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酒店专业律师:还有机会为新项目寻求EB-5融资吗?

Hotel Lawyer: What’s happening with EB-5 financing for new development projects? Is it still available?

2017年3月22日

除非国会及时行动,EB-5融资法案将在2017428日面临绝境。

区域中心法规于1991年颁布实施。此后,国会多次予以延期。最近的一次展期将于2017年4月28日届满。在听到一些反对该法规人士的负面评价之后,人们开始心存疑虑,不知是否EB-5融资的末日迫在眉睫了。而且,如果国会还不马上开始行动,确实会给该法规造成严重的后果。

如果国会听任EB-5法规在428日后终止,将会发生什么。

参与EB-5行业的大多数人认为,该法规必将展期,或者成为永久性法规。因为这个法案已经被展期了20多年,而且最近5年来已经为美国公民提供了数十万个工作岗位,为公众和私人机构提供了急需的数十亿美元资金。

下周将可能出现突破性的解决方案(327日的一周)

自川普总统就职以来,白宫和国会一直都在集中精力于权力交接、任命和确认重要职务等相关事务。但有内部人士认为,在三月的最后一周,EB-5行业的利益集团将能够与国会议员们会面并且达成有效的解决方案。所以,新的议案可能很快浮出水面。

经过一些内部的争议之后,我认为EB-5行业很可能最终获得各方共同的授权和推荐。某些顶级专家曾经说过,对达成一致意见获得解决方案来讲,当下的环境比以往几年的任何时候都更为有利。

EB-5资金给开发商带来的好处

尽管EB-5资金能够整合成多种形态的资本形式(例如夹层贷款、第一顺位抵押权的高级抵押贷款、或者其他种类的优先债权),但多年来EB-5大多是以一种特殊的低成本夹层贷款的形式存在的。EB-5对酒店开发商特别有帮助。因为酒店项目比其他开发项目更难以获得足够的建筑工程贷款。举例来说,对于贷款方而言,他们即使能够获得优先债权,他们也不愿意提供超过建筑成本50-60%的贷款。如果连清偿的优先权都拿不到(例如传统的夹层贷款),则贷款方更不愿轻易放贷;即使放贷,利息也在10%-20%之间。对于优质的开发项目,EB-5资金可以帮助解决资金链的缺口,显著降低项目融资成本,并释放担保物。

如果国会不予延期,则EB-5法规的丧失将重创酒店业

废止EB-5法规(或者作出重大修改使其难以施行)将对新酒店的建设和工作岗位带来巨大的不利影响 —– 特别是对那些超过5千万美元投资的大型酒店和混合用途酒店项目更是如此。

如果您的酒店能够使用SBA贷款融资(即小型商业管理局贷款;系美国为了扶植小型商业项目而提供的低利率贷款),或者您的小型精选服务酒店能够获得地方银行资金,那么您可以不需要EB-5融资。但是对许多较大的项目来说,建筑工程的融资仍然未能恢复到金融海啸之前的水平,所以EB-5融资对它们的资金链极其重要。

有关EB-5项目欺诈和不公正区域划分可以轻易地“修复”

虽然EB-5存在一些瑕疵,但瑕疵却被媒体过度曝光,而且其重要性被过于夸大了。

幸运的是,这些问题可以很快、很容易地解决。例如,最受诟病的是,有些项目以毫不相关地区调查为基础伪造出一个“高失业率地区”,通过“不公平地域划分”成为享受50万美元的最低投资额政策支持的目标就业地区(TEA)。

迄今为止,TEA的认定是由每个地区政府管辖的。批评者认为,有些州,例如纽约州,愿意将所有必要的地区调查结果拼凑在一起,以便满足授予TEA的要求。其他一些州,例如加利福尼亚州,不允许这样不公平地划分区域。加州不但对被调查地区的数量进行限制,并且要求这些地区必须相邻。这意味着加州的许多项目不能通过低投资限额的资格认定。

不公平区域划分事件可以非常简单地解决。我们需要做的只是制订一个划分TEA区域的全国通用标准。举例来说,可以将调查地区总数限制为十个。

欺诈和欺骗。另一个被媒体抛出来的重磅炸弹是,EB-5可能成为预谋好的欺诈骗局,被唯利是图的骗子用来欺诈和欺骗无辜的外国投资人。任何参与EB-5行业的人都反对欺诈和欺骗。项目的信任度和绝对诚实对其生存至关重要。但就欺诈和欺骗来说,EB-5难道比其他投资领域,例如股票市场和不动产投资来得更多吗?(还记得伯尼麦多夫吗?)媒体找不到任何证据来支持这个论点。

许多专家相信,如果执行得力,现行的证券法和其他反欺诈法律能够解决EB-5中现存的骗局。如果出现任何问题,法律只需厘清管辖权并适用现有的条款即可。对一些人进行欺诈或者出售不存在的项目而谋利的行为,已经触犯了法律。

不论在任何情况下,人们都支持EB-5行业进行改革使其更加完善,保护投资者并驱逐不良分子。EB-5在1991年开始实施时默默无闻,到最近5、6年已经成为主要潮流。EB-5的主要受益人是大型公司、长期投资人,他们将引领行业进行必要的改善和改革。

EB-5前途的不确定性对开发商的影响

围绕EB-5的不确定性展开的讨论,对酒店开发商已经是老生常谈了。许多开发商决定“静观其变”,而暂停EB-5融资。他们中的大多数已经丧失了融资机会,只好继续等待下去。

另外的投资者对他们项目的融资环境进行了整体评估,找到了坚定可靠的而且具有完美成功记录的EB-5贷款方,并通过谨慎地操作,从而抓住机遇而获利。这是一个增值过程,所以对前进路上每一步所需的工作和费用都得进行评估。我不清楚别人怎么样,但据我的观察,奉行这种理念的开发商都获得了100%的成功率。

如果您的项目可能采用EB-5,现在应该怎样做。

基于我们杰美百明律师所(JMBM)已经为客户完成了21亿美元的EB-5融资,同时我们所代理的客户拥有100%的成功融资记录,我们相信国会将作出正确选择并延长EB-5的期限,使之能够继续为美国经济注入新鲜血液。如果您认为EB-5对您有利,请您关注其发展。但请您切记:在没有获得正确的法律建议之前,千万不要轻率行动。您需要经验丰富的法律团队为您提供专业的EB-5建议。