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“普适工资” 可能给你的酒店增加了几百万美元的费用

How many millions could “Prevailing Wage” cost your hotel?

金百德律师及环球酒店专业律师团队

“普适工资法” 是加州的一种变相的最低工资标准。该法律要求在 “公共资金” 投资的建设工程项目中,按照 “工会工资标准”,支付工人的薪酬。但最近几年,该法律适用范围已经被极大地扩展,远远超出其立法初衷,而成为工人索取高额工资的借口。如今加州几乎所有的建设工程项目中,工人都要求按照该标准支付其工会工资,使大型工程的成本往往激增好几百万美元。即使建设工程已经竣工多年,工人仍可追索工资差额。

法院终审判希尔顿须为其2011年圣地亚哥酒店建设工程赔偿8百万美元

作者Jon Welner,酒店专业律师

租金贷款触发了普适工资法;酒店方被迫支付了8百万美元的迟付工资

在加州普适工资法中,“公共资金” 的来源有多种多样。在希尔顿圣地亚哥Bayfront酒店一案中,酒店方简直做梦都难以想象,为什么一个3亿5000万美元的私人投资项目,仅仅因为使用了“租金贷款”,就摇身一变而被认定为 “公共工程”。

2005年,酒店方与圣地亚哥港口签订了土地租赁协议。该协议规定,在2008年底前建成一个酒店和会议中心。在建设期内,酒店方支付港口每年225万美元的租金;其后的酒店经营期间,每年租金为450万美元。为支持这个项目,港口同意在租期前11年给予 “租金贷款”,共计4650万美元。

租金贷款 = 用公共资金付款吗?

酒店方主张,该项目系私人投资,并不是“公共工程”。他们争辩说,租金贷款不是 “用公共资金来支付的”。尽管订约的另一方是港口(属于政府机关),但土地租赁的价款(包括借款)都是严格按照公允市场价值(FMV)而订立的,不存在“公共” 一说。

工会方不认可上述说法。工会反驳说,“租金贷款” 满足法律规定 “公共资金”的定义。“公共资金” 的定义包括由政府 “支付、减少、承担的低于公允市场价值的,或者免除、放弃的 …. 租金。”

2006年,工会要求加州行业关系部(Department of Industrial Relations — DIR)作出该项目为公共工程的认定。2008年4月,加州行业关系部支持了工会请求,确认该项目系公共工程,适用普适工资法。加州行业关系部的理由是,法律并未要求“租金被减免的同时,还要低于公允市场价值”。二者满足其一即可。租金减免(如政府给予“租金贷款”)的本身,就足以启动普适工资法,而不需考虑租赁是否低于公允市场价值。2008年6月,加州行业关系部在行政上诉案中再次对其决定予以肯定。

这个案子随后在法院系统中历尽曲折。开始,圣地亚哥一审法院推翻了加州行业关系部的裁定,而判决该项目不属于公共项目。2011年6月,二审法院又推翻了一审法院判决,并终审判决酒店项目是公共项目,适用普适工资法。该判决说“租赁关系中提供的租金贷款,构成了法定意义上的租金减少和免除。” 在审理过程中,法庭专注于租赁合同本身所叙述的租金支付依附于租金贷款的事实,从而作出判决。

2013年,酒店方支付了加州行业关系部800万美元迟付工资,另加行政和调查费用。

教训是什么?合同起草得不严谨!

本案代价昂贵的教训是:一个项目是否适用普适工资法,经常取决于基础性的协议是如何措辞的。

如果租赁协议中不使用 “租赁贷款” 这个术语,而是用其他语言来描述一个效果相同的租金结构,那么本案将很可能得到非常有利的判决。开发商应聘请经验丰富的酒店律师来谨慎地起草协议,以避开 “适用普适工资法” 这样的法律陷阱。