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酒店律师:业主在选择酒店品牌之前应问的5个问题

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2008年9月5日

酒店品牌激增给酒店业主提供了更多选择,也带来了更多挑战。业主在选择酒店品牌之前应问哪5个问题?

我的合伙人Bob Braun是JMBM Global Hospitality Group®的高级成员之一,作为酒店律师和顾问,其已经受理了数百份酒店管理协议,取得了显著业绩。在与酒店经营者交易方面富有经验的餐饮酒店业律师人才方面,我们有非常“强大的后备力量”,Bob是其中经验最丰富的律师之一。

Bob和我经常在一起工作,我们经常在行业会议和网站Blog版块上就酒店管理协议的诸多方面提供实践指导。事实上,整个Blog版块是专用于讨论酒店管理协议。(只需打开www.HotelLawBlog.com,点击网页上方的“TOPICS” 标签,然后选择“Hotel Management Agreements”。或者,在您的浏览器地址栏中输入https://hotellaw.jmbm.com/management_and_franchise_agree/

我们的丰富资源库中的许多内容都是关于如何找到合适的酒店经营者和如何获得公平的管理协议,今天,Bob为我们列出了酒店业主在签订酒店管理协议之前必须问到的5个问题。

以下是Bob Braun撰写的文章……

业主在选择酒店品牌之前应问的5个问题

作者

酒店律Robert E. Braun

品牌激增

酒店品牌在最近几年急速增多;自1980年以来,史密斯旅行研究公司(Smith Travel Research)和普华永道(PricewaterhouseCoopers LLP)报道的品牌数量已从81个增加到324个。在近几年,已建成的酒店公司引入了新品牌,而业界新人已经形成了自己的理念。

对于寻求品牌或品牌重塑和酒店房地产的酒店开发商和业主而言,新的酒店品牌既创造了机会,也制造了陷阱。面临如此多的新品牌,业主有了更多的选择,但也必须了解自己需要什么。

老公司,新面孔

已经建成的酒店公司引入新的品牌,可以获得一些明显的优势。他们无需现学;因为他们“以前已经做过”,可以将其经验运用于新品牌。他们有预订系统、标准流程、建立新品牌所需的资金和(最重要的一项)后备力量 – 他们可以利用只有通过多年经验和培训才可以开发出的人力资源。

但是,品牌公司的资源并非是无限的。一个品牌系列中的各个品牌之间通常会相互竞争,不仅争夺公司的内部资源,也争夺顾客。例如,在一段期间内,有限服务型酒店绝对不会与全方位服务型酒店相竞争。但现在,不同品牌之间的界线通常变得模糊不清,因而可能会导致激烈竞争。

新公司,新面孔

新酒店公司开发的新品牌带来不同的好处和挑战。新酒店公司可能会更注重某个品牌的成功。因为新品牌可能更依赖于少数酒店房地产的财务成功,其目标与业主的目标可能更为一致。业主可享有更大程度的灵活性,从而使得其对酒店房地产的设计和经营有更多的发言权,并更加愿意解决关于位置、规模和设计的独有问题。

但是,这些好处同时也是短处;新酒店公司没有成熟酒店公司已拥有的相同系统和资源。新酒店品牌不可能会有与现有品牌相同的经济规模;通常情况下,在极少数几家酒店之间“公平地”分摊成本会使得每一家酒店都承受更大的负担。此外,新品牌的优势之一“灵活性”,也可能会使得该品牌很难创建和维护一个统一的品牌形象。

告诫– 新建品牌通常“表现得好像”是已经建立的品牌,试图通过这种方式来赢得更多的优势。业主应注意,如果某酒店仅仅是期望与W酒店竞争,则并不意味着该酒店确实在与W酒店竞争,也不意味着该酒店可以要求相同的条款。

什么品牌是合适的品牌?

在诸多因素中,为酒店项目匹配合适的品牌和经营者这一因素将决定项目的最终成功。合适的品牌和合适的管理或特许连锁协议,可以使项目价值增加或减少25%。因此,业主必须系统地和切实地评估每个品牌会带来什么好处。业主必须问一些关键问题:

  • 品牌的目标和我的目标一致吗?

在考虑新品牌时,最关键的问题是了解该品牌的目标和经营标准是否与业主对酒店的设想相一致。

  • 该品牌是一个品牌,还是只是一个想法而已?

不论是新公司还是老公司,一个品牌必须拥有一家以上的酒店才能被认可。业主应评估品牌的承诺和资源,并获得相关保证。

  • 谁来经营店面?

品牌不仅仅是名称和图片;他们是将理念和想法付诸实践的人。业主必须了解由品牌开发或购买的系统。该系统是共享的预订系统,还是在内部开发的系统?接受过培训的关键人员在哪里?他们已经制定了哪些采购计划?

  • 我喜欢这个想法,但我得花多少钱呢?

酒店管理协议是标准化的协议,以使业主支付所有的经营成本。业主必须了解品牌将会使其节省或花费多少资金。

  • 我的品牌会与我竞争吗

如上文所述,品牌扩张会使不同产品的界线变得模糊不清。因此,业主应争取在协议中规定竞争禁止条款,这些条款不仅能够保护业务免受特定品牌的竞争,也保护业主不会受到由管理公司管理的所有竞争性酒店的竞争。</blockquote>

获得合适的品牌

大多数酒店业主和开发商并非每天都与品牌商谈判。获得合适品牌的最佳和最有效方法是聘请一名经常与品牌商打交道的专业顾问。作为JMBM Global Hospitality Group®的酒店律师,我们会调查业主的目标、项目具体情况以及市场基本情况,以履行律师职责。根据调查结果,我们会详尽列举可能的品牌和经营者候选人。之后,我们将与酒店开发商或业主以及团队其他成员一起来审核选项,并按照优先顺序排列选项,比较各个品牌所要求的不同条件。

我们的这种做法得益于我们在过去二十多年里汲取的教训 — JMBM Global Hospitality Group®多年来已经帮助客户处理了1,000多份管理协议。在选择品牌之前问到关键的问题,可显著提升管理协议的价值。

我们还建议,业主应积极地向候选品牌“推销”其项目的优点,并解释其项目为什么是候选品牌希望其酒店连锁家族中拥有的一个好项目。业主可以阐述如下各项,即,其使得项目与众不同的构想、项目如何取得成功、项目为什么会在战略上或财务上对酒店公司很重要。

向品牌商询问5个关键问题,并向其说明相关房地产的优点,可引导您与品牌商成功建立起战略合作关系,创造一个品牌商和业主的“双赢局面”。

您可以通过如下方式访问Hotel Law Blog网站上关于酒店特许与许可协议的全部资料:进入主页,选中顶部的“酒店法律主题”标签,然后点击下拉菜单中的“酒店特许与许可协议” . . . 或点击这里

 

如下所列是JMBM的全球餐饮酒店行业律师团队撰写的部分文章:

告慰函在特许连锁酒店融资中的重要性

特许连锁酒店律师:在签订下一份特许连锁协议时需谈判的8件事

您应在何时为您的酒店选择品牌?该品牌应在何时管理您的酒店?

双品牌酒店 — 业主或开发商应了解什么

特许连锁酒店律师:酒店特许连锁协议和酒店业主可能会犯的5大错误

酒店特许和管理律师提示:当心“更改品牌标准”的陷阱

酒店律师:业主在选择酒店品牌之前应问的5个问题

 

关于JMBM的华人投资集团™

JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的律师为华人投资者在美国的投资活动提供法律和商业建议。他们帮助华人投资者识别、分析、评估、验证、收购、融资和管理酒店和不动产商机。具体包括尽职调查、购买与销售结构和文件、美国不动产(尤其是酒店、多功能酒店、多户住宅建筑和商用不动产)开发和重新定位。

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Picture of Jim Butler Jim Butler 是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团TM的创始人兼主席。他是世界知名的顶级酒店律师之一,独著或与他人合著的书籍有《酒店管理协议与特许连锁协议手册》(The HMA & Franchise Agreement Handbook)、《关于如何购买酒店的手册》(How to Buy a Hotel Handbook)和《贷款人手册》(Lenders Handbook)。Jim带领Global Hospitality Group®为客户处理了价值超过680亿美元的酒店交易,其中涉及位于世界各地的1500多处酒店房产。在为亚洲投资者提供代理和咨询服务方面,Jim已有30多年的丰富经验,在最近五年主要为华人投资者提供服务,因为华人国民和公司在美国开展的海外投资活动急剧增多。 +1-310-201-3526 jbutler@jmbm.com

这是www.HotelLawBlog.com网站作者和酒店律师Jim Butler在签字。我们已经完成了超过680亿美元的酒店交易,并已制定了创新的解决方案来展现酒店价值。您的酒店律师是谁?

我们的愿景。我们有担任酒店业主、开发商和投资者的代理人。我们已在超过680亿美元的酒店交易中帮助我们的客户制定商业和法律解决方案,其中涉及位于世界各地的1,500多处房地产。如需了解更多信息,请通过电邮jbutler@jmbm.com或电话+1 (310) 201-3526联系Jim Butler。Jim Butler是JMBM的创始合伙人,也是JMBM Global Hospitality Group®和华人投资集团™的主席。Jim是全球顶级的餐饮酒店行业律师之一。在GOOGLE上搜索“酒店律师”,您就会明白。

Jim及其团队不“仅仅”是著名的酒店律师。他们也是餐饮酒店行业咨询师和商业顾问。他们是交易撮合人。他们能够发现合适的经营者或资本提供人。他们知道找谁和如何找到他们。