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ADA Defense Lawyer on hotel mixed use: Tenants not liable for common areas

编写:金百德律师及环球酒店专业律师团队
翻译:邓威律师

ADA(美国残疾人法案)酒店辩护与合规律师特此向大家介绍一下“混合用途酒店”:酒店混合用途项目在过去十几年来数量激增。这些项目是将酒店与零售、居住、娱乐、办公和其他用途结合在一起。近年来,许多项目是将酒店与购物中心等元素结合在一起。大众对混合用途酒店情有独钟。

连续多年,我们写过许多有关酒店和高品质的商业或零售中心相结合从而产生巨大优势的文章。有研究显示,适合的酒店可以给购物中心提升20-40%的销售额;而酒店则可获得较竞争对手高出30-40%的出租房屋收益率。

但是,如果您是一位酒店业主,那么您肯定熟知以下情形:与购物中心或其他零售业混合经营的酒店会遭遇大量的法律纠缠。这些纠缠是单一酒店项目所不常遇到的。“公共区域”就是其中的重要问题之一。
下面就是我的合伙人Marty Orlick律师所撰写的有关公共区域责任问题的文章。从文章中,您可以对ADA违规案件的辩护有所了解。当然,最终的案件分析要依赖于所掌握的准确事实和酒店混合用途项目的结构。尤为重要的考虑因素是:酒店是您“所有的”还是“租赁的”。 继续阅读 / Continue reading →

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ADA Compliance & Defense Lawyer: ADA Website Accessibility lawsuits escalate

金百德 (Jim Butler) 律师及环球酒店专业律师团队

杰美百明律师事务所的残疾人法案(简称ADA)辩护律师团队建议:我们的客户们应该早点儿行动起来,辨别和解决潜在的问题,千万别坐等案子找上门。多年来,我们一直呼吁对网站的ADA合规予以足够的重视,但是许多酒店、度假村、饭店、银行、零食店和其他商业不动产的业主或经营者在面对最近汹涌而来的ADA指控时,仍然不堪一击。

今天,我的合伙人Marty Orlick律师将给大家谈谈网站便利性指控。对着这类问题,除了迎头解决以外,别无他法。这类问题是不会自己消失的。

酒店网站和预订系统是否满足盲人的要求

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所ADA合规及辩护律师团队负责人

本文曾被加州银行家协会在期刊上发表

如果你收到一封律师函,宣称你酒店的网站违反了美国残疾人法案(ADA),因为它歧视那些有视觉障碍的人士,你作何反应?

如果你的反应是认真对待这封律师函,你就做对了。

如果你发现,你收到的律师函,也被同一家律所发给了上百家其他酒店、饭店和别的行业,你又作何反应?

如果你的反应是,你收到的是用一个模子扣出来的函件,原告用漫天撒网的手段来寻找可以诉为被告的对象,那么恭喜你,又答对了。

如果律师函要求你将酒店网站建设得符合网站便利性的国际标准,你该怎么办呢?

如果你的反应是,抄起电话打给具有ADA经验的法律顾问,你将既节省时间又节省金钱。

2016年1月,Carlson Lynch Sweet & Kilpela 律师事务所(CLSK)向全国上百家酒店、饭店、金融机构和其他行业发出了几乎相同格式的律师函,宣称司法部要求所有营业性网站必须遵循ADA法案。(注:司法部是负责制定ADA标准的联邦机构,那时还没有正式制定任何网站便利性的指南。)

几个月后,同一家律师所至少又发出了两轮律师函,一再要求网站必须整改,来符合ADA便利性标准。这些律师函是在谋求民事调解(美国法律术语 — structured settlements),并对那些不马上束手就擒的公司以诉讼相威胁。 继续阅读 / Continue reading →

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ADA Compliance & Defense Lawyer: Court hits Uber and Lyft for ADA Violations

金百德律师及环球酒店专业律师团队

2016年10月19日

残疾人保护法辩护律师关于Uber Lyft的新案件

Uber 和 Lyft 又一次上了新闻头条。但与以往的约车业务无关,这次法庭认定它们违反了美国残疾人保护法(简称ADA)。下面是我的合伙人,我们所 ADA 合规及辩护律师团队负责人 Marty Orlick 律师对案件最新发展情况的介绍。

从东海岸到西海岸,Uber 和 Lyft 网上约车公司遭受残疾人权利组织日益猛烈的抨击,而且面临法律诉讼,因为他们的网上约车软件在实践中涉嫌歧视残疾人士。在旧金山,Uber 和 Lyft 网上约车公司已经被诉至联邦法院。

费城中级民事法庭于 2016年10月6日作出了截止目前为止最严厉的判决:认定 Uber 和 Lyft 网上约车公司屡屡违反 1990 年颁布的美国残疾人法案。同时,法庭下令暂时中止两公司在 Brotherly Love 市开展网约服务。该法令可能波及全美国各州和加拿大,因为这些地区的保护残疾人的民事权利的法律非常相似。 继续阅读 / Continue reading →

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Hotel fights back: Judge dismisses high frequency litigant’s ADA pool lift case

2016年10月13日

杰美百明律师事务所的残疾人法案(ADA)合规及诉讼律师团队对处理 ADA 法案的事务有着极为丰富的经验。我们建议我们的客户一定要及时行动起来,发现潜在的问题并及时解决它们,将问题遏制于萌芽,避免其发展成为 ADA 诉讼案件。有些时候,一些原告采取滥诉的手段,不但难以提出充分的法律证据,而且违反了ADA法案的立法精神。今天,我的合伙人Marty Orlick 律师将给大家介绍一个最新的案例,可以让酒店的业主和经营者对这类骚扰案件松一口气。

驳回起诉:联邦法院驳回原告关于游泳池缺乏升降机而侵犯残疾人利益的案件

Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师事务所残疾人法案诉讼律师团队负责人

最近这星期,美国联邦法院针对亚利桑那州的 “高频滥诉残疾人法案诉讼人” 作出最终判决,驳回类似 Brooke vs. Perry Family Trus, et al 案子的起诉。

原告 Theresa Brooke 对亚利桑那州和加利福尼亚州的几百家酒店提起了残疾人法案合规的诉讼。她仅在上星期就起诉了六家酒店。原告是亚利桑那州的一个残疾居民,声称她因残疾而遭受到上百个酒店的歧视。她指责这些酒店违反了2010年实施的残疾人法案标准,因为他们没有在游泳池或者温泉中心提供永久性的升降机。 继续阅读 / Continue reading →

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ADA Compliance & Defense Lawyer update: Lawmakers consider steps to limit abusive ADA lawsuits

2016年2月23日

由于美国残疾人法案(ADA)诉讼案件数量骤增,联邦和加州的立法者正在考虑采取措施,限制滥用ADA的诉讼案件。我的合伙人Marty Orlick律师 (在杰美百明律师所负责ADA合规和抗辩团队,领导过600多件ADA诉讼和司法部调查)对这些法案的分析。

为回应美国残疾人法案的诉讼激增,国会和加州议会采取措施,限制对美国残疾人法案的滥用

作者:Martin H. Orlick 律师,杰美百明律师所美国残疾人法案合规和抗辩律师团队负责人

从2004年起,共有两万多起ADA案件诉至美国联邦法院,诉到州法院的数量不得而知,极可能数以千计。目前几乎半数的ADA案件在加州审理,结案的日子还遥遥无期。

从2013年9月到2014年12月,最新公布的数据显示,加州残疾人委员会(CCDA)已经收到了3000多件ADA案件的报告。根据CCDA统计,所有在加州起诉的与“建筑便利性”相关的案件,半数以上——54%——是由两个律师事务所经办的(其中一个律师疑因“挑词架讼”而被律师协会停职)。

根据CCDA统计,46% 的ADA案件是由固定的14个原告提起诉讼的。这14个“刺头”原告起诉的目的,大多是通过诉讼的形式来施压被告商家,从而尽快达成庭外和解,赚得利益。其诉讼的初衷不是纠正“便利性违法”。多年来,数千商家,包括许多少数族裔开办的商店,被数量激增的重复的“刺头”原告当做靶子。这种增多的趋势,促使加州和联邦采取行动限制原告对ADA的滥用。例如,加州议会制定《民法典》第425.55节,意图限制ADA被滥用。第425.55节将这种“系列原告”及其律师定义为“高频诉讼当事人”,并且要求他们提起诉讼之前,要满足特殊程序和实体条件。 继续阅读 / Continue reading →

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ADA Def..." />

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年3月16日
点击这里阅读关于残疾人法案(ADA)诉讼代理与合规性文章

残疾人法案(ADA)对于网站的规定:司法部准备采用网站可使用性规定

自从2000年起,司法部一直都致力于建立标准化的网站建设架构以及倡导为视力残障人士提供能够上网的机会和设施。在2013年,司法部撤回了其所提出的法规提议法案先行通知,在该法案中针对了网站无障碍使用的标准规定2.0作出了规范化要求。

在2006年,关于网站可使用性问题,我们报道了全美视力残障人士协会 v.塔吉特公司 指标性案例。 这个案件是美国法院规定零售业商店的网站必须得满足网站无障碍使用要求的第一个案子。只有在极少数例外的情况下,少数的法庭会认为只有实体店面,如砖墙和砂墙建筑障碍才需要满足残疾人法案的规定,而认为网站建设不需要满足该规定。(Access Now, Inc v. Southwest Airlines.)

塔吉特公司认为他们的公司所有的零售业商店实体店面全部满足残疾人法案的规定,而且他们的网站并不受残疾人法案的管辖范围之内。但是法院驳回了其申诉理由,认同了原告提出的诉讼动议。塔吉特公司最终付出了高额的赔偿金额并且采用了残疾人法案中的规定,将其网站建设为可以被视觉残障人士所使用的网站。塔吉特公司的案子之后,Rendon v. Valleycrest Productions Ltd.案子也成为大家的焦点。自从那之后,司法部以及其他政府部分都要求网站建设必须要满足残疾人法案中的相关规定,并且相关行业巨头也采取了相应的措施,如亚马逊网站,网飞公司,H&R Block 和希尔顿国际等。

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Just published: The ADA ..." />

作者 Jim Butler 和 环球酒店集团®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2015年2月9日

点击获得关于残疾人法案相关诉讼代理与合规的最新文章

新资源:残疾人法案相关诉讼代理与合规指导手册

点击此处免费下载手册!

JMBM的环球酒店集团®非常开心地向大家宣布,在“我们写了这本书” ™系列中最新发布的一本手册:残疾人法案相关诉讼代理与合规指导手册现在可以供大家免费下载。这本手册对于酒店业,餐饮业,高尔夫球场业,水疗设施和运动设施,银行和其他金融机构,零售业商店,购物中心,电影院,体育馆以及其他被残疾人法案所规定的公众设施的业主和管理者来说是一本非常有实际借鉴意义的手册。

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By Jim Butler and the Global Hospitality Group®
酒店律师 | 酒店法律博客作者
2014年9月16日
点击这里获取关于《美国人残疾法案》的最新文章

最近的Uber官司

在2014年9月9日,Uber 科技公司在三藩市的联邦法庭被提起诉讼,因为它们违法了《美国人残疾法案》以及《加州安鲁法》。这宗官司的起因是UberX 司机拒接失明人士将他们的导盲犬带上车。如果你想获取一份诉讼的副本,请点击这里获取“美国失明人士加州联邦协会 vs Uber科技公司”。

而这宗官司仅仅是在很长一段时间内涉及《美国人残疾法案》和州内相关法律如《加州Unruh法》下“服务动物“法律要求的诉讼以及强制执行的最新一宗。

为什么公共设施需要遵守这些服务动物法规?

就像Uber计程车,所有的酒店,餐厅,美容院,零售设施,电影院,运动和娱乐设施都是为了服务公众而设立的设施。所以,它们都必须明确地遵守《美国人残疾法案》和各州相关法律。

因为我们收到了许多客户对于”服务动物“的询问,我们认为如果我们能在这里通过一系列常见问题的疑惑解答来提供关于这方面的大致意见和方针,这将对我们行业内的朋友有很大的帮助。

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DOJ sues 3 of NYC's..." />

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者

2013年1月20日

在司法部上门进行《美国残疾人法》“调查”时,可提供一些实用应对建议的酒店律师
事实上,司法部通常是将《美国残疾人法》调查表邮寄给您。但他们的确也会亲自上门进行调查。当您收到司法部的调查时,您已经失去了很多的回旋余地,但是,如果您立即寻求有经验的律师为您保驾护航,那就还不算太迟。

我们已经看到公共和私营机构加大了对《美国残疾人法》的执行力度。尽管执法情况在很多方面受到辅助措施和其他新的《美国残疾人法》要求的干扰,但私营辩护团体和司法部仍然坚守着最基本的规定。

实例?上周的某一天,仅一位《美国残疾人法》原告代理律师就在洛杉矶联邦法院(加利福尼亚州中部地区)提起了19份诉讼。另外,还有司法部对纽约市获得Zagat认定的顶级餐厅的执法行动的最新情况。

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Buying a Hotel? Don't b..." />

酒店律师 | www.HotelLawBlog.com网站作者
2011年2月28日

很多投资者认为,当前的经济不景气时期是最佳时机,可以按有大幅优惠的折扣价购买处于困境中的酒店和汽车旅馆资产。但是,投资者在完成一项购买交易之前,应在其尽职调查清单中再加上一项:酒店的实物财产和经营程序是否符合《美国残疾人法》(ADA)和类似州立法规的规定。

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