Articles Posted in EB-5 Financing

Published on:

Hotel Lawyer: What’s happening with EB-5 financing for new development projects? Is it still available?

2017年3月22日

除非国会及时行动,EB-5融资法案将在2017428日面临绝境。

区域中心法规于1991年颁布实施。此后,国会多次予以延期。最近的一次展期将于2017年4月28日届满。在听到一些反对该法规人士的负面评价之后,人们开始心存疑虑,不知是否EB-5融资的末日迫在眉睫了。而且,如果国会还不马上开始行动,确实会给该法规造成严重的后果。

如果国会听任EB-5法规在428日后终止,将会发生什么。

参与EB-5行业的大多数人认为,该法规必将展期,或者成为永久性法规。因为这个法案已经被展期了20多年,而且最近5年来已经为美国公民提供了数十万个工作岗位,为公众和私人机构提供了急需的数十亿美元资金。

下周将可能出现突破性的解决方案(327日的一周)

自川普总统就职以来,白宫和国会一直都在集中精力于权力交接、任命和确认重要职务等相关事务。但有内部人士认为,在三月的最后一周,EB-5行业的利益集团将能够与国会议员们会面并且达成有效的解决方案。所以,新的议案可能很快浮出水面。

经过一些内部的争议之后,我认为EB-5行业很可能最终获得各方共同的授权和推荐。某些顶级专家曾经说过,对达成一致意见获得解决方案来讲,当下的环境比以往几年的任何时候都更为有利。

EB-5资金给开发商带来的好处

尽管EB-5资金能够整合成多种形态的资本形式(例如夹层贷款、第一顺位抵押权的高级抵押贷款、或者其他种类的优先债权),但多年来EB-5大多是以一种特殊的低成本夹层贷款的形式存在的。EB-5对酒店开发商特别有帮助。因为酒店项目比其他开发项目更难以获得足够的建筑工程贷款。举例来说,对于贷款方而言,他们即使能够获得优先债权,他们也不愿意提供超过建筑成本50-60%的贷款。如果连清偿的优先权都拿不到(例如传统的夹层贷款),则贷款方更不愿轻易放贷;即使放贷,利息也在10%-20%之间。对于优质的开发项目,EB-5资金可以帮助解决资金链的缺口,显著降低项目融资成本,并释放担保物。

如果国会不予延期,则EB-5法规的丧失将重创酒店业

废止EB-5法规(或者作出重大修改使其难以施行)将对新酒店的建设和工作岗位带来巨大的不利影响 —– 特别是对那些超过5千万美元投资的大型酒店和混合用途酒店项目更是如此。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

Hotel Lawyer: Where is the hospitality industry headed in 2017?

2017年2月22日

编写:金百德律师(Jim Butler)及其环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师

在2017美国住宿行业投资峰会(英文American Lodging Investment Summit) 进行期间,我们这些住宿行业投资委员会(LIIC)的委员们与来自“酒店即时新闻”(HNN) 的朋友在洛杉矶小聚。

“酒店即时新闻”媒体采访了我们之中的一些人,追问2017年酒店业将何去何从。被采访的对象包括我的朋友Mike Cahill先生。他将在本年度全美酒店融资和投资大会(Meet the Money®)发表“酒店业十大事件”的演讲。若想阅读我在会议上对2017做出的一些列预测,请参考以下链接:http://www.hotelnewsnow.com/Articles/115237/LIIC-Hot-takes-on-industry-hot-button-issues

另外,该链接上还有我的同事邓威律师就中国人民币走低对行业可能产生的影响的评论。

该链接上除了登载了采访我的文章,还有我预测2017年度酒店行业收购与并购(英文缩写M&A )动向的视频(接受采访的还有我的几位好朋友——德意志银行的Phil Ribolow先生、酒店不动产投资家Mike Cahill先生、Marcus 酒店的Andrea Foster先生,以及24/7酒店的Gary Gray先生)。我的评论如下:

“大约20年前,在我们的Meet The Money®(融资大会)上,一位行业领袖预测说,在未来几年内,行业将会出现大范围的并购、收购潮流,最终将只剩下两家酒店公司。我记不得它们是哪两家,我想应该是希尔顿和万豪吧。非常有意思的是,该预言已经在一定程度上成真了。而且近年来收购并购的势头愈发猛烈了。但我个人觉得一些较小品牌——如凯悦、温德姆——并不会像很多人想的那样会被轻易收购。但是整体而言,在当前的形势下,可运用的资本规模之大,足以买下整个酒店业。因此并购潮流是不可避免的。”

2017毫无疑问地将成为机遇与挑战并存的一年。要想知道行业高层如何领导酒店业度过这一不确定的时期,欢迎您参加我们今年5月8-10日在洛杉矶举办的第27届全美酒店融资和投资大会(Meet the Money® ),主题是“挑战和机遇:找到开门的钥匙”。

Published on:

GlobeSt.com interviews Jim Butler on Chinese Investment and US Economic Issues

金百德律师 (Jim Butler) 及其环球酒店专业律师团队

2016年12月12日

我最近接受了GlobeSt.com(美国著名商业房地产网站)的采访,谈到了中国对美国的投资形势、美国对中国资金有何吸引力、这对中国市场有什么意义等。下面是一些精选的谈话片段。

驱动中国对美国投资的因素:

中国投资者在国外的投资已经达到创纪录的2127亿美元。这个潮流受到了多种因素的驱动:中国房地产和股票市场泡沫正在破裂;中国经济放缓,使得对外投资(例如美国)更有吸引力;人民币元对美元持续贬值,使得以美元计价的投资更受青睐。许多中国投资者,(无论是高净值的个人,还是保险公司)因拥有大量的现金,所以需要进行大手笔、高回报的投资。而美国的商业不动产是少有的市场及资产类型,恰恰能够满足这些需求。

中国对外投资向来受到中国政府的鼓励,以打造中国形象的“软实力”并扩大其影响。此外,许多中国投资者还打算配合使用其境外投资(synergies),在中国市场上获得利益。2016年,中国的旅游者预期在国内外消费超过720亿美元。所以任何与旅行、旅游、住宿和娱乐相关的项目都可以在这个迅速发展的市场中占有一席之地。

美国最吸引中国投资者的是什么:

美国享有的政治和经济环境的稳定性,令其成为外国投资的天堂。美国已经成为中国投资者“友好的”终点站,既容易开展投资,又可以将子女送进学校就读或者让家人享受健康医保;当然,特殊情况下,还可以寻求政治避难。

中国对向境外投资的限制:

自2014年中国政府放松对境外投资的限制以来,中国对美国和其他国家的投资有了巨大的扩展。但是,北京出于限制大量资金外流的考虑,近期发布了新的规则,以便对某些投资进行更加严格的审查。例如,外国获得超过100亿美元的“超大型”投资、国有企业超过10亿美元的投资、任何中国公司超过10亿美元且与其核心业务无关的投资等,都将受到审查。这些规则可能造成的影响尚不得而知,但可能极大地减少来自中国的投资。另一种可能性是效果适得其反,反而吓得中国投资者更快地将更多的钱转出境外继续阅读 / Continue reading →

Published on:

EB-5 financing for developers extended. Obama signs “Continuing Resolution”

2016年12月12日

2016年12月9日,奥巴马总统签署了由国会通过的“延期决议”,将联邦政府使用的资金延期到2017年4月28日。届时,预计国会将通过新财年的全年预算。

EB-5区域中心法案也延期到2017年4月28日

如同以前几次的预算延期一样,这次延期决议也涵盖了有关EB-5区域中心的法律规定,证实了行业专家的预测。
本次延期,意味着那些听从我们的建议,在秋天(当时EB-5项目改革甚嚣尘上)就启动项目的开发商,现在应该已经筹集到了他们的EB-5资金。即使资金尚未到位,也可以在奥巴马总统签署的延期决议四月底到期之前,有充裕的时间完成融资。

为什么现在是开发商启动EB-5融资的最佳时机

在秋天遵循我们的建议开始行动的开发商已经获得先机。今年8月16日我们在博客上发表了一篇文章,题目是“为什么现在是开发商启动EB-5融资的最佳时机”。我们的观点至今不变。

在我们先前的文章中,我们警告说,在预测国会如何决定时,总会有一些不确定性。但是,我们认识的所有了解EB-5项目和政治环境的人都相信,EB-5将会进行改革并且可持续生存下去。有些开发商对短期的延期所产生的不确定性感觉不舒服,同时对我们从1992年起(25年来)一直坚持预测国会将继续实施EB-5法案的说法持一些怀疑态度。这些开发商打算等到所有事情都尘埃落定、所有情况都确认无疑的那一天,再开始融资。

我们认为,“等待尘埃落定” 对于许多开发商是错误的选择。特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更有可能贻误战机。理由如下:

理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  2. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  3. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

JMBM’s Global Hospitality Group® announces EB-5 financing and closing of two recent deals for Great Wolf Resorts and Wurzak Hotel Group

金百德律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月7日

位于洛杉矶的杰美百明律师事务所的环球酒店专业律师团队非常高兴地宣布:在团队总负责人金百德(Jim Butler)律师及高级合伙人 David Sudeck 律师的指导和协调下,团队最近为客户 Great Wolf  度假村公司和 Wurzak 酒店集团完成了两笔酒店交易,并成功地进行了 EB-5 融资。

Great Wolf度假村公司最近在亚特兰大的 LaGrange 收购了一个度假村,包括一个93,000平方英尺的室内水上娱乐园、几处饭店以及456个套房。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助客户通过 EB-5 投资移民项目进行了融资。

另一个杰美百明律师事务所的客户,费城的 Wurzak 酒店集团,最近收购了佛罗里达州Fort Lauderdale市中心的一处24层楼的在建房地产工程。该项目共有323个房间,包括一个 Dalmar 酒店,属于喜达屋的Tribute系列;还有一个Element系酒店,具有零售、会议设施和屋顶散步场。金百德(Jim Butler)律师和 David Sudeck 律师帮助 Wurzak 酒店集团寻找到了 EB-5 融资,并进行谈判,从而确保交易条款最有利于客户。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

EB-5 Regional Center program extended until December 9, 2016 by Continuing Resolution

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

2016年10月3日

上星期四,奥巴马总统签署了业经国会通过的一份延续决议,或简称为CR。其目的是为了避免联邦政府关门。决议通过了国会继续为政府各部门的正常运作提供资金,维持相当于2016年的水平。法案将政府关门延期到2016年12月9日。希望到了那个时候,国会和总统能够就将于2017年9月30日届满的整个2016财年的预算达成一致。

和去年一样,本决议是一个临时决议,只提供资金到2016年12月9日。一大批项目都包括在延续决议之内,其中便包含EB-5区域中心项目。

这对EB-5有什么意义?

延续决议将保证EB-5区域中心继续运行到11月份的大选之后。大选后,国会重新开会,将能全力以赴地清理所有预算问题。

虽然在国会内,EB-5继续获得了广泛地支持。但现在开始有少数参众议员打算极为严格地限制甚至终止EB-5项目。在这种局面下,许多业界领袖都在积极联络他们在国会的代表,希望能够将EB-5项目长期保持下去,而不成为政治的牺牲品。

Published on:

Is there a serious risk that EB-5 will expire September 30, 2016?

金百德 (Jim Butler) 律师和环球酒店专业律师团队

16 August 2016

2016年8月16日

EB-5法案会在2016930日失效吗?

当国会开会期间,任何事情都可能发生。但是在与我们交谈的所有专家中,没有一个人认为 EB-5 将会失效。

正如下面要讨论的,EB-5法案的某些关键的区域中心条款,将在2016年9月30日 “日落西山”(译者注:即到期失效)。为了争取区域中心政策延期,国会已经有不少议员提出了对 EB-5 法案进行修改的议案。

人们对国会的 “展期” 不该有过高期望。但整个行业预计 EB-5 法案将得到重新授权并保持原有的活力。不同的提案都有不同的关注点,但是我们预计可以最终看到一个令人满意的解决方案。

鉴于国会可能很快行动起来,开发商应该立即启动EB-5融资吗?是的!

当EB-5改革立法悬而未决之时,一些开发商对EB-5融资按兵不动,直到尘埃落定。

想利用EB-5资金的开发商现在该出手了。

许多人预期国会在2016年9月30日之前行动。另一些人考虑到 “大选年” 的混乱,就像去年造成预算僵局那样,国会可能 “将罐子继续往前踢”,使用一个或多个临时决议将EB-5法案延期。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些其工程已经万事俱备的开发商,更不应该等待。理由如下:

  1. 小成本。用较小的代价就可做一个相对全面的EB-5评估 —- 如用于评估获得 EB-5 融资的可能性、确定区域中心资金资源、甚至谈判初始条件清单等。尽早完成这些初始工作,将给项目带来极大利益。
  1. 站在潮流前端。 如果你有一个只待开工的建设项目,你需要在新一波EB-5项目出现之时,站在市场的最前沿,从而能够第一时间向投资移民推荐自己的项目。你需要尽可能选择最佳的区域中心并与之签约,以获得最优化的规模、时间表,从而锁定EB-5项目的资金。
  1. 避免拥堵。 先到者将获得最好的贷款方和条款。顶尖的区域中心具有良好的吸引力。但是我们预计,最终的EB-5立法出台后,它们会很快被一抢而光。随着成百上千的开发商蜂拥而来,EB-5融资之路将拥挤不堪。

把美国节假日和中国的春节都考虑进去,现在启动EB-5融资,意味着你可以比那些持“静观待变策略”的人们早几个月锁定你的EB-5资金。

我们认为,“静观待变” 对于许多开发商是错误的选择 —-  特别是对那些只待开工的开发商。

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

Meet the Money® 2016 – May 2-4, 2016:  26th National Hotel Finance & Investment Conference in Los Angeles

Jim Butler (金百德) 律师及美国杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队

加入赢家的圈子 – 马拉松?短跑?还是跨越障碍挑战赛?

洛杉矶消息 —— 第26届全美酒店行业融资和投资洽谈会将于2016年5月2日至4日在洛杉矶喜来登大酒店(Sheraton LAX)举行。参加大会的来宾有酒店业主、开发商、酒店管理公司、酒店品牌公司、贷款人、投资人和其他资金提供者。

大会将探讨融资、再融资、开发和交易等,并回答下列问题:现在我们是处于投资周期的什么阶段?相应的,我们应该做什么?

杰美百明律师事务所(JMBM)环球酒店专业律师团队负责人Jim Butler(金百德)律师说 “行业的基础继续向好,但近几个月来投资者的观点似乎有些摇摆不定。一些业内人士感到 “山雨欲来风满楼”,因此竭力寻觅投资风险的避难所。但是由于一些房地产投资信托基金(即Real Estate Investment Trusts,简称REIT)举棋不定,持两端观望的态度,这恰恰让另一些业内人士觉得目前是极好的收购时机。在这种不确定的形势下,最重要的是,作出什么样的战略抉择才能使您最终站到赢家的圈子里。”

融投资大会将由100多位房地产行业的领军人物,做25个专题讲演,包括:

  • 地产界领袖对当前形势的分析
  • 中国投资者对美国酒店投资时,策略上有何调整
  • 变化市场的投资战略
  • 贷款人、证券投资人和其他资金提供者的分组讨论
  • 建设施工的融资
  • 民生项目融资
  • EB-5融资
  • 收购和出售酒店
  • 用品牌和管理来将酒店价值达到最大化
  • 网络安全侵权和防范措施
  • 低迷市场中避免陷阱和寻找机遇

继续阅读 / Continue reading →

Published on:

EB-5 financing accelerates in 2016 and favors (1) Hotels, (2) Mixed-Use and (3) Multifamily as top 3 targets for EB-5 funding.

2016年2月8日

酒店律师在洛杉矶EB-5峰会上的第一手资料:

如果您打算为您的开发项目进行EB-5融资,现在就是做出决定并尽快付诸行动的最佳时机。如果您要了解什么是EB-5程序、几年来它如何成为机构投资者的主流、以及当前它如何提供稳定的可靠资金流等背景知识,请点击屏幕右侧的EB-5专栏。

我们认为,杰美百明律师所(JMBM)的环球酒店EB-5融资团队对于EB-5的机遇、风险具有很强的洞察力,并且能够干净利索地执行客户的要求。截止2015年12月底之前的18个月期间,我们团队完成超过10亿美元的EB-5融资贷款,其中从我们的资源为客户筹得7亿多美元。

如果您错失了我们此前提到的EB-5法案的重大动态,您应该知道,EB-5法案在不进行任何改动的情况下延期一年,直到2016年9月30日。

但是,因为在近两年期间,每年都达到了签证的最大限额,所以专家预测,2016年将会更快地用尽最高1万份的签证限额。用尽签证限额的时间很可能提前到2016年的五月份或六月份。

而那些手持EB-5改革议案的“改革者”仍活跃在人们的视野里,等待下一个提案时间到来。所以,对于拥有高品质项目和良好记录的顶级开发商来说,趁着还能继续获得EB-5融资,应该立即行动起来。

我们确信,大多数仍在犹豫不决的投资者,将来很可能会后悔自己未能早些利用Eb-5这种代价相对低廉的融资资源。

NES 金融公司举办的 EB-5 融资2016峰会在洛杉矶落幕

NES 金融公司是为EB-5融资提供管理服务的顶级公司之一。他们采用第三方保管以及其他有效技术服务,对EB-5融资的转移、1031税务递延交换和基金管理提供有效的监管。

杰美百明律师所(JMBM)的EB-5融资团队参加了NES金融公司于2月4日在洛杉矶城市俱乐部举办的峰会。这是一个非常好的活动,我个人很欣赏NES 金融公司执行副总裁Reid Thomas先生关于“行业状况”的讲演。

区域中心继续扩展。现在全美国有将近800个可以为开发商筹措EB-5资金的区域中心。我们仍然认为,绝大部分的EB-5资金实际上是由少于10%的区域中心筹集到的。所以,开发商一定要选择“正确”的区域中心。否则,开发商可能花费大把时间和金钱而收获甚微。

EB-5项目在哪里落户?毫不奇怪,大多数EB-5活动是在加州、纽约、德克萨斯和佛罗里达。在加州地区,南加州占据主导地位。但也不尽然,比如我们在12月份完成的一个4000万美元的EB-5融资项目就位于内布拉斯加州(Nebraska州)。所以,拥有高品质项目并得到正确指导的优秀开发商,也可以在洛杉矶和纽约之外获得成功。

下图显示了2015年EB-5项目在各州分布的情况。
图例:冷颜色端部代表0.2个项目及以下的较少分布;暖颜色端部代表12.2个项目及以上较多分布。5

什么人在筹资——聚焦最活跃的开发商。2-8规则适用于EB-5融资。20%的EB-5项目融到了80%的资金总额;80%的项目只占据20%的融资总额。

2015年EB-5项目的平均融资额是5000万美元。 继续阅读 / Continue reading →

Published on:

EB-5 Immigrant Visa program extension signed into law — without any changes. EB-5 financing continues for new development projects.

作者:Jim Butler (金百德)律师 环球酒店专业律师团队

2015年12月18日

酒店律师有好消息告诉开发商们: EB-5移民签证法案已经更新,获得国会通过及总统签署。法案在内容上未做修改,可继续使用至2016年9月30日。

上周审议2016年联邦预算时发生了一件有趣的事情。混合经费法案的“附款”之一就是参议员Senators Leahy 和 Grassley发起的EB-5立法议案。在国会议程进行的几个月中,EB-5行业的商界领袖就法案的具体条例夜以继日地进行磋商,并交换了多份草稿。终稿获得了“投资美国”等贸易组织的一致同意。对存在甚多争议的议案来说,这实在是一个难能可贵的共识。

谁知就在2015年12月16日旧法截止之前的一个小时,精心推敲的提案被彻底废弃。取而代之的是简单地将原区域中心法案的有效期延至2016年9月30日,此外未做任何修改。

EB-5区域中心法案仅仅延期,没有做任何其他修改。

没错,就是这样。在所有的讨论和提案之后,对法案的修改仅仅是将其有效日期延长到明年九月底。

这次法案延期根本没有涉及到以下项目:

  • 外国移民最低投资门槛并未增长到80万美元,仍保持在50万美元。
  • 未能出台新法以监管如何划分 “就业目标区域”(TEA–Targeted Employment Area )。
  • 未能对每个区域中心征收最低年度费用做出规定。
  • 未提及增加监管文件、认证、审查和报告。

继续阅读 / Continue reading →