Published on:

您希望在您的酒店买卖协议中有那些陈述和担保?

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2012年11月9日

提供关于购买酒店或其他餐饮酒店业不动产的提示信息的酒店律师。
酒店、餐厅、旅游胜地、分时度假项目、疗养地、高尔夫球场和其他餐饮酒店业房地产不同于其他类型的商业房地产。餐饮酒店业房地产涉及到与特殊目的不动产完全联系在一起的营运业务。因此,获得卖方就相关问题做出的不动产陈述和担保变得非常重要。

下文讨论了这些陈述和担保 — 这些陈述和担保是什么,包含哪些内容,您在常见交易中希望获得什么样的陈述和担保,以及会产生哪些问题。

 


您希望在您的酒店买卖协议中有那些陈述和担保?

作者

David Sudeck | 酒店与分时度假律师

购买带有营运业务(不论是酒店、旅游胜地、分时度假项目、餐厅、疗养地、高尔夫球场或网球设施)的不动产可能会很复杂,并伴有风险。在常见的短期尽职调查期间(例如,15到60天)可获得和审核的信息,具有实用局限性和财务局限性。在大多数传统销售中(不同于票据或已被没收担保物销售),业务和房地产的卖方都了解资产,从卖方那里获得的相关资产陈述和担保将会为买方提供一些额外信息,并确保买方最终收到的信息是全面和准确的。

在本文中,我们将讨论(I.)陈述和担保是什么,其目的是什么?(II.)陈述和担保通常包括哪些方面的内容?和(III.)在酒店或其他餐饮酒店业房地产交易的当前“卖方市场”中,常见的陈述和担保有哪些?

I. 陈述和担保是什么?其目的是什么?

“陈述”一词是指合同一方向另一方做出的关于“用来促使交易完成的特定事实或情况”的声明。“担保”是指“关于所述事实的真实性的承诺”。(定义来源:布莱克法律词典)

从买方角度来看,卖方陈述和担保的目的是促使卖方披露充分的事实,以便买方基于该事实和常规尽职调查,在知情的情况下做出购买决定。
但是,卖方却不愿提供有意义的陈述和担保,因为从最终来看,卖方提供陈述和担保的行为,即是接受有各种不准确之处的风险。卖方的基本前提是,其宁愿在不做任何陈述和担保的情况下,“按现状”出售房地产。但买方希望获得一份关于不合格陈述和担保的完整清单。大多数买方最终“只想知道卖方所知道的情况”。因此,几乎在所有情况下,卖方关于不动产状况或其运行情况的陈述和担保,将仅限于卖方的实际所知或卖方的一两名关键雇员的实际所知。

II. 陈述和担保通常包括哪些方面的内容?

购买协议中的陈述和担保通常包括3大方面内容:(a)卖方,(b)购买协议,和(c)待售不动产和业务的状态和状况。

卖方。 这方面内容包括一项关于卖方实体存在的声明,即卖方声誉良好、卖方不是外国实体、卖方不是已破产的债务人或破产程序的对象、卖方已经获得所有的同意、卖方享有销售的权利和权限。这些陈述和担保很重要,可在卖方不享有签订协议所需权限的情况下,确保买方根据合同法(以及在可能时根据侵权法)的规定提出损害索赔。如果第三方托管结束,则处理销售事宜的产权公司通常会在给产权转让投保时确认这些问题,因此,对于以卖方根本无权签订协议为由而提出的解约索赔,产权保险公司不会做出赔偿。作为买方的法律顾问,我们通常也独立地核实卖方的状况,并确认其没有破产。
请注意,卖方自己可能不会以无法人资格为由而寻求撤消协议,但其公司股东以及相关第三方可能会以法人的高级职员越权行事为由而设法禁止签订协议。这些陈述和担保通常不包括所知范围限定(例如,限于卖方的实际所知),因为其是在卖方的所知范围内。

购买协议。 这方面内容包括一项声明,即,协议不与卖方的其他义务和适用法律相冲突,且协议在任何情况下(破产情形除外)对卖方都具有可执行性。这些陈述和担保通常不包括涉及与现有协议之间之冲突的所知范围限定,因为其是在卖方的所知范围内,但是所知范围限定通常是针对与遵守适用法律相关的声明。

不动产和业务。 这些陈述和担保旨在促使卖方向披露买方所需的事实,以便买方基于这些事实以及其尽职调查结果,在知情的情况下做出是否购买不动产的决定。在下一节,我们将列出在酒店、餐厅、旅游胜地、分时度假项目、疗养地、高尔夫球场和其他类似的餐饮酒店房地产买卖协议中常见的13项陈述和担保。

III.在酒店或其他餐饮酒店业房地产交易的当前“卖方市场”中,常见的陈述和担保有哪些?

除了卖方陈述和担保以及上述购买协议之外,如下所列也是我们在餐饮酒店业项目买卖协议中通常处理的13类主题事项。

  1. 无定罪。 卖方通常陈述如下,即没有处于审理过程中的或可能会发生的定罪程序(在清单中明确披露的程序除外)。通常情况下,“可能会发生的”会受到实际所知和/或所收到的书面通知的限定。
  2. 无诉讼。 卖方通常陈述如下,即没有处于审理过程中的或可能会发生的重大诉讼(根据定义而定,在清单中明确披露的诉讼除外)。同样,“可能会发生的”会受到实际所知和/或所收到的书面通知的限定。需考虑事项还包括不会导致诉讼的客户索赔书面披露(例如,疾病或臭虫)。
  3. 无违反法律/契约与条件及限制(CC&R)的行为和其他记录事项。 通常情况下,卖方会设法将其关于这一主题的陈述和担保限定为如下声明,即卖方没有收到过关于此类违反行为的任何书面通知。此外,还应添加一项声明,即对于在第三方托管期间被发现的违反行为,谁应承担相关风险。
  4. 环境条件。 买方希望知道,对于与在其获得所有权之前期间的环境条件或索赔相关的任何费用或支出,其不负有任何责任。这些陈述和担保通常是重要谈判的主题,因为卖方希望在卖出房地产之后,立即被完全免除所有责任。此外,大多数卖方都不希望有入侵式的检测,因此便有效地将买方权利限制为实施第I阶段(目视)环境现场评估。因此,对买方很重要的一点是确保有如下陈述和担保(通常仅限于卖方所知),即不存在排放有害物质的情况,也不存在违反环保法律的行为。
  5. 地面和空间租约。 卖方通常会同意做出如下陈述和担保,即不存在地面或空间租约,或同意做出如下声明,即只存在预期的租约、完整且准确的文件已经提供、且不存在相关的违约情况。如果有租约,且该租约对不动产的价值或业务的运营很重要,则买方还应要求租约的另一方不得毁约。
  6. 转让时不附带任何留置权。 通过适当的产权审核和卖方的如下承诺,即除了“允许存在的例外情形”(在尽职调查期间予以确定)以外,销售不动产时不附带任何留置权,卖方可以做到在不附带任何留置权的前提下销售不动产,但在通常情况下,还会附有一份卖方就取消所有或特定的金钱留置权和权利负担而做出的同意书。
  7. 合同/管理协议/特许协议。 购买协议通常规定,买方将接受特定的(或所有)合同。如果事实是这样,则买方会希望卖方做出如下陈述和担保,即只存在预期的合同,且没有违反任何此类合同的情形。该声明也可适用于管理和特许协议,或者,这些协议可以根据其对餐饮酒店资产价值的重要性做出不同规定。在任何情况下,所有重大合同的条款和可转让性均应予以审核。注意:在接受所有合同之前,买方应考虑是否有其可能不希望接受的和无义务接受的合同,例如工会合同。
  8. 财务和营运报表。 即使是在有限的卖方陈述和担保中,卖方至少仍应做出如下陈述和担保,即相关期间完整且准确的财务和营运报表已经提供,且在该报表是由不动产管理公司编写的情况下,该报表是卖方在做出与不动产运营相关的决策时所使用的全部资料。这些陈述和声明通常是重要谈判的主题,因为这些信息对买方确定餐饮酒店不动产的价值而言很重要。
  9. 无优先权/购买或租赁权。 第三方购买不动产的权利可能会或不会出现在公共记录中,这使得买方难以评估因第三方寻求禁止销售所带来的风险。因此,卖方应愿意做出如下陈述和担保,即无任何其他人有权购买或租赁相关房地产。这对于品牌酒店而言尤为重要,因为很多特许和品牌管理协议都规定有优先权。地面租约通常也包含这种权利,因此应予以仔细审核。
  10. 税务。 由于存在继承人责任和房地产留置权风险,因此,买方应确认,卖方已在逾期之前支付了所有税款和特别税捐,包括不动产税(应反映在经更新的产权报告中)、暂住税、雇佣税、销售税等。除了获得卖方的这种声明之外,买方可能还希望获得完税证明(或等效证明),以确保截至成交之时的税款均已支付。
  11. 维护和无缺陷。 买方开展的合适尽职调查包括一项由合格的顾问或承包商实施的综合性实物检查。但是,买方仍希望知道,卖方是否知道房地产的组成设施中的任何缺陷(尤其是潜在缺陷,例如,在实物检查中无法看见的霉菌)。但是,卖方通常会设法限定关于房地产及其改进的陈述和担保。此外,如果规定这些陈述和担保,则相关谈判将非常艰难。
  12. 《雇员退休收入保障法》。 如果买方或卖方直接或通过一家管理公司购买《雇员退休收入保障法》下的养老金计划,则该计划的详情可予以提供,作为特定陈述和担保的组成内容。
  13. 洗钱。 买方应确认,卖方不在与洗钱相关的任何政府名单上(例如,海外资产控制办公室OFAC),也不是与洗钱相关的刑事调查的对象。注意:这种声明对买方而言更重要,因为买方在为所购货物提供资金。

结论
这是卖方市场。因此,陈述和担保在酒店买卖协议中的重要性总是低于其在其他市场环境中的重要性。卖方希望最好不做任何陈述和担保,以便在成交之后无须“回头看”,也无须担心买方索赔。买方希望知道其是否获得了所有相关的信息,且没有遗漏可能会影响房地产或业务之价值的任何重要信息。理想情况下,买方希望卖方在财务上负责任何意外情况(至少是卖方在交易完成之前已知的意外情况)。通常情况下,如果各当事人均有理有据,且合理行事,则会有对每一方而言都行得通的折中办法。我们帮助买方和卖方在这些情况下寻找解决方案。我们另有一篇与此相关的文章,该文章分析了这些陈述和担保有哪些重要性。请见“酒店买卖协议 — 卖方向酒店买方所做的陈述和担保的重要性是什么?”。

关于酒店买卖的其他资源

您可以通过如下方式访问Hotel Law Blog网站上关于酒店买卖的全部资料:进入主页,选中顶部的“酒店法律主题”标签,然后点击下拉菜单中的“酒店买卖” . . .或点击这里。

如下所列是JMBM的全球餐饮酒店行业律师团队撰写的部分文章:

JMBM的华人投资集团™宣布其成功为华人客户在美国实施了收购,以及Eudeen Chang晋升为集团副主席

JMBM的酒店律师帮助华人房地产开发商以9600万美元购买洛杉矶大道喜来登酒店802个房间。

提醒那些考虑高尔夫球场的酒店投资者:高尔夫球场是不同的投资!这种投资具有不同的风险,并要求您具有不同的技能。

酒店律师:每个想购买或建造高尔夫球场的人都应该了解的事……

现在是多年以来购买或销售酒店的最佳时机

关于如何购买酒店的手册 — 酒店律师宣布新书发行

酒店业在未来几年的前景预示现在是酒店投资的良好时机

酒店收购流程详述(30页的小册子)

如何购买酒店:酒店收购清单

购买酒店?酒店融资?每个借款人均应知道的10件事(第2部分)

购买酒店?酒店融资?每个借款人均应知道的10件事(第1部分)

酒店买卖协议 — 卖方向酒店买方所做的陈述和担保的重要性是什么?

卖方在酒店购买协议中的陈述和担保 — 目前的重大问题是什么?

由JMBM Global Hospitality Group®促成的喜来登环球酒店销售

关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

Click here for the English version

Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。