Articles Posted in Ask the Hotel Lawyer

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ADA Defense Lawyer on hotel mixed use: Tenants not liable for common areas

编写:金百德律师及环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师

ADA(美国残疾人法案)酒店辩护与合规律师特此向大家介绍一下“混合用途酒店”:酒店混合用途项目在过去十几年来数量激增。这些项目是将酒店与零售、居住、娱乐、办公和其他用途结合在一起。近年来,许多项目是将酒店与购物中心等元素结合在一起。大众对混合用途酒店情有独钟。

连续多年,我们写过许多有关酒店和高品质的商业或零售中心相结合从而产生巨大优势的文章。有研究显示,适合的酒店可以给购物中心提升20-40%的销售额;而酒店则可获得较竞争对手高出30-40%的出租房屋收益率。

但是,如果您是一位酒店业主,那么您肯定熟知以下情形:与购物中心或其他零售业混合经营的酒店会遭遇大量的法律纠缠。这些纠缠是单一酒店项目所不常遇到的。“公共区域”就是其中的重要问题之一。
下面就是我的合伙人Marty Orlick律师所撰写的有关公共区域责任问题的文章。从文章中,您可以对ADA违规案件的辩护有所了解。当然,最终的案件分析要依赖于所掌握的准确事实和酒店混合用途项目的结构。尤为重要的考虑因素是:酒店是您“所有的”还是“租赁的”。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer: How the Marriott-Starwood merger will affect you. . .

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2016年11月10日

环球酒店律师团队的调查:最近酒店行业内发生的大合并对业内人有什么影响?

雅高酒店集团(Accor)在2016年7月12日收购了费尔蒙(Fairmont)/来福酒店集团(Raffles);紧随其后,万豪集团在2016年9月完成了对喜达屋酒店集团(Starwood)的并购。相信其他某些品牌的合并已在紧锣密鼓进行中。无论如何,酒店业内的多数人都觉得这些大规模交易必然会对整个行业产生某些重大的影响。

杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队认为,把那些最可能受到并购影响的业内人士的想法收集起来是非常有价值的。所以,在万豪—喜达屋合并即将完成之际,我们对酒店行业的朋友和同事们,以及酒店律师博客(HotelLawBlog.com)的读者们,进行了一个简短的调查。

我们将这个调查结果进行了量化,发布如下,另附加了一些评论。

酒店合并对您的业务产生什么影响

万豪与喜达屋酒店集团或者其他酒店公司的合并对你的业务产生什么影响?

  • 无影响28%;
  • 正面影响43%;
  • 负面影响29%。

评论:

  • 我读过并认可Bill Marriott先生关于这次并购的理由。
  • 品牌合并或一些品牌被淘汰必将导致我们获得新品牌和产品多样化的机会减少了。
  • 万豪和喜达屋这两公司原有的品牌大量重叠,而且有关培养客户忠实度的规则完全不同。
  • 原则上讲,合并通常是建设性的,具有积极意义。但是,万豪—喜达屋的合并是把酒店行业的很大份额置于一家公司的控制之下,对整个酒店行业也未必就是好事。
  • 管理公司可以谈判的酒店集团更少了,很可能导致在某些市场形成垄断。
  • 竞争对手减少 = 开发商没有选择。未来的酒店业主将受到负面影响。
  • 从业主的立场出发,竞争力被削弱,特别是在管理费和服务方面。当万豪并购丽思卡尔顿的时候,丽思卡尔顿的标准和客户观念失去了其标识性、高端品位。我相信,早晚有一天,万豪与喜达屋的商业文化会发生冲突。
  • 对这些品牌的控股公司有正面影响。对于其他品牌,如果不能在服务和产品方面与
  • 并购的公司进行区分,则会很难吸引客户。
  • 合并后的公司将获得对网上旅行社(OTAs — Online Travel Agents)更大的优势,因此可获得更好的预订条件和费用。可是,对品牌连锁的谈判来说,业主丧失了与一家品牌谈判,从而打压或对抗另一品牌的机会。因此,连锁费将很可能上涨。没有竞争通常导致费用高起。
  • 以前常见喜达屋可与万豪进行区域性竞争,而今后这种情形难以重现,当地的产业链也可能疲软。

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Hotel Lawyer: The PROs and CONs of multi-branded hotels

2016年11月7日

多品牌酒店

使用多品牌(一个以上品牌)的酒店越来越普遍,但也有特例。尽管多品牌酒店的一些竞争优势推动着这个潮流,可是开发商和业主仍然应该考虑多品牌酒店潜在的不足之处,从而进行权衡。

我的合伙人Bob Braun律师,是环球酒店专业律师团队的资深成员,拥有与所有主流、传统品牌打交道的第一手的经验,为数百家酒店谈判过管理和品牌连锁协议,这其中不乏多品牌酒店。Braun律师还是我们《酒店管理协议和品牌连锁协议手册(第三版)》的作者之一。今天,他将给我们详细地解释这个多品牌酒店现象。

双品牌和多品牌酒店  机遇和挑战

Bob Braun,酒店专业律师

双品牌和多品牌酒店的潮流

过去几年来,多品牌酒店越来越时髦。不到十年前,双品牌酒店还非常罕见。后来,双品牌逐渐多起来,有些甚至开始使用两个以上的品牌。这样一来,“多品牌”酒店就在行业里诞生了。在早年间,多品牌是特殊环境下的产物。今天,已经有将近100家多品牌酒店面世了,另有几乎相同数量的多品牌酒店正在建设中。下面我们就来说说多品牌酒店的利弊。 继续阅读 / Continue reading →

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ADA Compliance & Defense Lawyer: ADA Website Accessibility lawsuits escalate

金百德 (Jim Butler) 律师及环球酒店专业律师团队

杰美百明律师事务所的残疾人法案(简称ADA)辩护律师团队建议:我们的客户们应该早点儿行动起来,辨别和解决潜在的问题,千万别坐等案子找上门。多年来,我们一直呼吁对网站的ADA合规予以足够的重视,但是许多酒店、度假村、饭店、银行、零食店和其他商业不动产的业主或经营者在面对最近汹涌而来的ADA指控时,仍然不堪一击。

今天,我的合伙人Marty Orlick律师将给大家谈谈网站便利性指控。对着这类问题,除了迎头解决以外,别无他法。这类问题是不会自己消失的。

酒店网站和预订系统是否满足盲人的要求

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所ADA合规及辩护律师团队负责人

本文曾被加州银行家协会在期刊上发表

如果你收到一封律师函,宣称你酒店的网站违反了美国残疾人法案(ADA),因为它歧视那些有视觉障碍的人士,你作何反应?

如果你的反应是认真对待这封律师函,你就做对了。

如果你发现,你收到的律师函,也被同一家律所发给了上百家其他酒店、饭店和别的行业,你又作何反应?

如果你的反应是,你收到的是用一个模子扣出来的函件,原告用漫天撒网的手段来寻找可以诉为被告的对象,那么恭喜你,又答对了。

如果律师函要求你将酒店网站建设得符合网站便利性的国际标准,你该怎么办呢?

如果你的反应是,抄起电话打给具有ADA经验的法律顾问,你将既节省时间又节省金钱。

2016年1月,Carlson Lynch Sweet & Kilpela 律师事务所(CLSK)向全国上百家酒店、饭店、金融机构和其他行业发出了几乎相同格式的律师函,宣称司法部要求所有营业性网站必须遵循ADA法案。(注:司法部是负责制定ADA标准的联邦机构,那时还没有正式制定任何网站便利性的指南。)

几个月后,同一家律师所至少又发出了两轮律师函,一再要求网站必须整改,来符合ADA便利性标准。这些律师函是在谋求民事调解(美国法律术语 — structured settlements),并对那些不马上束手就擒的公司以诉讼相威胁。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer: What’s up with all the new hotel brands and what does it mean to you?
By Jim Butler and the Global Hospitality Group®

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年9月21日

你注意到没有,最近几年新的酒店品牌激增?我们杰美百明律师所(JMBM)接到了大量的有关品牌的业务,从特许经营协议、管理协议到其他各类协议等等。所以,我请我的合伙人Bob Braun律师就此现象的意义谈谈自己的看法。

下面就是Bob Braun律师的意见,其中还有帮助业主应对此情况的实用性建议。

酒店 — 品牌扩张还是品牌激增

Bob Braun, 酒店专业律师

为了招揽更多客户,酒店公司通常使用“品牌扩张”的策略——即使用相关或相近类别酒店的现有的品牌进行冠名。这些酒店公司利用新酒店制造的品牌扩张,对现有的客户群体施加影响并培养客户对品牌的忠诚度,从而增加利润。

我们知道,品牌扩张适用所有类型的产品——饮料、汽车、粮食、服装等等,当然还有酒店。但是酒店公司不仅将现有品牌名称用于新型产品(例如,非酒店不动产 – 独立产权公寓住宅、散户单元、俱乐部以及分时产权的度假房产等),酒店公司有时还创设新的品牌名称(新名称经常包含品牌的基本名称或进行某些修改)从而对同一类别但不在同一市场的其他不动产进行区分(酒店、住宅、俱乐部、温泉中心等)。举例来说,为经济型、长住型、全项服务和豪华型酒店分别创设不同品牌名称,以方便区分。

酒店行业最值得注意的是其最近几年惊人的新品牌的分裂繁殖率。目前,七家集团公司持有90个不同品牌:温德姆(Wyndham)集团15个;精选(Choice)国际酒店管理公司11个;万豪国际(Marriott)酒店集团19个;喜达屋(Starwood)集团13个;洲际酒店(IHG)集团8个,包括3个假日酒店(Holiday Inn)品种;凯悦(Hyatt)酒店集团11个;希尔顿(Hilton)集团13个。

为什么有这么多品牌?

这一现象最重要的原因是酒店公司用新品牌来吸引扩大客户群体。酒店公司以能够向客人提供新的选择来提高他们对品牌的忠诚度。酒店公司使用多个品牌能够有效地覆盖更多的市场地域,并且更好地销售给特定人群,满足地区偏好。新的品牌在现有市场中也有扩展的机会,因为新品牌不受现有酒店的连锁经营协议中有关“非竞争条款”的妨碍。(译者注:“非竞争条款”是酒店品牌向酒店开发商承诺,不在以酒店为圆心的半径X英里内经营同样品牌的其他酒店。)较大的品牌家族可能也允许一个酒店业主,当其不再满足某品牌级别的标准时,仍然保留特许经营权,而转换为另一个较低级别的品牌,而不必进行重大的装修改进。 继续阅读 / Continue reading →

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How to get a great hotel operator and a fair hotel management agreement

Jim Butler (金百德)律师  环球酒店专业律师团队

为什么酒店业主需要 HMA PRO™ 程序

众所周知,选择适合的酒店品牌 + 酒店管理公司,是酒店成功的决定性因素。优秀的酒店管理公司能够在两方面给资产带来价值提升。一方面是在现有基础上通过更健全的管理来促进酒店经营;另一方面是提高资产的长期价值。同时,不适当的品牌和管理者将减少现有资产的收入和价值,令其难以融资,影响出售价格。

成功的酒店投资取决于一份公平的酒店管理协议。选择一个优秀的酒店管理者只是第一个步骤。第二步骤要求投资者谈判签署一份公平的酒店管理协议(HMA),以确保自己的利益得到保护。没有公平的HMA,即使世界上最优秀的管理者也不能给酒店投资者带来预期的利益。

品牌酒店管理协议通常都对业主极为不利。抛开费用和其他经济条款不谈,它过于倾向酒店管理者,造成了利益一边倒的局面。这种协议让管理者享有对酒店的实际控制权,而且要求业主花冤枉钱,根据品牌的特色来装修、维持酒店。

用地产行业的术语来说,这种协议给予了管理公司“所有者的全部利益,而不承担所有者的任何责任”。

使用HMA PRO™可二者兼得:优秀的管理公司 + 公平的HMA

实践证明,使用杰美百明律师所25年来提炼的HMA PRO™程序,能够帮助业主获取一份利益最大化的HMA,从而以最小的代价拥有心仪的酒店品牌和管理公司。HMA PRO™程序是一个英文缩写:其本义是招募(优秀)管理者的酒店管理协议程序。

HMA PRO™是杰美百明律师所对老式通用的征求建议书(RFP— request for proposal)进行改造提升得来的。我们起初使用的是那些精明的酒店顾问今天仍然在用的典型RFP。但是我们不喜欢 RFP 程序的被动性:RFP 程序造成业主只能被动等待酒店管理公司发来提议。所以25年来,我们逐渐对传统 RFP 程序进行改良,从而最大化的保护业主的利益。据我们所知,没有任何其他公司使用与我们相似的程序。为了便于区分,我们把此程序叫做HMA PRO™。 继续阅读 / Continue reading →

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The five biggest mistakes hotel owners make in selecting operators and negotiating brand HMAs

我们发现,酒店业主在与管理者谈判时,经常不经意而犯下五个错误,从而陷入困境。

错误一:仅仅考虑一个酒店品牌,并且让对方知道您非他不嫁。

酒店业主的口头禅:我的酒店必须使用X品牌,他们对我的酒店非常合适。

律师的忠告:即使X品牌确实适合您的酒店,以合理的代价获得该品牌的最佳方法是发起一场小小的竞争。如果每个品牌都了解至少有一个竞争者存在,则他们提出的条件必须优于竞争者。这个过程不必刻意模仿拍卖,但必须具有可控性、选择性和竞争性。

错误二:尝试自己寻找酒店品牌和管理公司。

酒店业主的口头禅:我们最近在某个社交场合与一些酒店管理公司的代表们聊天。他们非常喜欢我们的项目。我想我们能够与他们达成交易。

律师的忠告:天下没有“碰巧”的事情。鸡尾酒会上的闲谈绝对不是鉴别、招募酒店管理团队的最佳方式。通常来说,在鸡尾酒会上漫不经心的交谈,很可能泄露酒店招标的底线,因此应当尽量避免。更何况酒店管理公司的推销人员就是靠着鸡尾酒会上与您这样的人“洽谈”生意来赚钱养家。

如果在谈判的初始阶段,您没能罗列出自己酒店的所有优点,则您在交易中必然要吃大亏。在上述例子中,您也许还没有来得及为自己酒店做出一个合理的定位,而经验老道的酒店管理公司已经摸透了您的心理,从而开出一份条件苛刻的意向书(LOI)。那样的话,您将处于完全被动,被酒店公司牵着鼻子走。因此,我们推荐您使用HMA PRO™步骤,通过严格的招投标程序,有条不紊地筛选、评估酒店品牌、管理公司,在谈判中占据主动。

错误三:不经招投标,而任由少数品牌或者管理者直接报价,认为这样做比较快捷和省钱。

酒店业主的口头禅让我先把意向书(LOI)签了,再聘请酒店专家过目。反正意向书是没有约束力的。

律师的忠告:签订了意向书之后再咨询专家,是一个根本性(甚至不可挽回)的错误。及至双方开始讨论意向书的内容(更别说签字画押)的时候,则为时已晚。

尽管大多数意向书都说明它们不具有约束力(除非在独家交易中,只有一个管理者并且在保密状态下,可能声明具有约束力),但您千万不能被“无约束力”的表象所迷惑。从签署意向书的那一刻开始,您新聘请的专家,很难再改变您之前与对方已经谈过的条款,因为那样做属于“重复交易”。行业惯例不允许“重复交易”。

固然,您签订了意向书之后,仍可强行终止、脱离这笔交易(当然还需要等待“排他期间”的结束)。但是此时您已经丧失了与最心仪的管理公司达成合理交易的可能性。而且您还耽误了时间和契机。管理公司深知这一惯例,也揣摩透了您的一切心理。因此他们通常不允许您反悔,不做重复交易。

错误四:误以为酒店管理公司只要参与了酒店投资,他们就与我方的利益一致。

酒店业主的口头禅我所选择的酒店管理公司参与了酒店投资,他们和我的利益一致。

律师的忠告:这乍一听是一个惊喜。酒店管理公司十分看好您酒店的未来发展,甚至愿意与您共同投资这一酒店。

但要提醒您:酒店管理公司的“投资”将是您能融到的 “最昂贵的” 资金。所谓“昂贵”,不是指投资回报率低,而是因为在管理协议中您将不得不放弃重要条款,作为对酒店管理公司投资的“酬谢”。

错误五:放任酒店管理公司设定所有的条款——酒店管理协议、设计、预算等等。

酒店业主的口头禅我不在乎酒店管理协议的条款。我就是需要专人来打点酒店生意。这样一来,我才能够专注于我的零售/办公楼/高尔夫球场/公寓。

律师的忠告:绝不可以放权!我们的客户在业务上都非常成功,很多称得上是地产业的大鳄。尽管客户的集团里可能有“房地产板块”、“酒店板块”,但这些板块与“酒店管理协议”接触的机会毕竟相对有限。因此聘请专业律师来设计、谈判“酒店管理协议”,效果更好。

如何避免犯上述五个错误

酒店业主和管理公司彼此互相需要。尽管在两者互动的关系中总是存在一些张力,但在许多情况下,两者对酒店的未来、如何管理酒店和如何使其获得巨大成功,有着相对一致的看法。但也需看到,有些不幸的酒店业主,被管理公司拴在一份50年不得解约、管理者全权负责的管理协议上。另一些不幸的酒店业主,虽然获得一份极好的管理协议,但其管理者既不能很好地执行业务计划,又不能提供融资和高档次的客户体验。

那么,您该如何才能得到 “金凤花姑娘”的那种平衡呢?(译者注:《金凤花姑娘和三只熊》是一个童话。金凤花姑娘喜欢不冷不热的粥,不软不硬的椅子,总之是“刚刚好”的东西。在酒店语境里,“金凤花姑娘的平衡” 指的是管理公司水平出众,而协议条款又公平合理——“刚刚好”的平衡。)

多年以来,杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队已经开发了自有版权的一套程序。这套最优程序简称为HMA PRO™——即招募(优秀)管理公司的酒店管理协议程序。HMA PRO™是一个条理清晰的、规范化的、高度互动的程序。它不是简单的招标。它会给您的项目进行战略定位,以吸引合适的管理公司。其操作步骤大致如下:

基于酒店业主的目标、酒店的特点及其市场数据,我们首先确定一份没有遗漏的、具有可操作性的品牌和管理公司的备选名单。我们与客户一同审查并将心仪的候选公司排出序列,然后与其他公司的数据进行比较,并针对本酒店的特点推敲出候选公司的最终名单。

与征求建议书(RFP)不同之处在于,我们通常敦促业主积极地向候选品牌和管理公司“推销”项目的价值:告诉他们,为什么这是一个他们应该网罗的优良项目、本酒店对他们具有哪些战略上和融资上的重要性、酒店有什么独到之处、酒店将如何获得成功等。

总之,经验告诉我们,一步一个脚印地执行HMA PRO™程序,是锁定最佳酒店品牌和管理公司的重要步骤,也是在谈判桌上占据主动的前提。(未完待续)

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Three of the most important things you will ever do for your hotel

您能够为您的酒店做的三件最重要的事情是:选择一个好的品牌;选择一个好的酒店管理者;通过谈判获取一份公平的“特许经营协议”或是“酒店管理协议”。

曾几何时,开发商若想为自己的酒店冠以顶级酒店品牌,则开发商只能在与品牌公司签订了“酒店管理协议”(HMA)之后才能实现冠名。在这种模式下,“酒店管理协议”许可酒店使用知名品牌,同时也赋予了品牌公司唯一的、排他的长期管理酒店的权利。双方无需另行签订“特许经营协议”。在这种安排下,当您选定了品牌时,同时也选定了管理者,因为酒店品牌和酒店管理是一体的。

尽管品牌的优劣和管理的效力需要分别考量,但在这种模式之下,开发商在选择品牌的同时,无形中也就决定了酒店的管理者。这种被称为“品牌管理协议” (branded-management agreement)的模式在今天仍然具有深远的意义,尤其是对于那些豪华和高端的酒店品牌。

但是最近10-15年来,受益于可选择的服务产品的发展,一种新型模式“特许经营”像不断分裂的根茎一样蔓延开来。

实际上,这种新模式在酒店行业已经广泛使用,甚至全服务和高端的酒店品牌,也在尝试这一模式。在过去,一个酒店业主能够“特许”经营一个凯悦、威斯汀、万豪级别的品牌,简直是天方夜谭。但是近年来,主流酒店品牌公司也开始不断采用“特许经营”模式。

在“特许经营”模式下,品牌选择程序与管理者选择程序截然分开了,需要分别签订两份协议——“特许经营协议”和“酒店管理协议”。前者给您依法使用知名品牌从而提升酒店辨识度的权利;后者为酒店资产找到适合的管理者。

如何使品牌、管理者、资产、业主相互匹配,将直接决定酒店的运营状况。为您的酒店找到优秀的品牌和管理者,在您的“特许经营协议”和“酒店管理协议”中设定合理的条款,将在关键领域产生正面的效益:提升酒店价值、促进酒店融资。但如果您在此犯了错误,则恐怕很难再有纠错的机会。

品牌和酒店管理协议的条款能够让酒店的价值大幅度地提升(或下降)。尽管这些协议的条款与管理者的能力毫不相关,却可能为酒店的价值带来 50% 甚至更大的变化。
以价值1亿美元的酒店为例,按照上述公式计算,仅凭品牌特许经营或管理协议的条款,酒店价值可以轻而易举地上下浮动 5000万美元(从 7500万美元到 1亿2500万美元)。 继续阅读 / Continue reading →

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HOW TO GET A GREAT HOTEL OPERATOR 

Chapter 1 Maximizing hotel value with management, branding and franchise

Jim Butler (金百德)律师

杰美百明律师事务所    环球酒店专业律师团队

酒店价值如何才能最大化?经营、品牌、连锁?

酒店品牌和经营团队直接决定了该酒店的经营状况。因此,如何挑选最适宜自身特色的酒店品牌(Hotel Brand),如何甄别酒店管理公司(Hotel Operator)的优劣,就显得至关重要。即使一位经验丰富的酒店开发商,在与酒店品牌的谈判中,也难免要落入品牌公司设置的圈套。大抵酒店品牌合同太过复杂,千头万绪,细节繁多。利益似是而非,条款有露有藏。若非几十年专精于此,则很难辨析哪些条款能带来实惠,也就无法在谈判中占到上风。很多开放商,不明水之深浅,躬亲谈判,而不求助于酒店专业律师。签订合同后,条款冠冕堂皇,自以为毫不吃亏;直到酒店开始运营,才意识到坠入了觳中。

与杰美百明律师所(JMBM)合作,能确保酒店开发商不被愚弄。我们三十年的经验能够帮您准确把脉市场行情,并能洞悉合同条款的种种利弊,从而确保您以合理的价位,聘用一家合适的酒店管理公司,从而促成酒店利益最大化。

您给我们打一个电话就可以立即获取以下资源:

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How to Buy a Hotel?  Step 6 and Step 7

本博文由美国 杰美百明律师事务所 (JMBM) 的环球酒店专业律师团队的总负责人 Jim Butler(金百德律师)撰写。本文来源于金百德律师出版的《如何购买酒店手册》(第三版)。

此前的一篇博客为您罗列出收购酒店的十个基本步骤。本文将详细为您阐释第六、第七步骤:

6. 与卖方进行沟通

一旦买方做出初始的报价,就可以开始谈判了。其结果无非就是两个:买方和卖方就资产的价格达成一致,双方继续协商起草一个清晰的协议,或者谈崩了。

一旦双方就收购事项达成协议——起码是一个双方签署的意向书或者条件清单,买方为了通过内部审批手续,经常要做一份摘要分析,以便做出最后决断。

  • 资产说明
  • 过去和未来的市场概况
  • 资产的预期损益和现金流财务报告,其中附带商业计划和重要假设,如管理模式、隶属关系、市场销售
  • 持有资产期间的营业收入和支出
  • 买主负担部分的酒店维修,附计划表和主要种类
  • 融资
  • 终结酒店管理合同的策略,包括时间选择和估算价值
  • 更换酒店管理品牌

这份文件可以随着尽职调查的进程而不断更新,其最终版本将用于资产转让的交易或其他方面。

通常,买卖双方达成原则协议,甚至尚有部分条件还在协商中的时候,双方应尽快达成一份意向书或条件清单,作为一个过渡环节,以继续谈判买卖协议。
无论达成或未达成意向书或条件清单,都已经启动了洽谈买卖协议的进程。

7. 就买卖关键条款达成一致

达成买卖的意向书以后,就可以开始谈判买卖的主要条款了。谈判成功需要对买卖标的(即该不动产)有透彻的了解。包括其法律和税务状态、不动产的性质和第三方的利益等。第三方包括出租人、经纪人、工会等。尽管他们不是合同的当事人,但在他们作为合同的利益相关各方,往往要求合同中添加特殊条款来保护他们的利益。

由于不动产的买卖涉及巨额投资以及价值不菲的资产转移,所以买卖双方及其顾问应该认真谈判,达成精确的交易条款。

双方应详尽地讨论下列事项: 继续阅读 / Continue reading →