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ADA Defense Lawyer: Judge dismisses ADA website lawsuit

编写:金百德律师及其环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师
2017年4月1日

杰美百明律师事务所的美国残疾人法案(ADA)合规及辩护团队,在我的合伙人Marty Orlick的领导之下,继续帮助酒店和其他企业满足美国残疾人法案的规定,并且为我们的客户及时应对了大量被诉案件。

正如我们所料,涉及公司网站和预订系统的诉讼案件越来越多,指控他们没有给视觉障碍人士提供便利。在下面的文章里,Marty Orlick律师将告诉我们,最近美国巡回法院的判决给未来ADA网站诉讼带来什么影响,并且敦促酒店尽快落实其网站的便利性。

法官驳回了ADA网站诉讼案

Martin H. Orlick律师,杰美百明律师所ADA合规及辩护团队负责人

2016年9月,我们发出预警,某些原告通过其ADA律师对许多商家进行恫吓,意欲指控他们网站不符合“ADA指南”的规范。在被恫吓的商家中,也不乏酒店。(请阅读《ADA合规及辩护律师:酒店网站违规的诉讼愈演愈烈》)。时隔五个月之后,我们回过头来看:不出所料,这些“恫吓”很多已经转变成了诉至法院的案件。

在这类诉讼中,原告要求法院根据加州Unruh公民权利法案做出裁决,在网站满足便利性合规之前,对每一次上网受阻的事件(例如酒店网站未能为视力障碍人士提供便利条件)处以4000美元的法定赔偿金,并负担律师费和诉讼费用。

几年前,美国司法部(“DOJ”)通过了一个法规,要求所有联邦机构的网站遵循WCAG 2.0 A and AA Success Criteria的标准,以便为盲人、弱视、色盲或者认识力障碍人士提供上网便利。2010年,司法部发布了立法建议通知(NOPR),声称其打算为州政府和地方政府的机构颁布一份正式的ADA指南,使其在设计网站时有章可循。司法部打算让州和地方政府机构采用WCAG 2.0 A and AA Success Criteria的标准。司法部还宣称,打算让私人公司也采用同样的基本标准。但是后来司法部撤销了立法建议通知(NOPR),而且至今也没有为州和地方政府或者私人企业颁布最终的网站便利性标准。

ADA网站诉讼无法律依据

上周,加州中央区联邦法庭作出了一份为对酒店行业极其重要的、石破天惊的判决,驳回原告声称Domino’s Pizza公司网站因未遵循WCAG 2.0 A and AA Success Criteria标准,从而违反了ADA和相关加州反歧视法的案件。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer: What’s happening with EB-5 financing for new development projects? Is it still available?

2017年3月22日

除非国会及时行动,EB-5融资法案将在2017428日面临绝境。

区域中心法规于1991年颁布实施。此后,国会多次予以延期。最近的一次展期将于2017年4月28日届满。在听到一些反对该法规人士的负面评价之后,人们开始心存疑虑,不知是否EB-5融资的末日迫在眉睫了。而且,如果国会还不马上开始行动,确实会给该法规造成严重的后果。

如果国会听任EB-5法规在428日后终止,将会发生什么。

参与EB-5行业的大多数人认为,该法规必将展期,或者成为永久性法规。因为这个法案已经被展期了20多年,而且最近5年来已经为美国公民提供了数十万个工作岗位,为公众和私人机构提供了急需的数十亿美元资金。

下周将可能出现突破性的解决方案(327日的一周)

自川普总统就职以来,白宫和国会一直都在集中精力于权力交接、任命和确认重要职务等相关事务。但有内部人士认为,在三月的最后一周,EB-5行业的利益集团将能够与国会议员们会面并且达成有效的解决方案。所以,新的议案可能很快浮出水面。

经过一些内部的争议之后,我认为EB-5行业很可能最终获得各方共同的授权和推荐。某些顶级专家曾经说过,对达成一致意见获得解决方案来讲,当下的环境比以往几年的任何时候都更为有利。

EB-5资金给开发商带来的好处

尽管EB-5资金能够整合成多种形态的资本形式(例如夹层贷款、第一顺位抵押权的高级抵押贷款、或者其他种类的优先债权),但多年来EB-5大多是以一种特殊的低成本夹层贷款的形式存在的。EB-5对酒店开发商特别有帮助。因为酒店项目比其他开发项目更难以获得足够的建筑工程贷款。举例来说,对于贷款方而言,他们即使能够获得优先债权,他们也不愿意提供超过建筑成本50-60%的贷款。如果连清偿的优先权都拿不到(例如传统的夹层贷款),则贷款方更不愿轻易放贷;即使放贷,利息也在10%-20%之间。对于优质的开发项目,EB-5资金可以帮助解决资金链的缺口,显著降低项目融资成本,并释放担保物。

如果国会不予延期,则EB-5法规的丧失将重创酒店业

废止EB-5法规(或者作出重大修改使其难以施行)将对新酒店的建设和工作岗位带来巨大的不利影响 —– 特别是对那些超过5千万美元投资的大型酒店和混合用途酒店项目更是如此。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Lawyer: Where is the hospitality industry headed in 2017?

2017年2月22日

编写:金百德律师(Jim Butler)及其环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师

在2017美国住宿行业投资峰会(英文American Lodging Investment Summit) 进行期间,我们这些住宿行业投资委员会(LIIC)的委员们与来自“酒店即时新闻”(HNN) 的朋友在洛杉矶小聚。

“酒店即时新闻”媒体采访了我们之中的一些人,追问2017年酒店业将何去何从。被采访的对象包括我的朋友Mike Cahill先生。他将在本年度全美酒店融资和投资大会(Meet the Money®)发表“酒店业十大事件”的演讲。若想阅读我在会议上对2017做出的一些列预测,请参考以下链接:http://www.hotelnewsnow.com/Articles/115237/LIIC-Hot-takes-on-industry-hot-button-issues

另外,该链接上还有我的同事邓威律师就中国人民币走低对行业可能产生的影响的评论。

该链接上除了登载了采访我的文章,还有我预测2017年度酒店行业收购与并购(英文缩写M&A )动向的视频(接受采访的还有我的几位好朋友——德意志银行的Phil Ribolow先生、酒店不动产投资家Mike Cahill先生、Marcus 酒店的Andrea Foster先生,以及24/7酒店的Gary Gray先生)。我的评论如下:

“大约20年前,在我们的Meet The Money®(融资大会)上,一位行业领袖预测说,在未来几年内,行业将会出现大范围的并购、收购潮流,最终将只剩下两家酒店公司。我记不得它们是哪两家,我想应该是希尔顿和万豪吧。非常有意思的是,该预言已经在一定程度上成真了。而且近年来收购并购的势头愈发猛烈了。但我个人觉得一些较小品牌——如凯悦、温德姆——并不会像很多人想的那样会被轻易收购。但是整体而言,在当前的形势下,可运用的资本规模之大,足以买下整个酒店业。因此并购潮流是不可避免的。”

2017毫无疑问地将成为机遇与挑战并存的一年。要想知道行业高层如何领导酒店业度过这一不确定的时期,欢迎您参加我们今年5月8-10日在洛杉矶举办的第27届全美酒店融资和投资大会(Meet the Money® ),主题是“挑战和机遇:找到开门的钥匙”。

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Hotel Cybersecurity: What can happen when hackers strike?

编辑:金百德律师及其环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师
2017年2月1日

黑客入侵、盗窃机密信息,对全世界各行各业均构成重大威胁,酒店行业也概莫能外。实际上,酒店行业更容易因此遭受损害,例如黑客盗取客户信用卡的信息、雇员的个人信息等。另外,酒店在很多其他方面也很脆弱。在最近发生的一次入侵中,黑客并没有盗取信息,而是控制了酒店的技术系统,用来勒索巨额赎金。我的合伙人Bob Braun律师,是杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队高级成员和网络安全和隐私专业律师团队副主席,特此为大家讲述黑客入侵的后果是什么,并与我们分享酒店应如何应对这些威胁。

酒店和赎金 —— 特别严重的威胁

作者:Bob Braun

在去年的环球酒店专业律师团队主办的Meet the Money大会上,我主持了一个关于网络安全的小组讨论,题目是网络安全事务对酒店行业的影响。会上的议论之一就是,酒店比大多数私人行业,更应该关注黑客入侵可能带来的实质损害。我们特别注意到,不仅是客户信息系统,还有生活和安全系统(缩写为HVAC),如电梯、电力等等,都可能成为入侵的目标。我们得出结论:财物信息盗窃固然可能影响酒店本身及其声誉;但如果酒店业务的实体安全结构遭到入侵,则可能让酒店倒闭关门。

锁在外面

就在本周,奥地利阿尔卑斯的Romantik Seehotel Jaegerwirt酒店的系统遭黑客冻结,从而导致其计算机系统彻底崩溃,让管理人员束手无策。

这个111年的老店已经遭到黑客的两次攻击。可是这次黑客突破了钥匙卡系统,使得客户无法进入他们的房间,还让酒店前台不能给钥匙卡重新编程。

黑客以交还钥匙卡系统和房间门锁的控制权为筹码,勒索相当于1500欧元的比特币赎金。因冬季刚开始酒店就住满了客人,为了不让酒店的180位客人等待太长时间,酒店的管理者被迫选择了支付赎金,而没有试图寻求其它解决方法。
每当黑客突破一个系统,在薄弱环节被整修完善之前,该系统仍然可能遭到再次侵袭。在此情况下,上述酒店做得很好:他们尽全力搜寻并修复了黑客留下的后门从而尽管让系统恢复了安全。
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Kasikci’s Bentley Management opens 2017 with new directions, clients and projects

编写:金百德律师及环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师

昨天,我在SoHo House饭店与一个同我合作了25年的一位杰出人物,愉快地共进年终午餐。我非常骄傲地称他为我的朋友,并且将他列入我们律师所的“名人客户”。

当我第一次遇见这个酒店经理的时候,他刚刚从新港海滩的四季酒店辞职,转而担任了新开业的比弗利山庄半岛酒店的经理。通过艰苦工作,他很快扭转了酒店的财务状况,还赢得了难以企及的“五星”和“五钻”级酒店称号,并让他的酒店成为半岛集团内最赚钱的酒店以及市场上客户回头率最高的酒店。

Ali Kasikci – 完美主义者无休止的工作

没错,我上述所说的正是传奇的Ali V. Kasikci先生。他曾被HOTELS杂志命名为2004年度世界职业酒店经理人,并因其优异的表现而在行业中获奖无数。

在半岛酒店集团,Ali进一步完善了其原本就擅长的酒店开发、新酒店开业等管理技术。随后他组建并严格训练出了一支可以为酒店提供无与伦比的服务和盈利能力的团队。于是,Ali率领他的团队接手了一个与当初半岛酒店类似的Montage Beverly Hills酒店。在Ali的管理之下,只用了极短时间就将新的Montage酒店打造成五星和五钻级的酒店,创下了新纪录。

因其所取得的成就,Ali担任了Belmond品牌旗下的位于北美、墨西哥、加勒比和巴西的八个豪华酒店的大区管理主任。当然,只要看一下他的业务档案就知道,他再次率领团队成功地将位于圣芭芭拉的Belmond El Encanto酒店,重新定位、重新开发,一鸣惊人。在他的指导下,Belmond El Encanto酒店于2013年重新开业,并很快将其市场份额翻了一番。开业不到一年,该酒店就荣获顶级排名,包括福布斯的五星大奖。

战略咨询和财产管理

长期的事业成功之后,许多人就功成身退、享受生活去了,但这不是Ali的选择。相反,他反而更进一步,以其从辉煌事业中获得的经验,为酒店业主和管理公司提供全天候的战略咨询和财产管理的专业服务。 继续阅读 / Continue reading →

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GlobeSt.com interviews Jim Butler on Chinese Investment and US Economic Issues

金百德律师 (Jim Butler) 及其环球酒店专业律师团队

2016年12月12日

我最近接受了GlobeSt.com(美国著名商业房地产网站)的采访,谈到了中国对美国的投资形势、美国对中国资金有何吸引力、这对中国市场有什么意义等。下面是一些精选的谈话片段。

驱动中国对美国投资的因素:

中国投资者在国外的投资已经达到创纪录的2127亿美元。这个潮流受到了多种因素的驱动:中国房地产和股票市场泡沫正在破裂;中国经济放缓,使得对外投资(例如美国)更有吸引力;人民币元对美元持续贬值,使得以美元计价的投资更受青睐。许多中国投资者,(无论是高净值的个人,还是保险公司)因拥有大量的现金,所以需要进行大手笔、高回报的投资。而美国的商业不动产是少有的市场及资产类型,恰恰能够满足这些需求。

中国对外投资向来受到中国政府的鼓励,以打造中国形象的“软实力”并扩大其影响。此外,许多中国投资者还打算配合使用其境外投资(synergies),在中国市场上获得利益。2016年,中国的旅游者预期在国内外消费超过720亿美元。所以任何与旅行、旅游、住宿和娱乐相关的项目都可以在这个迅速发展的市场中占有一席之地。

美国最吸引中国投资者的是什么:

美国享有的政治和经济环境的稳定性,令其成为外国投资的天堂。美国已经成为中国投资者“友好的”终点站,既容易开展投资,又可以将子女送进学校就读或者让家人享受健康医保;当然,特殊情况下,还可以寻求政治避难。

中国对向境外投资的限制:

自2014年中国政府放松对境外投资的限制以来,中国对美国和其他国家的投资有了巨大的扩展。但是,北京出于限制大量资金外流的考虑,近期发布了新的规则,以便对某些投资进行更加严格的审查。例如,外国获得超过100亿美元的“超大型”投资、国有企业超过10亿美元的投资、任何中国公司超过10亿美元且与其核心业务无关的投资等,都将受到审查。这些规则可能造成的影响尚不得而知,但可能极大地减少来自中国的投资。另一种可能性是效果适得其反,反而吓得中国投资者更快地将更多的钱转出境外继续阅读 / Continue reading →

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EB-5 financing for developers extended. Obama signs “Continuing Resolution”

2016年12月12日

2016年12月9日,奥巴马总统签署了由国会通过的“延期决议”,将联邦政府使用的资金延期到2017年4月28日。届时,预计国会将通过新财年的全年预算。

EB-5区域中心法案也延期到2017年4月28日

如同以前几次的预算延期一样,这次延期决议也涵盖了有关EB-5区域中心的法律规定,证实了行业专家的预测。
本次延期,意味着那些听从我们的建议,在秋天(当时EB-5项目改革甚嚣尘上)就启动项目的开发商,现在应该已经筹集到了他们的EB-5资金。即使资金尚未到位,也可以在奥巴马总统签署的延期决议四月底到期之前,有充裕的时间完成融资。

为什么现在是开发商启动EB-5融资的最佳时机

在秋天遵循我们的建议开始行动的开发商已经获得先机。今年8月16日我们在博客上发表了一篇文章,题目是“为什么现在是开发商启动EB-5融资的最佳时机”。我们的观点至今不变。

在我们先前的文章中,我们警告说,在预测国会如何决定时,总会有一些不确定性。但是,我们认识的所有了解EB-5项目和政治环境的人都相信,EB-5将会进行改革并且可持续生存下去。有些开发商对短期的延期所产生的不确定性感觉不舒服,同时对我们从1992年起(25年来)一直坚持预测国会将继续实施EB-5法案的说法持一些怀疑态度。这些开发商打算等到所有事情都尘埃落定、所有情况都确认无疑的那一天,再开始融资。

我们认为,“等待尘埃落定” 对于许多开发商是错误的选择。特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更有可能贻误战机。理由如下:

理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  2. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  3. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

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Hotel Lawyer: How the Marriott-Starwood merger will affect you. . .

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2016年11月10日

环球酒店律师团队的调查:最近酒店行业内发生的大合并对业内人有什么影响?

雅高酒店集团(Accor)在2016年7月12日收购了费尔蒙(Fairmont)/来福酒店集团(Raffles);紧随其后,万豪集团在2016年9月完成了对喜达屋酒店集团(Starwood)的并购。相信其他某些品牌的合并已在紧锣密鼓进行中。无论如何,酒店业内的多数人都觉得这些大规模交易必然会对整个行业产生某些重大的影响。

杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队认为,把那些最可能受到并购影响的业内人士的想法收集起来是非常有价值的。所以,在万豪—喜达屋合并即将完成之际,我们对酒店行业的朋友和同事们,以及酒店律师博客(HotelLawBlog.com)的读者们,进行了一个简短的调查。

我们将这个调查结果进行了量化,发布如下,另附加了一些评论。

酒店合并对您的业务产生什么影响

万豪与喜达屋酒店集团或者其他酒店公司的合并对你的业务产生什么影响?

  • 无影响28%;
  • 正面影响43%;
  • 负面影响29%。

评论:

  • 我读过并认可Bill Marriott先生关于这次并购的理由。
  • 品牌合并或一些品牌被淘汰必将导致我们获得新品牌和产品多样化的机会减少了。
  • 万豪和喜达屋这两公司原有的品牌大量重叠,而且有关培养客户忠实度的规则完全不同。
  • 原则上讲,合并通常是建设性的,具有积极意义。但是,万豪—喜达屋的合并是把酒店行业的很大份额置于一家公司的控制之下,对整个酒店行业也未必就是好事。
  • 管理公司可以谈判的酒店集团更少了,很可能导致在某些市场形成垄断。
  • 竞争对手减少 = 开发商没有选择。未来的酒店业主将受到负面影响。
  • 从业主的立场出发,竞争力被削弱,特别是在管理费和服务方面。当万豪并购丽思卡尔顿的时候,丽思卡尔顿的标准和客户观念失去了其标识性、高端品位。我相信,早晚有一天,万豪与喜达屋的商业文化会发生冲突。
  • 对这些品牌的控股公司有正面影响。对于其他品牌,如果不能在服务和产品方面与
  • 并购的公司进行区分,则会很难吸引客户。
  • 合并后的公司将获得对网上旅行社(OTAs — Online Travel Agents)更大的优势,因此可获得更好的预订条件和费用。可是,对品牌连锁的谈判来说,业主丧失了与一家品牌谈判,从而打压或对抗另一品牌的机会。因此,连锁费将很可能上涨。没有竞争通常导致费用高起。
  • 以前常见喜达屋可与万豪进行区域性竞争,而今后这种情形难以重现,当地的产业链也可能疲软。

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ADA Compliance & Defense Lawyer: ADA Website Accessibility lawsuits escalate

金百德 (Jim Butler) 律师及环球酒店专业律师团队

杰美百明律师事务所的残疾人法案(简称ADA)辩护律师团队建议:我们的客户们应该早点儿行动起来,辨别和解决潜在的问题,千万别坐等案子找上门。多年来,我们一直呼吁对网站的ADA合规予以足够的重视,但是许多酒店、度假村、饭店、银行、零食店和其他商业不动产的业主或经营者在面对最近汹涌而来的ADA指控时,仍然不堪一击。

今天,我的合伙人Marty Orlick律师将给大家谈谈网站便利性指控。对着这类问题,除了迎头解决以外,别无他法。这类问题是不会自己消失的。

酒店网站和预订系统是否满足盲人的要求

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所ADA合规及辩护律师团队负责人

本文曾被加州银行家协会在期刊上发表

如果你收到一封律师函,宣称你酒店的网站违反了美国残疾人法案(ADA),因为它歧视那些有视觉障碍的人士,你作何反应?

如果你的反应是认真对待这封律师函,你就做对了。

如果你发现,你收到的律师函,也被同一家律所发给了上百家其他酒店、饭店和别的行业,你又作何反应?

如果你的反应是,你收到的是用一个模子扣出来的函件,原告用漫天撒网的手段来寻找可以诉为被告的对象,那么恭喜你,又答对了。

如果律师函要求你将酒店网站建设得符合网站便利性的国际标准,你该怎么办呢?

如果你的反应是,抄起电话打给具有ADA经验的法律顾问,你将既节省时间又节省金钱。

2016年1月,Carlson Lynch Sweet & Kilpela 律师事务所(CLSK)向全国上百家酒店、饭店、金融机构和其他行业发出了几乎相同格式的律师函,宣称司法部要求所有营业性网站必须遵循ADA法案。(注:司法部是负责制定ADA标准的联邦机构,那时还没有正式制定任何网站便利性的指南。)

几个月后,同一家律师所至少又发出了两轮律师函,一再要求网站必须整改,来符合ADA便利性标准。这些律师函是在谋求民事调解(美国法律术语 — structured settlements),并对那些不马上束手就擒的公司以诉讼相威胁。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel Capital Markets Update: David Loeb, RW Baird

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2016年10月20日

作为贝雅资本事务所的高级分析师,David Loeb先生最近在2017年酒店融资大会的规划会议上,发表了他的最新研究成果。他分析了目前影响酒店业的因素,包括股票市场、资金净收入比率的变化、酒店不动产投资信托(Real Estate Investment Trust)和最新技术等。

我认为,David Loeb 先生的分析非常有借鉴价值,特别是以下几点:

  • 酒店的供应和需求接近于饱和。但短期内将继续正增长。
  • 许多投资人正在观望,等待下一轮的市场下行。
  • 二级和三级市场比预期要好。
  • Select service continues to grow in popularity and is getting a premium valuation
  • 精选服务酒店的数量继续增长,并且估值提升。
  • 从市场估价的角度分析,酒店行业由“一个主人和14个小矮人”构成。当与非酒店不动产投资信托(例如零售业的巨人西蒙资产集团)相比时,市场几乎是由15个小矮人构成。
  • 酒店价格的透明和新技术正在对酒店行业的走势发生着意义深远的影响。