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购买酒店?不要购买受到《美国残疾人法》诉讼或司法部调查的酒店

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2011年2月28日

很多投资者认为,当前的经济不景气时期是最佳时机,可以按有大幅优惠的折扣价购买处于困境中的酒店和汽车旅馆资产。但是,投资者在完成一项购买交易之前,应在其尽职调查清单中再加上一项:酒店的实物财产和经营程序是否符合《美国残疾人法》(ADA)和类似州立法规的规定。

JMBM Global Hospitality Group®的成员Eudeen Chang在《美国残疾人法》诉讼中担任酒店的辩护人,并向投资者解释《美国残疾人法》会对其酒店投资活动产生哪些影响。

酒店买方注意:当您购买酒店时,不要购买受到《美国残疾人法》诉讼的酒店

作者

Eudeen Chang | JMBM Global Hospitality Group® 酒店律师

《美国残疾人法》执行的当前法律环境
私人原告诉讼:

过去的十年见证了急速增长的私人原告诉讼,包括对个体酒店(和被归类为“公共膳宿场所”的其他物业)提起的集体诉讼和诉讼,声称酒店有违反《美国残疾人法》的行为。在加利福尼亚等州,《美国残疾人法》原告可以索赔实际发生的、惩罚性的和法定的损害赔偿,个体原告借助于“起诉和和解”等不同方式,已提起了数千起诉讼,其中声称在很多地点发生了几乎相同的违法行为。

司法部调查:

除了私人原告诉讼以外,美国司法部也已经通过个人财产调查、地区扫荡行动和全系统范围的调查等形式,积极地实施《美国残疾人法》。

个人财产调查。司法部对个人财产的调查通常始于顾客对某家酒店的投诉,该投诉被业主或经营者驳回,或未得到妥善处理。如果顾客向司法部的民权部门提出正式的《美国残疾人法》投诉,则事件通常会升级。所有的投诉都会得到积极的调查。

地区扫荡行动。司法部还开展了地区“扫荡行动”,例如几年前在纽约时代广场/剧院区进行的调查。这项针对60家时代广场酒店(包括精品酒店和国际旗舰房地产)开展的全面性《美国残疾人法》合规调查,是在收到某个顾客的投诉之后而启动的,是一次目标明确的调查。

全系统范围的调查。司法部还对全国领先的酒店和零售商开展了若干次全系统范围的调查。在过去几年里,司法部起诉了其他著名的旗舰酒店,例如,Ramada有限公司(Ramada Ltd.)(2010年)、美国天天旅馆公司(Days Inns of America, Inc.)(1999年)、万豪国际公司万怡管理公司(Marriott International, Inc., Courtyard Management Corporation)(1996年)、6号汽车旅馆有限合伙公司(Motel 6 Operating LP)(2004年和2007年)和巴斯酒店和度假村集团(Bass Hotels and Resorts)(1998年),或与这些酒店谈判达成了同意令或法令。在2010年11月,司法部和希尔顿全球酒店集团签订了一份长达45页的“符合《美国残疾人法》的、确定先例的综合协议,以使该集团对全球大约900家酒店做出最先进的便利性改动。”。

这对酒店投资者而言意味着什么

当前的法律环境让投资者面临了一个新现实。投资者在购买酒店或汽车旅馆时,很可能也会为自己购买了一起《美国残疾人法》诉讼。房地产可能含有违反《美国残疾人法》规定的建筑障碍物,可能会导致顾客向司法部提起私人原告诉讼和/或投诉,从而导致司法部调查。酒店的经营政策和流程可能也会违反《美国残疾人法》。(流程通常包括如下各项,例如,在线和第三方预订、如何对待辅助动物、或如何确保提供必须具有充分便利性的客房数量。)此外,酒店也可能正在接受司法部的调查,或正面临《美国残疾人法》诉讼。目前,我们正在代理两位买家,其中一位是丧失赎回权的买家,该买家继承了一项司法部同意令或调查。

此外,对《美国残疾人法便利性准则》(ADAAG)的实质性修订案已被添加到司法部关于实施《美国残疾人法》的2010年法规修订案中。这些新法规自2011年3月15日起生效(其中有一些例外规定,这些规定自2012年3月15日起生效)。2010年新标准实施了技术要求(例如,房地产具有充分便利性而必须满足的规范)和范围要求(例如,在一个设施内必须具有充分便利性的房间或设备数量)。过去始终符合《美国残疾人法》的酒店,以后也有可能不符合该法的规定。

投资者在完成一项购买交易之前,必须实施这方面的尽职调查来保护自己。例如,如果可能存在违反《美国残疾人法》的情况,则投资者可以要求卖方纠正相关问题,将之作为达成交易的前提条件,获取对障碍物拆除的估价,并要求卖方提供第三方信用担保,或相应降低购买价格。在完成购买之前,投资者应考虑在以下三个方面进行尽职调查:

法律确定相关房地产是否正在接受司法部的调查,或业主或经营者是否正面临《美国残疾人法》诉讼;
建筑。聘请一名《美国残疾人法》顾问调查房地产并确定是否存在建筑障碍物;和

经营。确定酒店经营者是否制定有关于招待残疾顾客的有效政策和流程。

如果房地产位于加利福尼亚州,则投资者还可以根据加利福尼亚州的《2009年建筑物相关的便利性标准合规法案》来寻求保护,该法案的目的是通过无障碍认证专员计划(CASp)来抑制滥用《美国残疾人法》诉讼的行为。无障碍认证专员计划使得企业能够通过一项流程来“证明”其设施符合州和联邦的便利性标准。无障碍认证专员计划所带来的好处之一是,持有合格证的企业所有者有权选择坚持或停止他人在州法院向其提起的、所有与建筑物相关的《美国残疾人法》诉讼,并改为进行调解,以便有可能避免昂贵耗时且导致法务费用增加的法律程序。
《美国残疾人法》其他辩护与合规资源

您可以通过如下方式访问Hotel Law Blog网站上关于《美国残疾人法》的全部资料:进入主页,选中顶部的“酒店法律主题”标签,然后点击下拉菜单中的“《美国残疾人法》辩护与合规” . . .或点击这里。

 

如下所列是JMBM的《美国残疾人法》辩护律师团队撰写的部分文章:

《美国残疾人法》合规与辩护律师:喜达屋酒店和Phoenician酒店在《美国残疾人法》合规中获取一次昂贵(和不必要)的教训。谁会是下一个?

《美国残疾人法》辩护律师:泳池提升臂诉讼激增。为什么企业全方位合规是最佳的解决方案。

司法部起诉纽约市3家获得Zagat认定的顶级餐厅违反了《美国残疾人法》

《美国残疾人法》合规与辩护律师:《美国残疾人法》专家讨论酒店业目前面临的最热门问题

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《美国残疾人法》辩护与合规律师提醒:希尔顿酒店与司法部达成有关《美国残疾人法》的和解:确定先例的协议比拆除建筑障碍物更有效

《美国残疾人法》辩护与合规律师:加利福尼亚州的无障碍认证专员计划 — 该计划能提供《美国残疾人法》预期的所有保护吗?

关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

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Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。