限制。在合适的情况下，开发商将使用通过EB-5移民投资签证项目而筹集的资金，将其作为资本存量的一部分。

现在是买酒店的时间了

酒店业已趋稳定且步入一个在未来将会稳定上升的阶段。这是一个非常有利于投资购买酒店的时刻！

关于酒店买卖的其他资源

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关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产（尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产）开发和重新定位。

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Jim Butler 是JMBM的创始合伙人，也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一，独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》（The HMA & Franchise Agreement Handbook）、《关于如何购买酒店的手册》（How to Buy a Hotel Handbook）和《贷款人手册》（Lenders Handbook）。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易，其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面，Jim已有30多年的丰富经验，在最近五年主要为华人投资者提供服务，因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 或 jbutler@jmbm.com