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美国残疾人法》辩护与合规律师:《美国残疾人法》中关于高尔夫球场的新合规要求。这些要求对您而言意味着什么?

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2012年2月7日

为高尔夫球场的业主和经营者提供某些建议的《美国残疾人法》辩护与合规律师。高尔夫球场是“公共膳宿场所”中的一种(此外还有酒店、餐厅、零售店和类似场所),是《美国残疾人法》新标准的适用对象,该新标准自2012年3月15日起生效。

该新标准如下文所述,代表着适用于高尔夫设施的法律标准中的重大变化。如果您尚未分析该新标准,那么您可能会大吃一惊。如果您尚未对您的球场开展便利性调查,也未实施合规计划,那您的时间不多了。

我们预计,“辩护团队”和司法部将会非常积极地执行这些新标准,并将从中找出几个实例杀一儆百。您不会希望成为其中的一个实例!
这里有一些关于《美国残疾人法》新标准如何适用于高尔夫球场的有趣信息,该信息由《美国残疾人法》辩护与合规律师Marty Orlick提供,Marty是我的合伙人,他负责我们的《美国残疾人法》业务。Marty和他的团队不是这一领域的“新手”。

他们在为客户提供《美国残疾人法》合规咨询方面有20多年的丰富经验,已在大约500起《美国残疾人法》诉讼中担任辩护律师。因此,他们非常了解事情的本质,知道什么重要和什么不重要。

为了使您的高尔夫球场符合
《美国残疾人法》新标准,您需要了解什么,以及如何避免
代价昂贵的诉讼或司法部调查
作者
Martin H. Orlick先生 | 《美国残疾人法》辩护与合规律师

自2012年3月15日起,对公众开放的所有……高尔夫球场必须满足《2010年美国残疾人法》新标准中关于便利性设计的要求。

杰出的职业高尔夫球手Casey Martin曾根据《美国残疾人法》(ADA)成功地提起诉讼,要求职业高尔夫球协会修改锦标赛政策,以顾及其残疾情况,准许其使用高尔夫球车,您还记得这个案件吗?Martin在其诉讼中声称,职业高尔夫球协会的规则禁止在某些锦标赛中使用高尔夫球车,这违反了《美国残疾人法》。美国最高法院支持了他的诉请。职业高尔夫球协会巡回赛有限公司vs. Casey Martin一案(2001年)532 U.S. 661。

当时谁会知道,司法部(“DOJ”)会在2010年针对公共和私营高尔夫球场实施全方位的便利性要求?不过,始终在关注《美国残疾人法》演变情况的高尔夫球场业主、承租人和经营者,应该已经预见到这些变化即将会出现。“高尔夫球场”被明确地确定为《美国残疾人法》下的“公共膳宿场所”。对于在2010年对实物便利性和政策及程序所做的改动,娱乐倡导人士、有残疾的高尔夫爱好者、美国无障碍委员会和司法部(或DOJ)已经关注了很长一段时间。

事实上,最初的《1991年美国残疾人法》准则适用于高尔夫球场内的公共设施,如同其适用于服务于公众的任何其他商业设施一样。很多高尔夫球场业主已在过去的20年间落实了这些便利性变化。其他人则没有予以落实。这不要紧,因为自2012年3月15日起,所有对公众开放的公共、市政和私营高尔夫球场,均必须满足《美国残疾人法》新标准中针对新建的、改建的和现有的高尔夫球场而规定的便利性设计要求。

根据适用于高尔夫球场的《1991年美国残疾人法》标准,您的合规义务是什么?
在过去20年里,高尔夫球场的业主、承租人和经营者不得不遵守《1991年美国残疾人法》中的便利性要求。为了分析您的高尔夫球场是否符合《美国残疾人法》,业主和经营者必须了解自己的球场是否满足《1991年美国残疾人法》标准。如果您的球场已经接受过无障碍专员的调查,并被认定为满足《1991年美国残疾人法》标准,则您就没有后顾之忧。如果您的球场不满足《1991年美国残疾人法》标准,那就请您继续努力。此类高尔夫球场不仅必须满足《1991年美国残疾人法》标准,现在还必须满足2010年标准。适用于高尔夫球场的《1991年美国残疾人法》标准包括如下:

  • 无障碍停车场
  • 外部无障碍走道
  • 建筑物入口
  • 球场办公室
  • 公共休息室
  • 餐厅和酒吧
  • 公共会议室
  • 专业商店/零售点
  • 俱乐部
  • 更衣室

根据《2010年美国残疾人法》新标准,您的合规义务是什么?
2010年标准规定应有往返于发球区与球道和草坪之间的无障碍通道或高尔夫球车通路。

1991年标准不适用于高尔夫球场本身。但是,2010年标准(首次)适用于高尔夫球场的如下组成部分:

  • 发球区
  • 球洞草坪区
  • 通道上和球场上的高尔夫球车通路
  • 训练设施、草坪、练习场
  • 配备有提升臂的游泳池、娱乐设施
  • 迷你高尔夫球球场
  • 雨棚
  • 临时设施(锦标赛露天看台、便携设施租用)

截至2012年3月15日,任何新建或改建的高尔夫球场都必须满足新标准要求。现有球场则应满足《美国残疾人法》第三章中关于“可容易实现的”障碍物拆除标准。如果球场的业主或经营者是市政部门,或其位于市政用地上,则其还应符合第二章“服务便利性”中的规定。

作为业主或经营者,您必须清除在实物和通讯方面的使用障碍。这将包括一项为失聪和有听力障碍的高尔夫球手接受电信转接服务(“TRS”)以及为失明或视力低下的高尔夫球手提供辅助设备和服务的方案。

“可容易实现的”障碍物拆除这一标准,适用于“可容易完成的和能够在不需要花费很大力气或费用的情况下予以拆除的”障碍物。对于单个球场的业主或经营者而言,可容易实现的程度可能会远远低于多个球场或国立球场的业主或经营者所承担的障碍物拆除义务。

高尔夫球场业主和经营者必须实施相关政策和程序,以确保不存在会妨碍残疾高尔夫球手的出入口障碍物。

《2010年美国残疾人法》标准所规定的安全港

为了减轻在过去20年间始终遵守1991年标准的商人的某些负担,司法部对现有球场采用了“安全港”保护措施。高尔夫球场中满足1991年标准的组成部分,无需为了满足2010年标准而予以修改,除非其在2012年3月15日之后被改建。但是,对于1991年标准中未包括在内的、关于现有球场组成部分的要求,则不存在安全港。因此,如果这些新要求可以很容易实现,则您必须遵守,不论您是否改建您的球场。

《美国残疾人法》始终规定应有往返于停车场与俱乐部、专业商店、行李托运、车辆租赁、公共休息室、餐厅、酒吧和其他公共娱乐设施之间的通路。2010年标准规定应有往返于发球区与球道和草坪之间的无障碍通道或高尔夫球车通路。

目前,一定数量的发球区域、球洞草坪区和雨棚必须是无障碍的。每一个经设计建成的球洞草坪区,必须能容许一辆高尔夫球车进入、停放、击球和退出。目前,训练草坪区、练习场和其他训练区域必须配备一定比例的无障碍设施。

如果您的球场承办锦标赛或慈善活动,则必须提供无障碍的永久或临时看台。因为高尔夫球手不会将球击入深草区或障碍区(例如障碍洞),这些设施无需是无障碍设施。但是,如果有用于训练的障碍洞,则该区域必须能够容许高尔夫球车出入。

您何时需要遵守2010年标准,您是否已做好在您新建的无障碍球场中发球的准备?

自2012年3月15日起,允许公众打球或承办锦标赛或合格的巡回赛的所有……高尔夫球场,必须满足2010年新标准。

自2012年3月15日起,允许公众打球或承办锦标赛的所有公共和私营高尔夫球场,必须满足2010年新标准。为了赶在生效日期即2012年3月15日之前满足新标准,到目前为止,业主和经营者应已经制定并实施了合规计划。该新标准是在2010年获得批准,因此,到目前为止,您应已处于最佳状态,并应已经实施了《美国残疾人法》障碍物拆除计划。在由多个球场组成的联合球场中,所有球场均须满足《2010年美国残疾人法》标准。

司法部认为,允许任何公众进入的或承办公共锦标赛或庆典的任何私营球场或高尔夫球俱乐部,应符合《美国残疾人法》的规定。

哪些改建会引发《美国残疾人法》合规问题?

对俱乐部、停车站、餐厅、酒吧或其他公共娱乐设施的重新设计,通常构成会引发合规问题的改建,必须符合《美国残疾人法》的规定。对发球区、球道或草坪的重新设计,被视为会引发合规问题的改建。一般性的球场维护、对旗杆位置的改动或对障碍洞位置的改变,不构成改建。

“无障碍”高尔夫球车的现状是什么?

十多年以来,司法部一直在研究无障碍高尔夫球车的标准。目前还没有高尔夫球车标准。司法部正致力于确定每一个球场必须配备的高尔夫球车的数量,并通过适用于高尔夫球车的安全标准。司法部在2010年7月关于固定装置和设备规则提议的预先通知中,提出了这一问题,但该过程仍在进行之中。

所有这些信息对您而言意味着什么?

自2012年3月15日以后,所有新建和改建的高尔夫球场均须满足2010年标准。在技术上可行的情况下,此类改建必须满足新的建筑标准。现有球场必须满足“可容易实现的障碍物拆除”标准。

您是否已对您的高尔夫球场开展了《美国残疾人法》合规审计?

如果您尚未对您的球场开展便利性调查,也未实施合规计划,那么您的时间不多了。
司法部已明确规定,业主应调查其房地产是否合规,并应实施相关计划,以将可能会妨碍残疾高尔夫球手打球的障碍物拆除。如果您尚未对您的球场开展便利性调查,也未实施合规计划,那么您的时间不多了。如您对如何制定《美国残疾人法》合规计划有任何疑问,我们可为您提供帮助。

《美国残疾人法》其他辩护与合规资源

您可以通过如下方式访问Hotel Law Blog网站上关于《美国残疾人法》的全部资料:进入主页,选中顶部的“酒店法律主题”标签,然后点击下拉菜单中的“《美国残疾人法》辩护与合规” . . .或点击这里。

 

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Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group(r)和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group(r)为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是Jim Butler(金百德)律师的签名。我们在代理酒店业主、开发商、投资人方面,具有无与伦比的经验。我们已经为客户完成了价值超过710亿美元的酒店交易,遍及世界各地1600多处酒店房产。如果需要了解更多信息,请通过JButler@jmbm.com或+1-310-201-3526来和Jim Butler(金百德)律师取得联系。

备注:Jim Butler(金百德)是杰美百明律师事务所 (JMBM) 的创始合伙人,同时也兼任环球酒店房地产专业律师团队®的总负责人。Jim是世界知名的顶级酒店律师,在业界享有盛誉。在Google上搜索“酒店律师”,您就会一目了然。Jim及其团队不仅仅是著名的酒店律师,他们也是餐饮酒店行业的咨询师和商业顾问。他们能为您寻找到投资商机,并撮合达成交易。