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This is Jim Butler, author of www.HotelLawBlog.com and hotel lawyer. Please contact me at Jim Butler at jbutler@jmbm.com or 310.201.3526.

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Hotel fights back: Judge dismisses high frequency litigant’s ADA pool lift case

2016年10月13日

杰美百明律师事务所的残疾人法案(ADA)合规及诉讼律师团队对处理 ADA 法案的事务有着极为丰富的经验。我们建议我们的客户一定要及时行动起来,发现潜在的问题并及时解决它们,将问题遏制于萌芽,避免其发展成为 ADA 诉讼案件。有些时候,一些原告采取滥诉的手段,不但难以提出充分的法律证据,而且违反了ADA法案的立法精神。今天,我的合伙人Marty Orlick 律师将给大家介绍一个最新的案例,可以让酒店的业主和经营者对这类骚扰案件松一口气。

驳回起诉:联邦法院驳回原告关于游泳池缺乏升降机而侵犯残疾人利益的案件

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所残疾人法案诉讼律师团队负责人

最近这星期,美国联邦法院针对亚利桑那州的 “高频滥诉残疾人法案诉讼人” 作出最终判决,驳回类似 Brooke vs. Perry Family Trus, et al 案子的起诉。

原告 Theresa Brooke 对亚利桑那州和加利福尼亚州的几百家酒店提起了残疾人法案合规的诉讼。她仅在上星期就起诉了六家酒店。原告是亚利桑那州的一个残疾居民,声称她因残疾而遭受到上百个酒店的歧视。她指责这些酒店违反了2010年实施的残疾人法案标准,因为他们没有在游泳池或者温泉中心提供永久性的升降机。 继续阅读 / Continue reading →

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JMBM’s Global Hospitality Group® announces EB-5 financing and closing of two recent deals for Great Wolf Resorts and Wurzak Hotel Group

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月7日

位于洛杉矶的杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队非常高兴地宣布:在团队总负责人金百德(Jim Butler)律师及高级合伙人 David Sudeck 律师的指导和协调下,团队最近为客户 Great Wolf  度假村公司和 Wurzak 酒店集团完成了两笔酒店交易,并成功地进行了 EB-5 融资。

Great Wolf度假村公司最近在亚特兰大的 LaGrange 收购了一个度假村,包括一个93,000平方英尺的室内水上娱乐园、几处饭店以及456个套房。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助客户通过 EB-5 投资移民项目进行了融资。

另一个杰美百明律师事务所的客户,费城的 Wurzak 酒店集团,最近收购了佛罗里达州Fort Lauderdale市中心的一处24层楼的在建房地产工程。该项目共有323个房间,包括一个 Dalmar 酒店,属于喜达屋的Tribute系列;还有一个Element系酒店,具有零售、会议设施和屋顶散步场。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助 Wurzak 酒店集团寻找到了 EB-5 融资,并进行谈判,从而确保交易条款最有利于客户。 继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 Regional Center program extended until December 9, 2016 by Continuing Resolution

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月3日

上星期四,奥巴马总统签署了业经国会通过的一份延续决议,或简称为CR。其目的是为了避免联邦政府关门。决议通过了国会继续为政府各部门的正常运作提供资金,维持相当于2016年的水平。法案将政府关门延期到2016年12月9日。希望到了那个时候,国会和总统能够就将于2017年9月30日届满的整个2016财年的预算达成一致。

和去年一样,本决议是一个临时决议,只提供资金到2016年12月9日。一大批项目都包括在延续决议之内,其中便包含EB-5区域中心项目。

这对EB-5有什么意义?

延续决议将保证EB-5区域中心继续运行到11月份的大选之后。大选后,国会重新开会,将能全力以赴地清理所有预算问题。

虽然在国会内,EB-5继续获得了广泛地支持。但现在开始有少数参众议员打算极为严格地限制甚至终止EB-5项目。在这种局面下,许多业界领袖都在积极联络他们在国会的代表,希望能够将EB-5项目长期保持下去,而不成为政治的牺牲品。

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How many millions could “Prevailing Wage” cost your hotel?

金百德律师及环球酒店专业律师团队

“普适工资法” 是加州的一种变相的最低工资标准。该法律要求在 “公共资金” 投资的建设工程项目中,按照 “工会工资标准”,支付工人的薪酬。但最近几年,该法律适用范围已经被极大地扩展,远远超出其立法初衷,而成为工人索取高额工资的借口。如今加州几乎所有的建设工程项目中,工人都要求按照该标准支付其工会工资,使大型工程的成本往往激增好几百万美元。即使建设工程已经竣工多年,工人仍可追索工资差额。

法院终审判希尔顿须为其2011年圣地亚哥酒店建设工程赔偿8百万美元

作者Jon Welner,酒店专业律师

租金贷款触发了普适工资法;酒店方被迫支付了8百万美元的迟付工资

在加州普适工资法中,“公共资金” 的来源有多种多样。在希尔顿圣地亚哥Bayfront酒店一案中,酒店方简直做梦都难以想象,为什么一个3亿5000万美元的私人投资项目,仅仅因为使用了“租金贷款”,就摇身一变而被认定为 “公共工程”。

2005年,酒店方与圣地亚哥港口签订了土地租赁协议。该协议规定,在2008年底前建成一个酒店和会议中心。在建设期内,酒店方支付港口每年225万美元的租金;其后的酒店经营期间,每年租金为450万美元。为支持这个项目,港口同意在租期前11年给予 “租金贷款”,共计4650万美元。

租金贷款 = 用公共资金付款吗?

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Hotel Lawyer: What’s up with all the new hotel brands and what does it mean to you?
By Jim Butler and the Global Hospitality Group®

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年9月21日

你注意到没有,最近几年新的酒店品牌激增?我们杰美百明律师所(JMBM)接到了大量的有关品牌的业务,从特许经营协议、管理协议到其他各类协议等等。所以,我请我的合伙人Bob Braun律师就此现象的意义谈谈自己的看法。

下面就是Bob Braun律师的意见,其中还有帮助业主应对此情况的实用性建议。

酒店 — 品牌扩张还是品牌激增

Bob Braun, 酒店专业律师

为了招揽更多客户,酒店公司通常使用“品牌扩张”的策略——即使用相关或相近类别酒店的现有的品牌进行冠名。这些酒店公司利用新酒店制造的品牌扩张,对现有的客户群体施加影响并培养客户对品牌的忠诚度,从而增加利润。

我们知道,品牌扩张适用所有类型的产品——饮料、汽车、粮食、服装等等,当然还有酒店。但是酒店公司不仅将现有品牌名称用于新型产品(例如,非酒店不动产 – 独立产权公寓住宅、散户单元、俱乐部以及分时产权的度假房产等),酒店公司有时还创设新的品牌名称(新名称经常包含品牌的基本名称或进行某些修改)从而对同一类别但不在同一市场的其他不动产进行区分(酒店、住宅、俱乐部、温泉中心等)。举例来说,为经济型、长住型、全项服务和豪华型酒店分别创设不同品牌名称,以方便区分。

酒店行业最值得注意的是其最近几年惊人的新品牌的分裂繁殖率。目前,七家集团公司持有90个不同品牌:温德姆(Wyndham)集团15个;精选(Choice)国际酒店管理公司11个;万豪国际(Marriott)酒店集团19个;喜达屋(Starwood)集团13个;洲际酒店(IHG)集团8个,包括3个假日酒店(Holiday Inn)品种;凯悦(Hyatt)酒店集团11个;希尔顿(Hilton)集团13个。

为什么有这么多品牌?

这一现象最重要的原因是酒店公司用新品牌来吸引扩大客户群体。酒店公司以能够向客人提供新的选择来提高他们对品牌的忠诚度。酒店公司使用多个品牌能够有效地覆盖更多的市场地域,并且更好地销售给特定人群,满足地区偏好。新的品牌在现有市场中也有扩展的机会,因为新品牌不受现有酒店的连锁经营协议中有关“非竞争条款”的妨碍。(译者注:“非竞争条款”是酒店品牌向酒店开发商承诺,不在以酒店为圆心的半径X英里内经营同样品牌的其他酒店。)较大的品牌家族可能也允许一个酒店业主,当其不再满足某品牌级别的标准时,仍然保留特许经营权,而转换为另一个较低级别的品牌,而不必进行重大的装修改进。 继续阅读 / Continue reading →

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How foreign investors can avoid hidden traps of U.S. taxation on U.S. investments

金百德(Jim Butler)律师及环球酒店专业律师团队

2016年9月7日

中国人喜欢在美国居住、买房、投资、上学以及做生意。过去五年来,我们看到中国投资在美国史无前例的增长。

我的合伙人Scott  Harshman 律师给来自世界各国的投资者客户一些忠告。他告诫大家,考虑在美国进行首次投资的时候,最要紧的事情是对潜在的美国税务后果进行事先规划和组织。该规划和组织必须在投资之前完成,而且越早越好。否则,中国投资者可能会陷入意想不到的税法纠缠。

下面就是 Scott  Harshman 律师说的话。

外国投资者在美国投资的税务预警

移民前和非美国居民的规划

外国个人投资美国地产的目的大体有两种:其一是希望成为美国居民,其二是单纯投资美国地产而没有留美的打算。但无论您属于上述哪一种人,尽可能地避税是大家共同关注的焦点。

在美国税法中,“美国地产”是一个非常深邃的术语,相当细致复杂。为了最大限度地避税,您一定要在实际投资之前规划好美国地产的产权。

有经验的法律和税务顾问为投资者提供咨询时将考虑许多因素,包括国籍、签证状态、居住状态、全球财产和收入、家庭和商业合伙人动态的申报意愿等。好的律师将弄清信托或公司实体财产的现有产权人和它们在美国税收中的归类,以及在特定情况下适用的相关的税收条约。

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Is there a serious risk that EB-5 will expire September 30, 2016?

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

16 August 2016

2016年8月16日

EB-5法案会在2016930日失效吗?

当国会开会期间,任何事情都可能发生。但是在与我们交谈的所有专家中,没有一个人认为 EB-5 将会失效。

正如下面要讨论的,EB-5法案的某些关键的区域中心条款,将在2016年9月30日 “日落西山”(译者注:即到期失效)。为了争取区域中心政策延期,国会已经有不少议员提出了对 EB-5 法案进行修改的议案。

人们对国会的 “展期” 不该有过高期望。但整个行业预计 EB-5 法案将得到重新授权并保持原有的活力。不同的提案都有不同的关注点,但是我们预计可以最终看到一个令人满意的解决方案。

鉴于国会可能很快行动起来,开发商应该立即启动EB-5融资吗?是的!

当EB-5改革立法悬而未决之时,一些开发商对EB-5融资按兵不动,直到尘埃落定。

想利用EB-5资金的开发商现在该出手了。

许多人预期国会在2016年9月30日之前行动。另一些人考虑到 “大选年” 的混乱,就像去年造成预算僵局那样,国会可能 “将罐子继续往前踢”,使用一个或多个临时决议将EB-5法案延期。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更不应该等待。理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  1. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  1. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

把美国节假日和中国的春节都考虑进去,现在启动EB-5融资,意味着你可以比那些持“静观待变策略”的人们早几个月锁定你的EB-5资金。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些只待开工的开发商。

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Hotel Cybersecurity: Closing the doors before the horses leave the barn

2016年5月10日

在我们最近的洛杉矶酒店融资大会上最为抢眼的活动之一,是由我的合伙人Bob Braun律师组织的、酒店即时新闻(HotelNewsNow)的Jeff Higley先生主持的“网络安全座谈会”。给我印象特别深刻的是网络安全违规的代价有多么惨重、为防止或限制信息外泄可以采取哪些措施,以及预防措施的合理成本等内容。 下面是Bob Braun律师在上周座谈会上的发言摘要,他倡议必须采取以下防范措施……

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Meet the Money® 2016 – May 2-4, 2016:  26th National Hotel Finance & Investment Conference in Los Angeles

Jim Butler (金百德) 律师及美国杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队

加入赢家的圈子 – 马拉松?短跑?还是跨越障碍挑战赛?

洛杉矶消息 —— 第26届全美酒店行业融资和投资洽谈会将于2016年5月2日至4日在洛杉矶喜来登大酒店(Sheraton LAX)举行。参加大会的来宾有酒店业主、开发商、酒店管理公司、酒店品牌公司、贷款人、投资人和其他资金提供者。

大会将探讨融资、再融资、开发和交易等,并回答下列问题:现在我们是处于投资周期的什么阶段?相应的,我们应该做什么?

杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队负责人Jim Butler(金百德)律师说 “行业的基础继续向好,但近几个月来投资者的观点似乎有些摇摆不定。一些业内人士感到 “山雨欲来风满楼”,因此竭力寻觅投资风险的避难所。但是由于一些房地产投资信托基金(即Real Estate Investment Trusts,简称REIT)举棋不定,持两端观望的态度,这恰恰让另一些业内人士觉得目前是极好的收购时机。在这种不确定的形势下,最重要的是,作出什么样的战略抉择才能使您最终站到赢家的圈子里。”

融投资大会将由100多位房地产行业的领军人物,做25个专题讲演,包括:

  • 地产界领袖对当前形势的分析
  • 中国投资者对美国酒店投资时,策略上有何调整
  • 变化市场的投资战略
  • 贷款人、证券投资人和其他资金提供者的分组讨论
  • 建设施工的融资
  • 民生项目融资
  • EB-5融资
  • 收购和出售酒店
  • 用品牌和管理来将酒店价值达到最大化
  • 网络安全侵权和防范措施
  • 低迷市场中避免陷阱和寻找机遇

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ADA Compliance & Defense Lawyer update: Lawmakers consider steps to limit abusive ADA lawsuits

2016年2月23日

由于美国残疾人法案(ADA)诉讼案件数量骤增,联邦和加州的立法者正在考虑采取措施,限制滥用ADA的诉讼案件。我的合伙人Marty Orlick律师 (在杰美百明律师所负责ADA合规和抗辩团队,领导过600多件ADA诉讼和司法部调查)对这些法案的分析。

为回应美国残疾人法案的诉讼激增,国会和加州议会采取措施,限制对美国残疾人法案的滥用

作者:Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师所美国残疾人法案合规和抗辩律师团队负责人

从2004年起,共有两万多起ADA案件诉至美国联邦法院,诉到州法院的数量不得而知,极可能数以千计。目前几乎半数的ADA案件在加州审理,结案的日子还遥遥无期。

从2013年9月到2014年12月,最新公布的数据显示,加州残疾人委员会(CCDA)已经收到了3000多件ADA案件的报告。根据CCDA统计,所有在加州起诉的与“建筑便利性”相关的案件,半数以上——54%——是由两个律师事务所经办的(其中一个律师疑因“挑词架讼”而被律师协会停职)。

根据CCDA统计,46% 的ADA案件是由固定的14个原告提起诉讼的。这14个“刺头”原告起诉的目的,大多是通过诉讼的形式来施压被告商家,从而尽快达成庭外和解,赚得利益。其诉讼的初衷不是纠正“便利性违法”。多年来,数千商家,包括许多少数族裔开办的商店,被数量激增的重复的“刺头”原告当做靶子。这种增多的趋势,促使加州和联邦采取行动限制原告对ADA的滥用。例如,加州议会制定《民法典》第425.55节,意图限制ADA被滥用。第425.55节将这种“系列原告”及其律师定义为“高频诉讼当事人”,并且要求他们提起诉讼之前,要满足特殊程序和实体条件。 继续阅读 / Continue reading →